C-4 2026 년 3 월 20 일- 2026 년 3 월 26 일 미국 부동산

1990 년대 이후 변하지 않은 양도소득세 규정 현행 세법에 따르면, 주택 소유자는 주거용 주택 을 매각할 때 발생하는 일부 양도소득에 대해 세 금을 면제받을 수 있다. 현재 국세청에 따르면 양 도소득세 면제 한도는 미혼 신고자의 경우 25 만 달러, 부부 공동 신고자의 경우 50 만 달러다. 이 한 도는 1997 년에 설정되었고, 전국적으로 주택 가격 이 급등했음에도 불구하고 변동이 없다. 이 때문 에 더 많은 판매자들이 이 한도에 부딪히고 있다. 전국부동산중개인협회에 따르면 약 2,900 만 명의 주택 소유자( 34 %) 가 25 만 달러 면제 한도를 초과 할 수 있고, 800 만 가구( 10 %) 는 부부 공동 신고의 경우 50 만 달러 한도를 초과할 수 있다. 양도소득 이 이 한도를 초과하는 액수에 대해 판매자는 최 대 20 % 의 양도소득세를 납부해야 하며, 고소득 가구의 경우 추가로 3.8 % 의 세금이 부과된다. 수 십 년 전 부동산 시장이 호황일 때 주택을 구입한 소유자에게는 이런 세금 부담이 매도를 망설이게 하는 충분한 이유가 될 수 있다. 이 문제를 해결하기 위해 의원들은 양도소득세 면제 한도를 두 배로 늘리는 내용의 ' 주택 공급 확 대법을 발의했다. 이 법안에 의하면 개인의 경우 50 만 달러, 부부의 경우 100 만 달러까지 면세 액 수가 상향 조정된다. 이 법안은 또한 향후 물가상 승률을 반영해 면제 한도를 조정함으로써 한도가 시대에 뒤떨어지지 않도록 하는 방안도 포함하고 있다. 공화당의 상원의원들은 또 다른 아이디어 를 제시했는데, 바로 주택 소유자가 양도소득세 를 계산하기 전에 최초 구매 가격을 물가상승률 에 맞춰 조정할 수 있도록 하는 것이다. 이런 변화 는 주택 소유자가 주택 가치를 현금화하는 것이 더 유리하도록 만들어 매도를 유도하기 위한 것 이다. 이런 논쟁은 주택 시장이 심각한 공급 부족 에 직면한 시점에 제기되었다. 2025 년까지 전국에 약 400 만 채의 주택이 부족할 것으로 추산한 주택 매물 정보 포털 리얼터에 따르면, 양도소득세 면 제가 수백만 채의 주택을 매물로 나올 수 있게 할 수 있다는 것을 의미한다. 일각에서는 세금 부담 을 완화하면 수년간 묶여 있던 주택 재고가 시장 에 나올 수 있을 것이라고 주장한다. 주택 매각 이

익에 대한 세금 공제 혜택을 확대하거나 새로 만 들면 기존 주택 재고가 해소되어 은퇴자들이 더 쉽게 규모를 줄여 이사할 수 있고, 젊은 부부들이 가족을 부양하는 데 필요한 공간을 확보할 수 있 을 것이라고 주장한다. 하지만 다른 전문가들은 주택 소유자들이 이사 를 미루는 주된 이유가 세금 문제가 아니라고 주 장한다. 브루킹스 연구소의 보고서에 따르면 많 은 고령 주택 소유자들이 이 제안의 혜택을 거의 받지 못하며, 이는 그들의 행동 변화에 큰 영향 을 미치지 못할 것이라고 한다. 브루킹스 조세 정 책 센터의 연구원은 양도소득세 인하가 주택 공 급 문제를 해결하는 데 거의 도움이 되지 않을 것 이라며 고령자들이 집을 떠나지 않는 데에는 다 른 많은 이유가 있다고 덧붙였다. 많은 가구의 경 우, 주택 매각 결정은 세금 문제보다는 생활 방 식과 관련된 요인에 의해 좌우된다. 대개 가족과 가까이 살고 싶거나 이사하는 번거로움을 피하려 고 한다.

면제 한도 확대되면 판매가 유리? 상당한 양도소득을 예상하는 주택 소유자에게 는 계산 방식이 중요하다. 예를 들어, 10 년 전 30 만 달러에 구입한 주택이 현재 150 만 달러의 가치 를 지닌다고 가정해 보면, 최초 구입 가격을 제외 하면 120 만 달러의 양도소득이 발생한다. 현행 규 정에 따르면 부부는 50 만 달러까지 양도소득세를 면제받을 수 있으므로, 70 만 달러에 대해 양도소 득세를 납부해야 할 수도 있다. 만약 이 양도소득 에 대해 20 % 의 연방 장기 양도소득세가 적용된 다면, 부부는 약 14 만 달러의 세금을 내야 한다. 여기에 3.8 % 의 순투자소득세까지 적용된다면, 세금은 약 16 만 6,600 달러까지 늘어난다. 하지만 양도소득세 면제 한도가 100 만 달러로 상향 조정 되면, 양도소득 중 20 만 달러만 과세 대상이 되어 소득에 따라 연방세 부담이 약 4 만 달러에서 4 만 7,600 달러 정도로 줄어들 수 있다. 이는 일부 주택 소유자에게 10 만 달러 이상의 세금 절감 효과를 의미한다. 단, 이 세금 혜택은 주거용 부동산에만 적용되며 임대 부동산이나 별장에는 적용되지 않 는다는 점에 유의해야 한다.

많은 사람들에게 주택은 가장 큰 자산이며, 양 도소득세 면제 한도가 두 배로 늘어나면 일부 주 택 소유자에게 매도를 고려하게 만드는 강력한 동기가 될 수 있는 것은 분명하다. 하지만 이런 조 치가 주택 부족 문제를 실질적으로 해결할 만큼 충분한 효과를 가져올지는 아직 미지수다. 현재 로서는 이 아이디어는 법안으로 계류 중이 아니 라 제안 단계에 머물러 있다. 의원들과 이익 단체 들은 양도소득세 면제 한도를 높이는 방안을 논 의해 왔지만, 의회는 아직 현행 한도를 변경하는 법안을 통과시키지 못했다. 즉, 주택 매각을 고려

반대로 양도소득세를 10 만 달러까지 면제 양도소득 10 만 달러 미만 소득자에 대한 소득 세 면제를 주장하는 억만장의 견해도 있다. 근본 적으로 자본 이득이라는 개념 자체를 없애야 한 다는 것이다. 모든 소득은 일반 소득으로 간주하 고, 모두가 동일한 세금을 납부해야 한다는 입장 이다. 대부분의 자본 이득은 실현되지 않거나, 면 세 또는 우대 조치( 주택 매각 공제, 세제 혜택 계 좌, 사망 시 취득가액 상향 조정 등) 를 통해 실현 되기 때문에 실효세율이 법정세율보다 훨씬 낮거 나 아예 정부에 납부되지 않는 경우가 많다. 자본 이득은 소득 분포 최상위 계층에 극도로 집중되 어 있고, 소득 상위 1 %( 연 소득 65 만 달러 이상) 가 전체 자본 이득의 약 45 % 를 차지한다. 소득 상 위 10 %( 연 소득 25 만 달러 이상) 로 보면 그 비율 은 더욱 확대되고, 이들이 전체 자본 이득세의 4 분의 3 이상을 납부하고 있다. 최근 국세청이 진 행한 연구에 따르면, 1954 년부터 2021 년까지 가계 는 총 약 116 조 달러의 자본 이득을 축적했지만, 그 중 5 분의 1 미만만이 세금신고서에 실현 이득 으로 신고되었다. 요컨대, 자본 이득은 국세청 자 료에서 가장 소득 계층에 집중된 소득 형태다. 연 소득 10 만 달러 미만인 나머지 납세자들에게 있 어 소득세 면제로 인한 세수 손실은 현재 38 조 8 천억 달러에 달하는 막대한 부채를 안고 있는 미 국 경제에 비하면 극히 미미한 수준이다. 국세청 의 소득 세부 내역은 별도로 공개되지 않지만, 연 간 약 2 조 6 천억 달러의 세수를 거두는 개인 소득 세를 기준으로 할 때, 소득 10 만 달러 미만 가구는 연방 소득세로 최대 1 조 달러에서 1 조 4 천억 달 러를 납부하는 것으로 추정할 수 있다. 이 계층은 사회보장 및 메디케어 기금 마련에 사용되는 급 여세의 상당 부분을 납부한다. 고소득층에 세금 을 부과하는 것은 새로운 개념이 아니다. 이는 이 미 시행하고 있는 누진 소득세 제도가 추구하는 목표다. 이 아이디어는 정부 재정에 포함되지 않 았을 수도 있는 완전히 새로운 소득 범주를 재분 류할 가능성이 있다는 점에서 차이가 있다. 일부 의원은 순자산 10 억 달러 이상인 단 938 명에게 연 5 % 의 부유세를 부과하는 방안을 제안했다. 추산

주택 소유주에게 미치는 영향 장기 주택 소유자의 양도소득세 과세 대상을 줄 이면 특히 고소득 가구를 중심으로 더 많은 사람 들이 주택을 매각하도록 유도할 수 있다. 그러 나 대부분의 주택 소유자가 기존 양도소득세 면 제 혜택을 받고 있기 때문에 주택 가격 부담 완화 및 전반적인 경제 성장에 미치는 광범위한 영향 은 제한적일 수 있다. 주택이나 소규모 부동산 투 자를 구입하는 가구는 종종 해당 자산을 수년 또 는 수십 년 동안 보유한다. 장기간 보유할 경우 명 목상의 양도소득 중 상당 부분은 실질 가치 상승 보다는 인플레이션을 반영할 수 있다. 이런 허구 적인 양도소득에 세금을 부과하면 주택 이동성을 저해하고, 주택 공급을 경색시키며, 장기 주택 소 유자에게 불이익을 주고, 부동산 투자 결정을 왜 곡할 수 있다고 말한다. 현재 주택 소유자는 주거 용 주택을 매각할 때 최대 25 만 달러( 배우자와 공 동 신고하는 경우 최대 50 만 달러) 의 양도소득을 소득에서 면제받을 수 있다. 즉, 주택 소유자가 25 만 달러를 초과하는 양도소득을 실현했을 경우, 그 한도를 초과하는 금액에 대해 양도소득세가 부과된다. 하지만 양도소득을 물가상승률에 연 동시키면 주택 소유자의 실제 양도소득은 줄어들 수 있다. 많은 주택 소유자들이 모르고 있는 사실 은 주택 또한 국세청( IRS) 의 관점에서 자본 자산 으로 간주된다는 점이다. 다행히 대부분의 주택 소유자는 관대한 세법의 보호를 받아 양도소득의 상당 부분에 대한 세금을 면제받을 수 있다. 하지 만 지난 10 년간 주택 가격이 급격히 상승하면서, 매도 시 세금을 납부해야 할 수도 있다는 사실에 놀라는 주택 소유자들이 점점 늘어나고 있다. 현 행 규정에 따르면, 2005 년에 10 만 달러에 구입한 주택을 20 년 후 40 만 달러에 매도할 경우 30 만 달 러의 양도소득이 발생한다. 미혼인 경우, 25 만 달 러까지는 소득에서 제외될 수 있지만, 나머지 5 만 달러에 대해서는 양도소득세를 납부해야 한다.