< 최민기 기자 > 모기지 대출 기관들이 상속인들을 3 % 저금 리 주택 모기지 대출에서 밀어내고 있다. 점 점 더 많은 사람들이 낮은 주택 모기지 대출 이자율을 유지한 채 나이가 고령에 들어가면 서, 일부 상속인들은 대출 상환 지연과 재융 자 압박으로 상속 재산이 위태로워지고 있다 고 호소한다. 상속받은 주택을 유지하기 위해 서 높은 모기지 이자율로 재융자 받아야 한다 고 압박을 받는 가운데 오히려 이것이 재정적 부담으로 작용한다는 것이다. 어느 상속인은 2.7 % 의 낮은 주택 모기지 대 출 이자율 때문에 상속받은 집을 지키기 위해 모기지 대출 기관과 계속 싸워야 했다. 집을 지키기 위해 계속 싸우는 이유는 현재와 같 은 낮은 모기지 대출 상환액을 유지하기 위 해서이다. 이 상속인은 소비자 금융 보호국( CFPB) 에 익명으로 진정서를 제출했다. 하 지만 모기지 대출 기관은 대신 새로운 모기 지 대출을 제안했다. 모기지 대출 기관이 제 시한 유일한 선택지는 재융자였다. 대출 기 관이 원하는 대로 재융자를 하면 월 상환액과 이자율이 두 배로 늘어난다. 이는 리얼터닷컴( Realtor. com) 이 소비자금융보호국( CFPB) 민원 데이터베이스를 검토한 결과, 상속받은 주택 모기지 대출 승계 또는 후계자 인정과 관련된 200건 이상의 민원 사례 중 하나에 불 과하다. 민원 내용에는 계좌 접근 거부, 지급 차단, 그리고 잔액과 압류 기한이 다가올수 록 반복적인 서류 제출 요구 등이 포함되어 있다.

이런 결과는 2024년 소비자금융보호국 검 토 결과와 일맥상통한다. 당시 검토에서도 장기간의 지연, 반복적인 서류 작업, 그리고 더 높은 이자율의 재융자를 강요하는 유사한 패턴이 발견되었다. 이런 현상은 대규모 부 의 이전 과정에서 점점 더 심각해지는 취약 성을 보여준다. 즉, 가족은 집을 상속받았지 만, 그 집을 구입할 수 있게 해 주었던 낮은 주택 모기지 대출 이자율을 잃을 수도 있다 는 것이다.

많은 상속에 저금리 주택 모기지 대출 해 당될 듯 상속 관련 업체 세룰리 어소시에이츠( Cerulli Associates) 보고서에 따르면, 2048 년 까지 세대 간 이전되는 부의 총액은 약 124 조 달러에 달할 것으로 추산되며, 이는 주로 사 일런트 세대와 베이비붐 세대에서 비롯된다. 이 부의 상당 부분은 주택에 묶여 있는데, 베 이비붐 세대만 해도 현재 약 19 조 달러에 달 하는 부동산 자산을 보유하고 있다. 하지만 그 어느 때보다도 주택 자산에는 부채가 따 라붙고 있다.

하버드 대학교 주택연구센터에 따르면, 65

세에서 79 세 사이 주택 소유자 중 주택 모기 지 대출을 보유한 비율은 1989 년 24 % 에서 2022 년 41 % 로 증가했다. 80 세 이상 주택 소 유자의 거의 3 분의 1 또한 주택 모기지 대출 을 갖고 있다. 주택 모기지 대출은 부담처럼 보일 수 있지만, 오늘날과 같은 낮은 모기지 이자율 환경에서는 그 자체로 자산이다. 프 레디맥( Freddie Mac) 에 따르면, 2024 년 1 월 기준, 현재 대출을 받고 있는 베이비붐 세대 의 61 %, 사일런트 세대의 55 % 가 4 % 이하의 모기지 이자율로 주택 대출을 받았다. 예를 들어, 25 만 달러짜리 주택에 대해 3 % 의 모기 지 이자율로 20 년 만기 대출을 받았다고 가정 해 보면, 현재 원리금 상환액은 월 약 1,386 달 러다. 기존 주택 모기지 대출을 6.66 % 모기 지 이자율로 재융자할 경우( 원금과 남은 상 환 기간은 동일하게 유지), 월 상환액은 약 1,888 달러로 증가한다. 이는 월 502 달러, 연간 6,000 달러 이상의 추가 부담이 되므로 상속이 오히려 독이 될 수 있다.

주택 상속이 대출 상속을 받는 것 아니다 저금리 주택 모기지 대출로 인한 절감액은 상속 재산의 일부가 되며, 연방법은 차용인의 사망으로 인해 이런 이점이 자동으로 소멸되 는 것을 방지하기 위해 마련되었다.

가른- 세인트 저메인 법( Garn-St Germain Act) 은 일반적으로 차용인의 사망으 로 인한 친척에게의 양도 등 특정 보호 대상 양도만을 이유로 대출 기관이 매매 시 상환 조항을 적용하는 것을 금지한다. 이런 경우, 대출 기관은 단순히 부동산 소유권이 이전되 었다는 이유만으로 전체 잔액의 즉시 상환을 요구할 수 없다. 하지만 주택 모기지 대출의 즉시 상환을 막는다고 해서 상속인이 자동으 로 대출의 차용인이 되는 것은 아니다. 누군 가가 모기지 대출이 있는 주택을 상속받으면 일반적으로 기존 모기지 대출이 적용되는 조 건으로 부동산 소유권을 상속받게 된다. 상속 인은 대출을 공식적으로 인수하지 않는 한 모 기지 대출 채무에 대해 개인적인 책임을 지지 않지만, 대출금이 상환되지 않으면 채권자는 압류 절차를 진행할 수 있다. 바로 이 부분이 핵심적인 취약점이다. 가족은 계좌 관리 권 한을 완전히 인정받기 전까지 모기지 대출금 을 계속 상환해야 할 수도 있다. 소비자금융 보호국은 확정된 상속인은 채무를 인수하거 나 재융자를 받기 전에도 계속해서 대출금을 상환하고, 모기지 대출 관련 정보를 얻고, 압 류 방지 지원 대상 여부를 평가받을 수 있다. 그러나 2024 년 소비자금융보호국의 검토 결 과, 상속인들이 불필요하게 새로운 대출을 받 도록 강요받았다는 불만이 상당수 제기되었 다. 또한 상속인이 이런 연방 차원의 관리 보 호 조치를 행사하기 전에, 가족은 먼저 해당

부동산의 법적 소유자가 누구인지 확정해야 할 수도 있다. 많은 경우, 상속인들은 고인이 사망하는 즉시 재산을 완전히 취득하지 못한 다. 법적 상속인이 되어 재산에 대한 권리를 얻으려면 상속 절차나 기타 과정을 완전히 거 쳐야 한다. 따라서 재산과 관련된 재정적 의 무를 이행하는 데 어려움을 겪는 경우가 많 다. 이것이 가장 큰 위험일 수 있다. 서류 처리 지연으로 인해 감당할 수 있었던 금액이 수만 달러에 달하는 부담으로 바뀔 수 있다. 상속 인들이 상속받은 주택에 대한 관리권을 확보 하기 위해 노력하는 동안에도 모기지 청구서 는 계속해서 날아오고, 연체된 금액은 계좌를 더욱 악화시킬 수 있다. 한 생존 배우자는 소비자금융보호국에 자신 이 두 가지 직업을 갖고 있고 배우자의 호스 피스 간호를 했던 집에서 계속 살고 싶다고 진술했다. 하지만 배우자가 사망한 후, 대출 관리 회사는 위임장, 혼인 증명서, 사망 증명 서를 다시 보내라고 반복해서 요구했다. 동 시에 담당자들은 계좌에 대해 논의할 수 없 다고 말했다. 생존 배우자는 대출 관리 회사 가 계속해서 속였다며, 모기지 계약서에 이름 이 없다는 이유로 이야기할 수 없다고 반복 해서 주장했다고 적었다. 이런 지연으로 인 해 생존 배우자는 계속 납부하려던 월별 모 기지 상환금은 몇 달 동안 연체로 이어졌고, 추가 비용이 발생했으며, 대출을 정상화하기 위해 훨씬 더 많은 금액을 지불해야 했다. 이 생존 배우자는 모기지 지원을 거부당했고, 결 국 약 34,000 달러를 일시불로 지불하는 것 외 에는 다른 선택지가 없다는 말을 들었다고 썼 다. 상속 심리 기일이 다가올 즈음, 대출 관리 회사가 이미 집을 팔려고 하고 있을까 두려웠 다고 적혀 있다. 이는 위험이 누적되는 현상을 잘 보여주는 사례다. 상속 절차가 길어질수록 미납금은 더 욱 불어난다. 그리고 상속인이 계좌를 정리 할 권한을 얻을 즈음이면, 예전처럼 매달 일 정 금액을 납부하는 것이 더 이상 현실적인 선택지가 아닐 수도 있다. 이런 이유로 많은 상속인들이 기존 주택 모기지 대출을 복원하 기 어려워지고, 결국 남은 경제적 의무를 이 행하기 위해 재융자를 받거나 집을 팔아야 하 는 상황에 놓이게 된다. 어쩌면 모기지 대출 기관들이 고의로 시간을 지연시키면서 연체 를 유도하고 집을 팔도록 만드는 것이라고 봐 야 한다. 주택 시장이 침체되거나 주택 가격 이 떨어지는 상황에서는 결코 나타나지 않는 현상이다. 주택 가격이 급등했고 더 높은 이 득을 얻을 수 있기 때문에 모기지 대출 기관 들이 선택한 결과다.

상속 계획에는 모기지 대출을 고려해야 하지만 가족들은 이 과정에서 결코 무력하

지 않으며, 상속받은 모기지 대출을 보호할 수 있는 가장 안전한 시기는 차용인이 사망하 기 전이다. 우선, 가족들은 기존의 상속 계획 에 무엇을 포함해야 하는지 다시 생각해 봐야 한다. 이런 계획은 일반적으로 누가 부동산 을 상속받을 지를 결정하지만, 부동산에 연결 된 모기지 대출에 대해서는 다루지 않는 경우 가 많다. 주택 모기지 대출을 받은 경우, 누가 해당 부동산을 소유할지, 누가 대출금을 상환 할지, 그리고 상환 권한을 증명하는 데 필요 한 서류를 어디서 구할 수 있을지 등을 명확 히 해야 한다. 부동산이 신탁에 의해 소유된 경우, 후임 수 탁자는 신탁의 조건을 따라야 하며, 일부 대 출 기관은 추가 서류를 요구하거나 신탁을 적 격 후임 수탁자로 인정하지 않을 수도 있다. 유한책임회사( LLC) 의 경우는 또 다른 문 제를 야기할 수 있다. 유한책임회사( LLC) 에 의해 소유된 부동산은 매각 시 상환 조항이 적용될 수 있다. 상속인에 대한 대부분의 연 방 보호 조치가 법인에는 적용되지 않기 때 문이다. 주택이 개별 상속인에게 직접 상속되는 경 우에도 권한이 분할될 수 있다. 여러 상속인 이 부동산을 상속받는 경우, 누가 거주할지, 누가 대출금을 상환할지, 또는 매각할지 여 부에 대해 의견 차이를 보일 수 있다. 상속 인들이 합의에 도달하기 전에 모기지 대출금 상환 기한이 도래하면 이런 문제는 더욱 심 각해진다.

사망 전에 가족들은 주택 모기지 대출 관 리 기관, 잔액, 이자율, 월 납입액, 대출 번호 를 파악해 두어야 한다. 상속을 맡게 될 사람 은 부동산 소유권을 증명하는 등기부등본, 대 출 명세서, 유언장, 신탁 계약서 및 기타 서류 를 찾을 수 있어야 한다. 또한, 가족들은 상 속 절차가 진행되는 동안 누가 주택을 소유 하고 누가 주택 모기지 대출, 세금, 보험료를 부담할지 결정해야 한다. 사망 후, 잠재적 상 속인은 관리 기관에 서면으로 통지하고 상속 인 인정에 필요한 서류 목록을 요청하며, 제 출 증빙 서류를 보관해야 한다. 서류 분실, 재 요청, 또는 상속인 인정이 완료되기 전에 압 류 절차가 시작되는 경우 이런 기록이 중요 해질 수 있다.

대출금을 제때 납부하는 것만으로는 모든 법적 또는 관리 문제를 해결할 수 있는 것은 아니지만, 시간을 절약하고 감당 가능한 월 납입액이 훨씬 더 큰 규모의 채무 상환 요구 로 이어지는 것을 방지할 수 있다. 가족이 해당 부동산과 관련된 재정적 의무 를 신속하게 이행할 수 있는 경우, 기존 대출 을 별다른 노력 없이 유지할 수 있는데, 심지 어 기존 대출을 본인 명의로 정식으로 승계하 지 않아도 되는 경우도 많다.

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