< 홍성호 기자 > 60년전 주택 가격은 2만 달러 미만이었던 마 지막 분기점이었다. 1965년은 게토레이가 세 상에 처음 등장했고, 비틀즈의 " Help!" 가 차 트 정상을 차지했으며, 영화 < 사운드 오브 뮤 직 > 이 개봉된 해였다. 이런 대중문화적 사건들 외에도, 그 해는 2 만 달러 미만으로 내 집 마련이 가능했던 마 지막 해이기도 했다.

60년이 지난 지금, 주택 시장은 크게 변했 다. 집값이 상당히 올랐을 뿐만 아니라, 연평 균 소득이 주택 가격에서 차지하는 비중도 줄 어들었다. 과거가 더 저렴해 보이는 것은 단순히 향수 때문만은 아니다. 데이터가 이를 뒷받침한다. 1965년부터 2025년까지 가구 중간 소득과 신 규 주택 매매 중간 가격이 어떻게 변했는지 분석한 데이터를 보면 명확하게 알 수 있다. 그리고 한 가지 분명한 사실은 주택 구매력이 갈수록 악화되었다는 것이다.

내 집 마련이 그 어느 때보다 어려워진 이유 1965 년 신규 주택의 중간 판매 가격은 단

19,800 달러였다. 이는 현재 가치로 약 206,000 달러에 해당하는데, 2025 년 신규 주택 가격의 절반에도 못 미친다. 하지만 소득 대비 가격 비율을 비교해 보면 주택 구매력 격차는 더욱 커진다. 1965 년 가구 소득은 신규 주택 총 가 격의 34.8 % 에 해당했지만, 2025 년에는 26.4 % 에 불과하다. 이처럼 거의 10 % 가까이 소득 이 부족한 셈이다. 주택 구매력의 저하는 이 런 차이에서 비롯된 것이다. 오랫동안 소득 증가율은 꾸준히 상승해 왔 다. 특히 1955 년에서 1985 년 사이에는 매 10 년마다 소득 증가율이 급격히 가속화되었 다. 가구 중간 소득은 1955 년부터 1965 년까지 56.4 % 증가했고, 그 다음 10 년 동안 99.3 % 증 가했으며, 1975 년부터 1985 년까지 102.2 % 증 가하며 최고치를 기록했다. 이른바 산업화에 따른 생산성 증가는 소득 증가로 이어졌으나 2000 년 이후 생산성 증가는 가계 소득 증가로 이어지지 않았고 소득 겨차응 점차 벌어졌다.

주택 구매력 격차 그러나 1985 년 이후 소득 증가율은 상당히 둔화되었다. 1985 년부터 1995 년까지 48.6 %

였던 증가율은 1995 년부터 2005 년까지 40.7 % 로 떨어졌다. 그 후 10 년( 2005 년부터 2015 년 까지) 동안 가구 중간 소득은 24.4 % 증가한 72,165 달러에 그쳤다. 가장 최근인 2015 년부 터 2025 년까지는 증가율이 50.5 % 로 소폭 회 복되었다. 동시에 신규 주택 가격은 급등했 다. 거의 모든 10 년 동안 신규 주택 가격 상승 률이 소득 상승률을 앞질렀고, 이는 주택 구 매력 격차 확대에 기여했다.

1955 년부터 1965 년까지 신규 주택 가격은 69 % 상승했는데, 이는 소득 증가율 67.9 % 를 약간 웃도는 수준이었다. 그 다음 10 년인 1965 년 ~ 1975 년은 소득이 신규 주택 가격 상 승률을 앞지른 마지막 시기였다. 2015 년까 지 소득은 97 % 증가한 반면, 신규 주택 가격 은 99.3 % 상승했다. 1975 년 이후 2015 년까지 는 주택 가격 상승률이 우세했다. 주택 가격 은 급등해 10 년 단위로 116 %( 1975 ~ 1985 년), 59 %( 1985 ~ 1995 년), 75 %( 1995 ~ 2005 년) 의 상 승률을 기록했다. 지난 20 년간 주택 가격 상승 속도는 둔화되 었지만, 특히 다른 비용들이 동시에 상승하고 있는 상황에서 주택 구매력 격차가 해소되기

까지는 상당한 시간이 걸릴 것이다.

주택 계약금 마련에 걸리는 시간 세 배로 늘어 주택 가격은 내 집 마련을 위한 여러 요소 중 하나일 뿐이다. 주택 구매자는 최종 구매 대금을 지불하기 전에 먼저 계약금( 일반적으 로 구매 가격의 20 %) 을 마련해야 한다. 하지 만 사람들의 저축률이 과거보다 훨씬 낮아지 면서 계약금 마련 기간이 길어지고 생애 첫 주택 구매자의 연령이 높아지고 있다. 현재 첫 주택 구입자의 평균 연령은 40세이 이르 고 있다.

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