미국 부동산
2025 년 6 월 13 일- 2025 년 6 월 19 일 C-3
▶1면 < 비싼 임대료 > 에 이어 임대료 대비 소유 프리미엄은 역사적으로 높은 수준을 유지하고 있어 아파트 주택을 더 저렴하게 만들고 있다. 단독 주택 소유의 높 은 비용이 거주자를 아파트에 머물게 하는 유 일한 요인은 아니다. 아발론베이는 지난 몇 분기 동안 주택 소유로 인해 세입자의 8 % 에 서 9 % 가 아파트에서 빠져나갔다. 이는 거의 임차인이 움직이지 않고 있을 정도로 낮은 수 치다. |
도시 샌프란시스코 시애틀 호놀룰루 포틀랜드( OR) 미니애폴리스 |
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평균 크기 415 405 348 408 433 |
비율 % 14.70 %
12 % 11.60 % 10.70 % 10.40 %
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평균 임대료 $ 1,888 $ 1,289 $ 1,700 $ 1,144 $ 1,078 |
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비용 절감 $ 1,628 $ 1,099 $ 562 $ 635 $ 661 |
관세에 따른 비용 상승 불안 미국무역재판소가 도널드 트럼프 대통령이 일방적으로 관세를 부과함으로써 권한을 넘 어섰다고 판결한 후 연방 항소 법원이 일시적 으로 관세를 복원한 이후 관세의 미래는 더욱 불투명해졌다. 트럼프가 초기 계획을 추진할 수 있는 가능성은 분명 있다. 트럼프의 관세 가 발효되면 많은 상품의 가격이 상승하지만, 예기치 않게 임대료도 상승할 수 있다. 트럼 프의 관세가 부과될 경우 임대료가 더 비싸질 수 있는 이유는 여러 경로가 있다. 무엇보다 더 높은 건설 비용은 세입자에게 전가될 수 있다. 새 건물로 이사하는 세입자 는 관세가 적용되지 않았을 때보다 더 높은 가격을 보게 된다. 수입 캐비닛, 전기 부품, 바 닥재 등 건축 자재가 더 비싸지면 비용 증가 로 인해 개발자와 계약업체가 압박을 받게 된 다. 많은 경우, 압력은 아래로 전가된다. 새로 운 아파트 건설의 경우 개발 비용이 높아진다 는 것을 의미하며, 이는 수익 임계값을 충족 하기 위해 더 높은 임대료로 이어진다. 건축 자재 외에도 관세가 부과되면 가전 제품 가격 도 인상될 것으로 예상된다. 이 모든 것들은 건설 비용, 서비스 제공 및 부동산 유지 비용 을 증가시키며, 일반적으로 임대료 인상의 형 태로 거주자에게 전달된다. 기존 건물의 임차인은 더 높은 유지 보수 비 용의 직격탄을 맞을 수 있다. 신축 건물로 이 사하지 않는 세입자도 기존 건물 유지 비용 이 증가함에 따라 임대료가 인상될 수 있다. 적은 마진으로 운영되는 부동산 소유주들은 주택을 개선하기 때문이 아니라 단순히 유지 비용이 더 많이 들기 때문에 임대료를 인상할 수 있다. 미묘한 주기이지만 시간이 지남에 따라 세입자는 결국 글로벌 정책 결정에 대한 청구서를 부담하게 된다.
경제적 불확실성 경제, 인플레이션 및 트럼프 행정부의 관세 부과로 인한 잠재적 영향에 대한 우려로 인해 일부 주민들은 이사하는 것보다 집에 머무르
주택 구입 어려워 당분간 임대를 연장 일부 지역은 마이크로 유닛 유행
는 것이 더 안전하다고 느낀다. 경제의 불확 실성이 증가함에 따라 사람들은 현재 거주 장 소에 머무르는 경향이 있다. 그것이 아파트 의 퇴거율에 도움이 되고 있다. 사람들은 주 택 구입이라는 인생의 중요한 결정을 내리는 것을 조금 더 주저하고 있기에 나타난 현상이 다. 또한 경제적 불확실성으로 인해 주민들이 임대 계약을 갱신하기로 결정하고 그림이 더 명확해졌을 때 어딘가로 이사하는 것을 고려 하고 있는 분위기다. 다른 사람들도 비슷한 패턴을 보인다. 상황 이 불확실할 때, 사람들은 바로 거기에 그냥 꿈쩍하지 않고 웅크리고 있다. 그들은 집을 업그레이드하거나 사려고 하지 않는다. 불확 실한 경제 상황도 입주자 유지에 중요한 역할 을 하고 있다. 이는 향후 계속될 수 있을 것으 로 예상한다. 모호함이 있을 때, 사람들은 벙 커를 선호하는 경향이 있다.
잔류 중점 일부 사례에서는 기업이 연말에 공실율을 우선시해 강력한 유지율로 이어졌다. 이런 임 대업체 중 하나는 97.2 % 의 점유율을 기록해
2024 년 1 분기 평균보다 0.2 % 높고 2024 년 4 분기 평균보다 40bp 높았다. 계절적으로 비 수기인 리스 기간 동안 점유율을 높이기 위 한 이 전략적 결정은 연초에 임대 매출이 증 가하는 성과를 내는 데 도움이 되었다. 이처 럼 아파트의 공실율이 낮아진 이유는 매출을 늘리기 위해 임대료 상승을 과감히 포기했기 때문이다. 임대료 동결은 대다수 임차인으로 하여금 계약 연장으로 이어지도록 유도했다.
임대업체들은 겨울에 임대료를 동결하고 봄에 임대료를 인상하기 위해 임대료를 조정 하거나 인센티브를 제공하는 경우가 많다. 하 지만, 소규모 민간 임대 사업자는 임대료를 계속 동결함으로써 거주자를 계속 유지하고 생존할 수 있다. 새로 세입자를 유치하는 것 보다 기존 세입자를 그대로 유지하는 것이 훨 씬 쉽고 유리하다. 일부 임대 업체는 갱신 할 인이나 보너스와 같이 이전에 선택하지 않았 던 도구를 사용해 사람들을 계속 머물게 하고 있다. 경제적 불확실성으로 인해 거주자가 계 속 거주할 수 있으나 운영자가 아파트에 좋은 세입자를 유지할 가능성을 높일 수도 있다. 요즘 세입자는 스트레스를 받고 있다. 건물
에 있는 누군가가 임대료를 제때 지불했거나 적어도 마지막 임대 기간 동안 지불한 사람은 진정한 가치있는 임차인이다. 일부는 임대료 가 연체되고 있어 임대 사업자는 이 문제 관 리에 골머리를 앓고 있다.
중앙집중식 관리 시스템 아파트 회사들은 입주자 경험을 측정하고 개선하는 정교한 중앙 집중 관리 시스템을 도 입하는 데 수백만 달러를 투자했다. 일괄적 으로 공실율과 임대료 상승폭 그리고 연체율 등을 모두 고려한 모델을 통해 최적의 수익 을 계속 유지하기 위해 필요한 임대료를 프 로그램이 결정하도록 하는 것이다. 중앙 관 리의 장점은 입주자의 퇴거를 줄이고 입주자 의 경험을 측정해 최적의 입주자를 선별하는 것이다. 지극히 아파트 업체에 유리한 방식으로 짜 여 있다. 이는 유지율을 개선하고 비용을 절 감해 마진 확대와 현금 흐름 성장을 주도하 는 데 목적이 있다. 이를 위해 직원들에게 실 행 가능한 데이터와 더 많은 책임을 부여한 다. 고객 유지의 동인으로 단순한 기술을 넘 어 전반적인 고객 서비스에 대한 강조를 이점 으로 꼽는다. 결과적으로 아파트 임대 업체들이 임차인을 유지하기 위해 최적의 관리 시스템을 도입해 고객을 관리하고 있다는 점도 임차인들이 이 사를 하지 않는 이유다.