< 김선영 기자 >

주택 구매에 부정적인 요인들이 주택 매매를 저조하게 만들고 있다. 그중 하나는 베이비붐 세 대가 젊은 세대들이 집을 구입하는 데 별로 노 력을 하지 않기 때문이라고 한다. 그래서 이들 은 더 열심히 노력해야 한다고 주문한다. 주택 시장의 통계가 보여주는 수치를 보면 집값이 소 득에 비해 너무 높아서 구입할 수 없고 주택 소 유주가 되었을 때 집에 들어가는 비용이 급등해 서 도저히 유지할 수 없다는 판단도 원인 중 하 나다. 이 모든 것들을 원인으로 꼽는 이유를 보 면 나름 일리가 있다. 젊은 세대가 충분히 열심히 일하지 않고 집을 살려는 의지가 적다는 베이비붐 세대의 생각은 대부분 고정관념처럼 들릴 수 있다. 그런데 조사 에 따르면 베이비붐 세대의 무려 57 % 가 젊은 세 대가 집을 살 여력이 없는 이유가 바로 그들의 노력 부족 때문이라고 생각하는 것으로 나타났 다. 반면, 젊은 세대가 좀 더 책임감 있게 행동한 다면 주택 소유자가 될 수 있을 것이라고 64 % 가 답했다. 아마도 자신들의 자녀들을 보고 판단한 결과일 것이다.

다행히도 주택 시장 데이터는 이런 주장을 뒷 받침하지 않는다. 2026년 CBRE의 조사에 따르 면, 전국 25대 주요 주택 시장 거의 모든 곳에서 2019년 이후 중간 가격의 주택을 구매할 여력이 있는 세입자의 비율이 감소했다. 보고서에 따르 면, 주택 구매 프리미엄( 해당 시장의 평균 임대 료 대비 월 모기지 상환액) 또한 2019년에서 2025 년 사이에 거의 모든 시장에서 증가했다. 일부 지역에서는 이 기간 동안 거의 두 배로 상 승했다. 게다가 이 수치에는 주택을 구입한 후 매년 주택 유지에 지출하는 비용은 포함되지 않 았다. 이 모든 것이 주택 구매 희망자들에게 충 분한 어려움을 안겨주는 가운데, 베이비붐 세대 의 절반 이상이 젊은 세대가 더 많은 노력을 기 울여야 한다고 생각하는 것으로 나타난 조사에 서 베이비붐 세대의 54 % 는 현재 거주하는 집을 팔 계획이 없다고 답했다. 이런 현상은 다른 사회경제적 요인들과 결합되 어 주택 소유를 더욱 어렵게 만드는 병목 현상을 초래하고 있다. 설령 2026년에 모기지 이자율 하 락으로 주택 시장이 성장하더라도 상황은 나아 지지 않을 것으로 보인다.

주택 구입 노력을 더 하라는 잘못된 생각 주택을 구입하기 위해 더 열심히 노력하라는 접근 방식은 현대 주택 경제와는 맞지 않는다. 어떻게 보더라도, 2020 년대에 집을 사는 것은 베 이비붐 세대가 주로 주택 소유자가 되었던 1970 년대와 1980 년대에 비해 훨씬 더 어려운 일이 다. 버클리 경제 리뷰( Berkeley Economic Review) 의 분석에 따르면, 베이비붐 세대의 45 % 가 25 세에서 34 세 사이에 주택 소유자가 된 반 면, 밀레니얼 세대는 37 % 만이 같은 경험을 했 다. 하버드 대학교의 2025 년 주택 현황 보고서에 따르면, 주택 구매 감소의 원인은 높은 주택 매 물 가격, 높은 이자율, 그리고 정체된 임금과 높 은 임대료로 인한 재정적 어려움으로 설명된다.

또한 2024 년에는 단독 주택 중간 가격이 가구 중간 소득의 5 배에 달할 것으로 예측했다. 참고 로, 적정 주택 가격은 연 소득의 약 3 배 정도다. 1980 년에는 이런 예측이 더 현실적이었다. 당시 주택도시개발부 자료에 따르면 신규 단독주택 의 중간 가격은 64,600 달러였고, 인구조사국 자 료에 따르면 중간 소득은 21,020 달러였다. 그러 나 2026 년 3 월 단독주택의 중간 가격은 412,400 달러였고, 추정되는 중간 가구 소득은 87,630 달 러로 추산되었다.

밀레니얼 세대와 Z 세대의 약 40 % 가 복잡한 상환 조건을 가진 학자금 대출로 인해 재정적으 로 상당한 어려움을 겪고 있다는 사실도 간과할 수 없다. 교육 데이터에 따르면 1970 년대 공립 대학의 평균 연간 등록금은 500 달러에서 600 달 러 사이였다. 경제적 불확실성이 주택 수요를 제 약한다. 지난 10 년간 강력한 경제 성장과 견고한 노동 시장의 결합은 견조한 주택 수요를 뒷받침 해 왔다. 지역사회 조사 데이터에 따르면, 팬데 믹 기간의 어려움에도 불구하고 실질 가계 소득 은 2013 년에서 2023 년 사이에 12 % 증가했다. 미 국 인구조사( CPS) 에 따르면, 물가상승률을 감 안한 중위 개인 소득 또한 20 % 급증해 주택 수 요를 촉진하는 데 기여했다. 개인 소득 증가율 은 젊은 성인층에서 가장 높았고, 25 ~ 34 세 소득 은 24 % 증가했다. 이런 추세는 지난 10 년간 젊 은 성인층의 가구 형성 증가세를 뒷받침하는 데 특히 도움이 되었다. 가계 재정 건전성을 나타 내는 다른 주요 지표들도 지난 10 년간 눈에 띄 게 개선되었다. 인구조사에 따르면, 가계 빈곤율

은 2013 년 14.3 % 에서 2023 년 11.2 % 로 감소했다. 연방준비제도에 따르면, 지난 10 년간 가계 총자 산은 2014 년 4 분기 82 조 달러에서 2024 년 4 분기 160 조 달러로 두 배 가까이 증가했다. 하지만 이 런 증가분의 71 % 는 소득 상위 20 % 가구에서 발 생했다. 상위 1 % 가구는 18 조 8,000 억 달러 이상 을 늘렸고, 하위 60 % 가구의 총자산은 두 차례 에 걸친 극심한 노동 시장 경색에 힘입어 13 조 달러 증가했다. 미시간 대학교 소비자 심리지수( 경제에 대한 태도를 측정하는 지표) 는 관세의 경제적 영향에 대한 우려로 2025 년 초 급락했다. 이 지수는 현재 1952 년 이후 두 번째로 낮은 수 준이며, 대공황 당시보다도 낮다. 지속적이고 심 화되는 경제 불확실성 그 자체는 경제 성과의 주 요 지표로 여겨지며, 사람들이 가구 형성, 이사, 주택 구매, 리모델링 프로젝트 및 유사한 지출을 연기하게 만들어 주택 수요를 위축시킬 수 있다.

치솟는 비용으로 주택 소유자 부담 증가 주택 소유자들은 주택 소유 유지 비용의 증가 로로 점점 더 큰 부담을 느끼고 있다. 2023 년에 는 소득의 30 % 이상을 주택 및 공과금에 지출하 는 주택 소유주 수가 64 만 6,000 명 증가해 2,030 만 가구에 달했다. 이는 전체 주택 소유 가구의 24 % 를 차지한다. 이런 부담 증가는 저소득층 주 택 소유자와 증가하는 고령층 주택 소유자에게 가장 빠르게 나타나고 있다. 2023 년에는 연소득 3 만 달러 미만 주택 소유자 1,090 만 명 중 74.2 % 가 주택 비용 부담을 느껴 사상 최고치를 기록 했다. 이는 2019 년의 68.7 % 에서 증가한 수치다. 주택 소유 비용 상승의 주요 원인은 보험료와 재산세의 급격한 인상이다. 프레디맥에 따르면 주택 보험료는 2019 년부터 2024 년까지 57 % 급 등했다. 특히 기후 관련 재해 위험이 높은 지역 에서 보험료 인상률이 가장 높았다. 마이애미의 경우 연간 보험료는 보장 금액 1,000 달러당 평 균 17.20 달러이며, 이는 마이애미 지역 중간 가 격 주택 64 만 4,000 달러 기준 연간 11,000 달러 이상의 보험료에 해당한다. 치솟는 건설 비용과 재해의 규모 및 빈도 증가로 인해 민간 보험사 들은 보험료를 인상했을 뿐만 아니라, 캘리포니 아, 플로리다, 루이지애나처럼 보장 범위를 축 소하거나 아예 시장에서 철수하는 경우도 발생 했다. 이에 대해 주택 소유자들은 공공 보험 가

입 의무화 제도( FACLU) 와 전국 홍수 보험 프 로그램( NFP) 에 의존하고 있다. 그러나 이런 공 공 프로그램들도 재정 파산의 위협에 직면해 있 다. 이런 상황 속에서 2021 년 기준 610 만 가구로 추산되는 무보험 주택 소유자 수는 확실히 증가 했다. 재산세는 2021 년에서 2023 년 사이에 평균 12 % 인상되어 연평균 세액이 4,380 달러로 증가 했다. 일부 주 및 지방 정부는 저소득층과 고령 층 가구를 대상으로 세금 감면 프로그램을 시행 했지만, 재산세가 지방 정부의 몇 안 되는 주요 수입원 중 하나이기 때문에 감면 혜택은 제한적 인 경우가 많다.

주택 가격 상승세 지속 지난 한 해 동안 전국 대부분 지역에서 주택 가 격이 소폭 상승했다. 케이스- 쉴러 전국 주택 가 격 지수에 따르면 2 월 주택 가격은 전년 동월 대 비 3.9 % 상승했고 물가상승률을 고려하면 1.9 % 상승했다. 반면, 2024 년 2 월에는 전국적으로 6.6 %, 2022 년 같은 달에는 20.2 % 상승했다. 명목 가격 기준으로 보면, 2023 년 중반에 잠시 하락세 를 보인 후 21 개월 연속 상승세를 기록하며 2019 년 대비 60 %, 2010 년 대비 127 % 상승했다. 전국 부동산중개인협회에 따르면, 2024 년 기존 단독 주택의 중간 매매 가격은 412,500 달러로 2019 년 보다 137,900 달러 상승했다. 이런 가격 상승세는 광범위하게 나타나고 있다. 프레디맥 주택가격 지수 집계에 따르면, 2025 년 1 분기 기준 100 대 대 도시권 중 88 곳에서 주택 가격이 전년 대비 상승 했다. 상승률은 북동부 지역이 평균 6.8 % 로 가 장 높았고, 이어 중서부 5.2 %, 서부 2.4 %, 남부 1.8 % 순이었다. 최근 상승세로 2019 년 이후 주 택 가격은 서부에서 57 %, 북동부에서 68 % 상승 했다. 그러나 일부 남부 및 서부 시장에서는 지 난해 주택 가격이 하락했는데, 이는 주로 재고가 크게 증가한 지역에서 나타났다. 최근 몇 년 동안 주택 가격 상승률은 가계 소득 증가율을 크게 앞질렀다. 2024 년 주택가격 대비 소득 비율은 5.0 을 기록했는데, 이는 2022 년에 달성한 최고치와 동일하며 팬데믹 이전인 2019 년의 4.1 보다 훨씬 높은 수치다. 이와 대조적으 로 1990 년대의 주택가격 대비 소득 비율 평균은 3.2 에 불과했다. 작년에는 전국 100 대 시장 중 39 곳에서 이 비율이 5.0 이상이었다.