제1938호 www. gomijunews. com 뉴욕-워싱턴 동시발행 대표전화:( 571) 422-0635 NY( 347) 804-9620 MijunewsNY @ gmail. com 2026년 8월 21일- 2026년 8월 27일 Section-C

< 홍성호 기자 > 주택 구입을 위해 모든 것을 완벽하게 갖추 었던 주택 소유자들이 단독 주택이 아닌 첫 주택 시장으로 향하고 있다. 첫 주택 시장은 콘도와 타운 하우스를 지칭한다. 그러니까 현 재 단독 주택보다 타운하우스와 콘도가 더 수 요가 많고 인기가 있다. 새로운 보금자리를 찾는 잠재적 주택 구매자들은 경쟁에 익숙하 다. 특히 모기지 이자율이 6 % 중반대를 웃도 는 상황에서 집값은 사상 최고치를 경신하고 주택 공급은 부족한 현 시장에서는 더욱 그 렇다.

하지만 전문가들에 따르면, 시장 최저점에 서 새로운 유형의 경쟁이 곧 나타날 수 있다 고 한다. 세 가지 유형의 첫 주택 시장의 구매 자들이 같은 주택 매물을 놓고 경쟁하기 시작 하고 있다고 한다. 여기에는 오늘날 주택 구 매를 고려조차 하지 않았던 새로운 구매자층 도 포함된다. 이 세 유형의 주택 구매자 중 누 가 승자가 될지는 단순히 가장 높은 가격을 제시하는 사람이 아니라, 가장 깔끔하고 빠 르게 거래를 성사시키는 사람이 될 것이다.

새로운 유형의 주택 구입 경쟁 네이버스 뱅크( Neighbors Bank) 의 주택 구매자 교육 담당자는 단층에 유지 관리가 쉽 고 가격이 적당한 주택은 오랫동안 첫 주택 구매자와 규모를 줄여 이사하려는 노년층에 게 인기가 있었다고 말한다. 하지만 최근 시 장 흐름의 관점에서 보면, 경쟁은 새로운 차 원으로 복잡해지고 있다. 집이 부족한 건 아니지만 유지비가 많이 드 는 크고 오래된 집들은 충분히 많다. 문제는 첫 주택 구매자나 규모를 줄여 이사하려는 사 람들이 원하는, 적당한 크기의 작은 집이 부 족하다는 사실이다. 그 이유는 건설업자들이 이런 집 짓기를 멈췄기 때문이다. 작은 집들 은 건설 비용에 비해 수익이 적어 개발업체들 이 오래전부터 외면했던 주택이다. 임대 수요 가 높은 아파트 아니면 비교적 큰 단독 주택 이 그나마 신규 주택의 공급이 유지되고 있 다. 건설업자들이 이윤을 극대화하기 위해 더 크고 좋은, 더 비싼 집을 지을 수밖에 없도록 유도되어 왔다. 부지 확보가 어렵고 토지 구 역 설정이 여전히 타운 하우스는 지을 수 없 도록 규정한 곳이 많기 때문이다. 따라서 전 국적으로 주택 공급 부족 현상이 나타나고 있

지만, 시장 최저점의 문제를 해결하기는 더욱 어려워질 것이다.

전국부동산중개인협회에 따르면, 첫 주택 구매자의 평균 연령이 40 세로 높아지고 있는 상황에서, 이들은 이미 높은 주택 가격, 높은 모기지 이자율, 그리고 기존 주택 모기지 대 출을 활용해 큰 금액을 현금으로 지불하는 기 존 주택 구매자들 때문에 어려움을 겪고 있 다. 이제 이들은 이 모든 문제에 더해 최근 몇 년 동안 새롭게 등장한 주택 구매자와 씨름 해야 한다.

이들은 2021 년, 혹은 그 이전에 감당할 수 있다고 생각했던 집을 샀던 사람들이다. 모든 것을 제대로 했던 이 사람들이 주택 소유 비 용 상승으로 인해 다시 처음 내 집 마련을 하 는 시장으로 내몰리고 있다. 세 번째 구매자 유형 현재 주택 소유자라면 이 설명에 공감할 수

운 지역 세율 적용, 기타 요인으로 인해 발생 하는 경우가 많다. 주택 보험료 또한 주택 유지 비용 부담의 주 요 원인으로 잘 알려져 있다. 기후 변화 위험 이 상대적으로 낮은 주와 도시에서도 주택 소 유자 보험료가 급등하고 있는데, 이는 보험사 들이 재보험을 통해 전국적으로 위험을 분산 시키기 때문이다. 특히, 자연 재해와 기후 변 화로 빈번하게 발생하는 산불 지역에서는 주 택 보험료가 급등했거나 아예 보험을 들 수 없는 경우도 늘고 있다. 이런 상황으로 인해, 대출 기관이 세금과 보 험료를 납부하기 위해 관리하는 에스크로 계 좌의 납부액이 갑자기 증가할 뿐만 아니라, 작년 부족분에 대한 추가 금액까지 지불해야 하는 경우도 있다. 작년에 화제가 된 한 영상에서는 주택 소유 주의 재산세가 토지에만 부과되어 주택 자체

있을 것이다. 3 % 의 주택 모기지 대출로 집을 샀다 하더라도, 치솟는 주택 비용들이 겹쳐 감당하기 어려워지고 있다. 판매자들이 주택 모기지 대출 때문에 이사를 결정하는 것이 아 니라 다른 모든 것 때문에 이사를 결정하는 경우가 늘고 있다. 주택 비용의 가장 큰 부분 은 주택 보험료의 급등이다.

이런 새로운 추세가 두드러지는 시장으로 플로리다를 지목한다. 높아진 주택 보험료, 주택 소유자 협회( HOA) 회비, 그리고 일반 적인 유지 보수 비용 때문에 일부 사람들은 더 작고 저렴한 집을 소유하는 쪽을 선택하 고 있다.

먼저, 재산세가 있다. 재산세는 몇 년 마다 주택 가치를 기준으로 재평가된다. 만약 40 만 달러에 집을 샀는데 지금 80 만 달러로 평 가된다면, 세금 고지서에 엄청난 차이가 발 생한다. 재산세는 2019 년에서 2024 년 사이에 약 30 % 상승했고, 단독 주택의 평균 세금은 약 4,400 달러에 달했다. 이런 세금 인상은 주택 시장 이 냉각된 후에도 세금 감면 혜택 만료, 새로

는 포함되지 않았고, 이로 인해 에스크로 계 좌에 23,000 달러의 부족분이 발생해 주택 모 기지 대출 상환액이 거의 두 배로 늘어난 사 례가 소개되었다. 이런 에스크로 계좌의 급격한 변동을 " 시장 의 블랙 아이스 " 라고 부른다. 이미 일부 사례 에서 매달 250 달러에서 500 달러씩 인상되는 것을 볼 수 있는데, 앞으로 이런 현상이 더욱 늘어날 것으로 예상하고 있다. 고정 모기지 이자율 주택 대출을 받았고 다 른 모든 조건이 동일하더라도, 집을 유지하 기 위해 매달 수백 달러를 더 지불해야 할 수 도 있다. 월 2,500 달러를 내는 데 전혀 문제가 없었던 사람도 3,000 달러를 내야 한다면 부담 이 될 수 있다. 이제 이들은 예산을 좀 더 여유롭게 해줄 무 언가를 찾고 있는데, 이것이 더 작은 주택 혹 은 타운 하우스라고 판단하고 있다.

누가 이 경쟁에서 유리한 위치에 있을까? 현재, 주택 구매 자금이 부족했던 일부 사람 들은 더 작은 집을 구입해 이사하거나 더 넓

은 집으로 임대를 얻어 이사하려는 움직임을 보이고 있다. 그런데, 여유 자금이 풍부한 기 존 주택 구매자들과 마침내 계약금을 마련한 사람들도 함께 이 시장에 진입하고 있는 상황 이다. 이런 주택 구매자들은 높은 모기지 이 자율 시대에 다시 주택 시장에 뛰어들고 있지 만, 기존 주택의 자산 가치 덕분에 상당한 금 액을 제시할 수 있다. 특히 다른 지역의 주택 을 알아보는 경우 이런 주택 자산 가치가 큰 도움이 된다.

▶3 면에 계속

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