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< 홍성호 기자 >

여름 주택시장을 앞두고 모기지 이자율은 상승하는 분위기다. 프레디맥의 최신 자료에 따르면 주택 모기지 대출 이자율이 지난 8월 이후 최고 수준으로 급등했다. 5월 28일로 끝 나는 주에 30년 고정 주택 모기지 대출 평균 이자율은 전주 6.36 % 에서 6.51 % 로 상승했 다. 모기지 이자율은 6월 들어서면서 더욱 소 폭 상승했다. 전국 평균 30년 고정금리 주택 모기지 대출 이자율은 전주 대비 0.07 % 오른 6.65 % 를 기록했다. 2월 말 이란 전쟁 발발 이후 나타난 이런 주 택 모기지 대출 이자율 상승은 전문가들의 올 해 전망, 즉 낮은 대출 비용으로 주택 시장의 구매력이 개선될 것이라는 기대와는 완전히 상반되는 결과를 가져왔다. 전쟁이 이미 4개 월째 접아들면서 모기지 이자율이 하락할 가 능성은 없어 보인다. 국채 수익률이 오름세를 유지할 것이기 때문이다. 올해 초에는 2025년보다 더 활발한 봄철 주 택시장 전망을 예상했다. 모기지 이자율은 전 년 대비 상당히 낮았고, 임금 상승률은 주택 가격보다 높았으며, 매물 재고량도 마침내 늘 어나고 있었다. 하지만 이란 전쟁이 발발했 고, 최악의 시기에 닥쳤다.

국채 10년물 수익율이 상승하면서 모기지 이자율이 급등하고, 유가가 폭등했으며, 시장 심리는 바닥으로 떨어졌다. 그 결과, 주택 시 장은 부진한 봄철에 이어 이번 여름에도 침 체될 가능성이 높으며, 이는 수요 감소와 치 열한 경쟁으로 어려움을 겪고 있는 주택 판 매자들에게 더욱 나쁜 소식이다. 주택 가격 은 하락할 수 있지만 구매 수요는 약할 가능 성이 크다.

모기지 이자율은 얼마나 높은가? 역사적 관점 모기지 이자율은 팬데믹 이후 롤러코스터 처럼 변동해 왔다. 2020 년에서 2022 년 사이 에는 모기지 이자율이 2.6 % 까지 떨어져 전 국적으로 주택 구매 열풍을 일으켰다. 하지 만 2022 년 인플레이션이 상승하기 시작하자 연방준비제도( Fed) 는 인플레이션 상승폭을 줄이기 위해 공격적인 금리 인상 정책을 펼 쳤고, 이로 인해 주택 모기지 대출 이자율이 급등했다. 2022 년과 2023 년 사이 주택 모기지 대출 이

자율은 팬데믹 당시 최저치의 거의 두 배에 달했고, 2023 년 10 월에는 30 년 고정금리 주택 모기지 대출 이자율이 7.8 % 까지 치솟았다. 이후 높은 대출 비용은 주택 구매력 위기의 주요 원인으로 작용해 왔고, 지난 1 년여 동안 모기지 이자율이 7 % 아래로 다시 하락했음 에도 불구하고 이런 추세는 지속되었다. 전문 가들의 예측에 따르면 올해 주택 모기지 대출 이자율은 6 % 이하로 떨어질 것으로 예상되었 다. 그러나 이란 전쟁 발발로 인해 모기지 이 자율이 다시 상승세로 돌아섰다.

주택 모기지 대출 이자율은 9 개월 만에 최 고치를 기록하며 지난 여름 이후 이어져 온 하락세를 무산시켰다. 그런데 최근 모기지 이 자율 상승에도 불구하고, 대출자들은 여전히 작년 같은 주간 평균 이자율인 6.86 % 보다는 낮은 모기지 이자율에 직면하고 있다. 전문 가들은 향후 몇 달 동안 주택 모기지 대출 이 자율이 계속 상승할지, 아니면 다시 하락세 로 돌아설 지는 이란 전쟁에 달려 있다고 보 고 있다.

어느 쪽으로 든 갈 수 있으며, 이란 전쟁은 충격을 주었지만, 문제는 그 충격이 얼마나 오래 지속될 것인가 하는 점이다. 호르무즈 해협 상황이 안정되고 유가가 다시 하락하며 인플레이션 압력이 완화되고 연준이 다시 금 리 인하에 나선다면, 모기지 이자율은 연말 까지 6 % 대 초반, 심지어 6 % 까지 떨어질 수 도 있다. 하지만 언제, 그리고 과연 그런 일이 일어날지는 아무도 모른다. 이란에서 좋은 소 식이 나오지 않는 기간이 길어질수록 모기지 이자율 상승 압력은 더욱 커질 것이다. 오히 려 모기지 이자율이 7 % 대까지 다시 오를 가 능성도 있다.

이란 전쟁이 모기지 이자율 상승 유도 주택 시장 분석가들과 부동산 중개인들은 미국과 이란의 전쟁이 종식되면 상황이 나아 질 것이라고 입을 모은다. 전쟁이 끝나면 유 가, 인플레이션, 그리고 국채 수익률이 하락 해 모기지 이자율이 떨어지고 소비자 신뢰도

가 개선될 것이라는 예측이다.

하지만 전쟁 종식 여부가 불확실한 상황에 서 이사를 고려하는 사람들은 현재 주택 시 장 상황을 관망하는 분위기다. 시장분석가들 은 올해 모기지 이자율이 크게 하락할 가능성 은 낮다고 보고 있다. 모기지 뉴스 데일리의 모기지 이자율은 6.75 % 를 기록했고 이란 전 쟁 발발 이후 모든 지표에서 모기지 이자율은 0.5 % 포인트 이상 상승했다. 이런 추세를 감 안하면 올해 내내 모기지 이자율이 6 % 대에 머물 것으로 예상된다. 하지만 에너지 가격 충격이 얼마나 오래 지속되느냐에 따라 더 오 를 수도 낮아질 수도 있다. 주택 시장은 낮은 모기지 이자율과 풍부한 매물 덕분에 봄철 주택 구매 시즌에 판매량 이 증가하며 겨울잠에서 깨어날 것으로 예상 되었다. 하지만 중동 분쟁의 영향으로 인한 경제적 불확실성 증가, 지속적인 주택 구매력 문제, 그리고 상승하는 모기지 이자율이 이런 회복세를 억제했다. 그 결과, 주택 구매 수요 는 소폭 증가하는 데 그쳤다. 이번 시즌은 기 대에 미치지 못했지만, 실패라고 말하기는 어 렵다. 구매자들에게 유리한 근본적인 여건은 실제로 개선되었는데, 전쟁이 걸림돌이 되었 을 뿐이다.

부동산 정보 사이트 리얼터( Realtor. com) 에 따르면 4 월 신규 매물 등록 건수는 2022 년 이후 최고치를 기록했고, 4 월 계약 체결 건수 는 4.5 % 증가해 연초 대비 4 년 만에 최고치를 기록했다. 이 모든 것은 치솟는 모기지 이자 율, 급등하는 인플레이션과 유가, 그리고 사 상 최저 수준의 소비자 심리에도 불구하고 나 타나는 긍정적인 신호다. 이란 전쟁과 그 여 파가 없었다면 주택 시장이 더욱 활발해졌을 것이다. 요컨대, 주택 시장 상황은 더 나아질 수 있었고, 중동 전쟁이 없었다면 아마 훨씬 나아졌을 것이다. 하지만 다행스러운 점은 수 년 간의 어려움 끝에 주택 구매자들이 이상적 이지 않은 상황에 익숙해지고 새로운 현실에 맞춰 기대치를 조정하고 있다는 점이다.

주택 구매 관망하거나 서두르거나

모기지 이자율 상승으로 인해 일부 구매자 들이 향후 추가 인상 가능성에 대비해 지금 주택 구매를 서두를 수도 있다. 사람들은 시 장의 방향이 바뀌었으니 모기지 이자율이 더 오르기 전에 주택 구매를 여름 시즌에 서두를 가능성이 있다. 이는 연준이 높은 인플레이션 으로 인해 금리를 인상할 수도 있다는 판단에 따라 현재 모기지 이자율 수준이 더 나은 선 택이 될 수 있다는 것에 기인한다.

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