미국 부동산
2026 년 3 월 6 일- 2026 년 3 월 12 일 C-3
▶1면 < 주택가격 하락 > 에 이어 상당 도시들 주택 가격 하락 이런 움직임이 개별 지역 시장의 일시적인 가격 하락을 초래할 수 있지만, 전반적인 가 격 하락은 예상하지 않는다. 이런 소폭 하락 을 단기적 불균형으로 규정할 수 있는데, 전 국부동산중개인협회는 2026년 전국 주택 가 격 상승률을 4 % 로 전망했다. 그럼에도 불구 하고, 주택 시장이 침체되지 않도록 판매자들 은 가격 책정에 있어 유연성을 유지해야 한 다. 시장에 오랫동안 매물로 내놓은 주택을 팔려면 어느 정도 가격을 낮춰야 한다. 하지 만 그렇다고 모든 판매자가 가격을 내릴 가능 성은 적다. 주택 가격이 최고치에 근접하고 주택 모기지 대출 이자율이 6 % 를 넘는 등 여 전히 주택 시장에서 입지를 다지기 어려운 시 기다. 하지만 리얼터( Realtor. com) 의 새로 운 분석에 따르면, 상황이 바뀔 수 있다. 전국 100대 도시 중 22곳의 부동산 가격이 하 락하고 주택 모기지 대출 이자율도 소폭 하락 하는 추세를 보이고 있다. 부동산 시장이 더 욱 구매자 친화적인 방향으로 움직일 것으로 예상된다. 팬데믹 이후 가장 균형 잡힌 주택 시장을 형성할 것으로 보인다. 이유는 판매자 와 구매자 모두 협상에서 유리한 고지를 점하 기 어려운 중립적인 상황으로 보다 완화되고 있기 때문이다.
주택 모기지 대출 이자율은 6.01 % 에서 일 시적으로 6 % 이하로 떨어졌다가 다시 6.01 % 를 유지하고 있다. 이는 2025년 평균 6.6 % 보 다 상당히 하락한 수치다. 낮은 차입 비용과 높은 임금 상승률이 더 많은 주택 구매자들의 주택 시장 진입을 촉진할 수 있다. 올해는 무 엇보다 주택 시장이 안정을 찾기 위해 여러 불균형이 돌출되는 과정이 나타날 수 있다. 이를 통해 정상적인 상황으로 돌아갈 조짐이 많이 보일 것이다. 이는 기존 주택 매매 증가 에 어느 정도 기여할 것으로 예상되며, 그럼 에도 기존 주택 매매는 2 % 미만 증가한 413만 채에 그칠 것으로 예상된다. 이는 2025년 주 택 거래량 407만 건에서 소폭 상승한 수치이 지만, 한 해 동안 거래량이 비교적 정체되었 던 2025년의 상황을 고려하면 상당한 변화다. 그리고 무엇보다 모기지 이자율 하락이 기여 하는 결과라고 볼 수 있다.
주택 가격이 하락할 것으로 예상되는 22개 도시 중 대부분은 남동부와 서부에 위치해 있 다. 예를 들어, 플로리다의 8대 도시 중 마이 애미를 제외한 7개 도시의 주택 가격이 하락 할 것으로 예상된다. 분석에 따르면 플로리 다의 케이프 코럴-포트 로더데일 대도시권 은 전국에서 가장 큰 주택 가격 하락을 기록
금리 동결되면서 주택 가격 하락 둔화 주택가격지수는 주택시장의 거시적 동향
할 것으로 예상되는데, 주택 가격은 10.2 % 하 락할 것으로 보고 있다. 다음으로는 플로리다 주 노스 포트- 사라소타- 브레이든턴 지역이 8.9 % 하락할 것으로 예상하고 있다. 가격 하락이 예상되는 도시에는 매물이 늘 어나 구매자에게 더 많은 선택지를 제공하는 도시들이 포함된다. 일부 대도시 지역은 낮은 주택 모기지 대출 이자율과 재택근무 정책으 로 인해 촉발된 코로나 19 시대의 부동산 호황 에 비해 매수 수요가 감소하고 있다. 이 지역 들은 팬데믹 기간 동안 엄청난 열풍을 겪었기 때문에, 수요가 계속해서 감소할 것으로 예상 하는 지역이다. 전국의 다른 78 개 대도시는 가격이 상승할 것으로 예상되지만, 상승폭은 크지 않을 것으로 보이며, 해당 지역의 평균 가격 상승률은 4 % 에 그칠 것으로 예상된다.
주택가격지수는 거시적 시장 분석 S & P Case-Shiller 주택가격지수는 12 월
까지 전국 주택가격 상승률이 둔화되었음
을 보여주었다. 전국 지수는 전년 동기 대비 1.3 % 상승해 11 월의 1.4 % 에서 소폭 하락했 다. 2025 년 주택가격 상승률이 1.3 % 에 그친 것은 팬데믹 이후의 상승세에서 뚜렷한 둔화 를 의미하며, 주택 구매력 제약과 사상 최저 수준의 거래량이 연중 주택 시장 모멘텀에 얼 마나 큰 부담을 주었는지를 보여준다.
12 월 발표된 수치는 10 월부터 12 월까지의 거래량을 반영하는데, 이 기간 동안 모기지 이자율은 최근 완화되기 전까지 높은 수준을 유지했다. 최근 주택 시장 움직임은 전반적 인 반등보다는 낮은 기준점에서 안정화가 이 뤄지고 있음을 시사한다. 2025 년 기존 주택 판매량은 406 만 3 천 건으로 1995 년 이후 최저 수준을 기록했는데, 이는 이자율 자물쇠 효과 의 지속성을 반영한다. 동시에 전국 재고량은 2022 년 초 이후 두 배 이상 증가했지만, 가격 은 여전히 견조한 흐름을 보이고 있다. 가격 폭락보다는 매물 등록 기간 연장과 매 물 철회 증가가 이런 회복력의 주요 원인으
로 작용했다. 많은 경우 판매자들은 가격을 대폭 조정하기보다는 매물을 철회하는 데 더 적극적인 모습을 보였는데, 이는 공급 과잉으 로 인한 가격 하락 압력을 완화하는 도움이 되었다. 지역별 격차가 더욱 커졌다. 중서부 와 북동부 대도시들이 강세를 보였는데, 시카 고(+ 5.3 %) 와 뉴욕시(+ 5.1 %) 가 20 개 도시 중 가장 높은 연간 상승률을 기록했고, 클리블랜 드(+ 4 %) 가 그 뒤를 이었다. 이들 시장은 기존 매물 재고 감소와 신규 공급 제한의 혜택을 지속적으로 받고 있다. 반면, 선 벨트 지역의 여러 대도시들은 하락 세를 이어가며 탬파(-2.9 %), 덴버(-2.1 %), 피닉스(-1.5 %), 댈러스(-1.5 %), 마이애미(-1.5 %) 가 마이너스 성장을 기록했다. 팬데 믹 기간 동안 과도한 가격 상승을 경험했던 시장들은 이제 재고가 다시 채워지고 수요가 지불 여력에 민감하게 반응하면서 보다 지속 적인 정상화 과정을 겪고 있다. 월별 데이터는 엇갈린 양상을 보였다. 계절 조정 전 전국 주택 가격 지수는 12 월에 0.3 % 하락했다. 계절 조정 후에는 0.4 % 상승해 전 년 대비 상승률은 다소 둔화되었지만, 근본적 인 가격 수준은 급락하지 않고 점진적으로 조 정되고 있음을 시사한다. 전반적인 경제 상 황은 주택 시장에 다소 유리하게 작용하기 시 작했지만, 이런 추세의 지속 가능성이 관건이 다. 인플레이션 완화로 인해 모기지 이자율이 2022 년 이후 최저 수준으로 떨어지면서 봄철 을 앞두고 구매력이 향상되었다. 실질 소득 증가는 물가 상승 압력 완화와 꾸 준한 임금 상승의 혜택을 받아 수년간의 주택 구매력 부담에서 다소 벗어나는 데 도움이 되 었다. 그러나 거의 5 년 동안 지속된 높은 주택 가격은 이런 소득 증가분을 부분적으로 상쇄 하고 소비자 신뢰에 부담을 주고 있다. 신뢰를 회복하고 개선된 이자율 여건이 주 택 시장의 지속적인 반등으로 이어지려면 지 속적인 저물가와 더욱 안정적인 노동 시장이 필요하다. 향후 주택 가격의 향방은 봄철 공 급량 변동에 크게 좌우될 것으로 보인다. 지 속 가능한 주택 시장 회복을 위해서는 구매 수요 회복과 신규 매물 물량의 의미 있는 증 가가 모두 필요하다. 이자율 자물쇠 효과가 실질적으로 완화되지 않는다면, 낮은 모기지 이자율은 이미 공급이 부족한 시장에서 경쟁을 다시 불러일으켜 가 격 상승세를 지속시킬 위험이 있다. 결과적으 로 전국적인 주택 가격 상승세는 지속될 가능 성이 높지만, 상승 속도는 둔화되고 거시 경 제 전반의 모멘텀보다는 지역별 재고 상황에 따라 더욱 좌우될 것이다.