< 홍성호 기자 > 올해 주택 시장은 기본적인 시장 상황이 갑 자기 변화를 가져오는 변곡점이 될 가능성이 높다. 팬데믹 시대의 주택 시장에서는 3 % 미 만의 낮은 주택 모기지 이자율이 주택 구매자 들에게 큰 호재로 작용하며 젊은 세대의 주택 구매 열풍을 불러일으켰다. 그러나 이후 몇 년 동안 주택 모기지 대출 이 자율과 집값이 상승하고 인플레이션과 임금 정체가 닥치면서 아메리칸 드림은 산산조각 이 났다. 당시에는 현재 6 % 대의 모기지 이자 율보다 3 % 미만의 낮은 주택 모기지 대출을 받는 주택 소유자가 더 많았고, 이로 인해 주 택 소유자들은 낮은 이자율을 유지하기 위해 집을 팔지 않고 기존의 대출을 유지하는 ' 자 물쇠 효과 ' 가 발생했다. 하지만 이제 이런 자물쇠 효과에 균열이 생 기고 있다. 부동산 투자 회사에 따르면, 최근 2025년 말에는 3 % 미만의 모기지 이자율로 대출을 받은 사람보다 6 % 이상의 모기지 이 자율로 대출을 받은 사람이 더 많아질 것으로 예측했다. 이는 현대 역사상 가장 관대했던

주택 금융 시대가 막을 내리고 있음을 시사한 다. 미국 주택 시장에 중대한 변화가 일어나 고 있는 것이다. 3 % 미만의 모기지 이자율을 이용하는 주택 소유자 비율에 변화가 있다는 것은 그만큼 올해 많은 변수가 발생할 수 있 음을 의미한다. 이는 악명 높았던 모기지 이 자율 자물쇠 효과가 사라지는 것을 말한다. 이자율 잠금 효과 기간 동안 초저금리 혜택 을 누리던 수백만 명의 기존 주택 소유자들은 이사하거나 더 비싸거나 큰 집으로 이사하는 것을 꺼려했다. 이로 인해 잠재적 주택 구매자들이 선택할 수 있는 매물이 부족해졌다. 그 결과, 젊은 세 대들이 제한된 주택 물량을 놓고 경쟁적으로 입찰하는 상황이 발생했고, 많은 사람들이 주 택 시장 진입에 실패했다. 실제로 전국부동산중개인협회에 따르면 2025 년 생애 첫 주택 구매자의 평균 연령은 40 세로 급증했고, 생애 첫 주택 구매자 비율은 사상 최저치인 21 % 까지 떨어졌다. 역사적으 로 낮은 생애 첫 주택 구매자 비율은 감당 가 능한 주택 재고가 부족한 주택 시장의 현실적

인 결과를 보여준다. 2007 년 대침체 직전 이후 생애 첫 주택 구매자 비율은 50 % 나 감소했다. 하지만 페니매의 2025 년 3 분기 모기지 데이 터를 분석한 결과를 보면 매력적인 3 % 미만 의 모기지 이자율을 누리는 주택 소유자가 줄 어들면서 상황이 바뀔 수 있다. 기존 주택 소유자 중 더 높은 이자율을 받은 사람이 많아지면서, 시장 이자율에 가까운 금 리로 주택을 구매하는 사람이 더 많아지게 된 다. 이는 주택을 팔려는 동기가 더 강해지고, 오히려 좋은 소식이 될 수 있다.

모두가 놓친 전환점 6 % 이상의 모기지 이자율이 적용되는 주택 모기지 대출 비중이 2022 년 약 7 % 에서 2025 년 말에는 약 20 % 로 급증해, 한때 팬데믹 시 대에 3 % 미만의 모기지 이자율로 대출을 받 았던 차입자 집단을 추월할 것으로 예상된다. 팬데믹 시대에 발생한 대출은 2021 년 전체 대 출 잔액의 거의 25 % 까지 정점을 찍었지만, 신 규 주택 구매자들이 더 높은 이자율로 대출을 받고, 기존 주택 구매자들이 이사하거나 재융

자를 하면서 그 비중은 지속적으로 감소해 왔 다. 현재와 같이 주택 판매와 재융자가 부진 한 상황에서도 매년 약 500만 ~ 600만 명의 사 람들이 6 % 이상의 모기지 이자율로 새로운 주택 모기지 대출을 받고 있기 때문에 이런 현상이 나타나고 있다. 주택 모기지 대출 이자율은 2023년 10월 8 % 까지 치솟았던 최고점에서 하락세를 보였다. 현재 평균 30년 고정 모기지 이자율은 6 % 초 반대에 머물고 있는데, 이는 팬데믹 시대의 매우 매력적인 이자율보다 여전히 두 배 이상 높은 수준이다.

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