< 김선영 기자 > 4월 기존 주택 매매는 예상보다 반등 속도가 더디었고, 모기지 이자율이 약간 하락했음에 도 물가 상승으로 인해 가계 예산이 압박 받는 상황에서 봄 주택 시장은 상승세를 이어가기 는 어려울 것으로 보인다. 전국부동산중개인 협회가 발표한 4월 기존 주택 매매 보고서에 따르면, 매물로 나온 주택들이 작년 동기 대비 더 오랫동안 시장에 머물러 있는 것으로 나타 나, 잠재적 주택 구매자들이 높은 가격 때문에 구매를 포기하는 경우가 많아졌다. 중간 주택 가격 상승률은 2025년 이후 둔화되었지만, 4월 기준으로는 역대 최고치를 기록했다. 주택 공 급은 여전히 팬데믹 이전 수준에 미치지 못하 고 있다. 매물 부족, 가격 상승, 저조한 매매 현 상이 지리하게 계속되고 있다.

많은 주택들이 주택 구매자들의 관심 부족 으로 오랫동안 시장에 나와 있는 상태다. 이는 잠재적 주택 구매자들이 주택을 구매하는 데 어려움을 겪고 있음을 보여주며, 최근 모기지 이자율 상승으로 이런 어려움이 더욱 심화되 고 있다. 모기지 이자율이 하락할 때까지 대부 분의 생애 첫 주택 구매자들은 주택 소유를 임 대보다 훨씬 부담스러운 선택으로 여길 것으 로 보인다. 이런 상황의 기저에는 전쟁으로 인 한 기름값 폭등이 가계의 소비 심리에 부정적 인 영향을 주고 있는데 기인한다.

전국부동산중개인협회에 따르면 4월 기존 주택 거래량은 계절 조정 연율 기준 402만 채 로 전월 대비 0.2 % 증가했다. 경제전문가들은 주택 거래량이 405만 채까지 증가할 것으로 예 상했었다. 이런 저조한 거래 증가는 다가구 주 택 부문에서 비롯되었으며, 단독 주택 판매량 은 변동이 없었다. 기존 주택 판매는 계약 체 결 시점을 기준으로 집계된다. 따라서 지난달 거래량은 2월과 3월에 체결된 계약을 반영한 것으로 봐야한다. 프레디맥( Freddie Mac) 자료에 따르면 인기 있는 30년 고정 주택 모기 지 대출 평균 이자율은 2월 말 5.98 % 까지 하 락했다가 3월 말 6.38 % 로 상승했다. 주택 모기 지 대출 이자율 상승은 미국과 이스라엘의 이

란 전쟁으로 인한 인플레이션 상승에 따른 것 이다. 4 월 초 6.46 % 까지 치솟았던 30 년 고정 모기지 이자율은 지난주 평균 6.37 % 를 기록 했다. 3 월 소비자물가지수가 급등하며 거의 2 년 만에 최대 연간 상승률을 기록했다. 정부는 4 월 소비자물가지수( CPI) 가 전년 동기 대비 3.7 % 상승했다고 발표할 것으로 예상되며, 이 는 2023 년 9 월 이후 최대 상승폭이 될 전망이 다. 전국부동산중개인협회의 주택 구매력 지 수는 3 월 113.5 에서 110.6 으로 하락했다. 하지 만 1 년 전 101.4 보다는 상승했다. 주택 건설 및 판매를 포함하는 주거 부문 지출은 5 분기 연 속 감소했다.

주택 구매 심리 하락 임금은 높은 상승률을 유지하고 있지만, 높 은 인플레이션으로 인해 실질 가치가 떨어지 고 있다. 전국 평균 휘발유 소매 가격은 전쟁 발발 이후 50 % 이상 급등했다. 정부는 지난달 물가상승률을 반영한 실질 임금 및 급여가 3 월까지 12 개월 동안 0.1 % 상승했다고 발표했 다. 소비자 심리가 사상 최저 수준으로 떨어진 가운데, 경제 전문가들은 주택 거래가 의미 있 게 증가할 가능성은 낮다고 전망했다. 이번 분기 주택 판매량이 연평균 400 만 채를 크게 웃돌지는 못할 것으로 예상되며, 감소 위 험이 더 크다고 볼 수 있다. 남부와 중서부 지 역의 주택 판매량은 증가했지만, 서부 지역은 감소했고 북동부 지역은 변동이 없었다. 전체 4 월 판매량은 전년 동기 대비 변동이 없었다. 지난달 기존 주택의 중간 가격은 41 만 7,700 달 러로 4 월 기준 사상 최고치를 기록했는데, 전 년 동기 대비 0.9 % 상승했다. 지난달 판매된 주택의 대부분은 25 만 달러에 서 50 만 달러 사이의 가격대였다. 100 만 달러 이상 주택은 다른 가격대의 주택보다 양호한 실적을 보였다. 이는 경제학자들이 ' K 자형 경 제 ' 라고 부르는 현상을 잘 보여준다. 주식시장 상승세 덕분에 고소득 가구가 저소득 가구에 비해 상대적으로 경제적으로 안정적인 모습 을 보이고 있는 것이다. 기존 주택 매물 재고

는 5.8 % 증가한 147 만 채를 기록했지만, 코로 나 19 팬데믹 이전의 약 183 만 채에는 훨씬 못 미치는 수준이다. 매물 재고가 30 % 는 증가해 야 시장이 안정적일 수 있다. 4 월 판매 속도를 기준으로 할 때, 현재 재고가 소진되는 데는 4.4 개월이 소요될 것으로 예상되며, 이는 작 년의 4.3 개월보다 길어진 수치다. 매물로 나 온 주택의 평균 매매 소요 기간은 작년의 29 일 에서 32 일로 늘어났다. 생애 첫 주택 구매자가 전체 판매량의 33 % 를 차지했는데, 이는 작년 의 34 % 보다 감소한 수치다. 경제학자들과 부 동산 전문가들은 활발한 주택 시장을 위해서 는 현금 거래 비중이 40 % 에 달해야 한다고 말 한다. 현금 거래는 전체 거래의 25 % 를 차지했 는데, 이는 작년과 동일한 수치다. 휴가용 주택은 전체 거래의 8 % 를 차지하며 작년 4 월의 5 % 에서 증가했다. 압류 주택을 포 함한 부실 매물은 전체 거래의 2 % 를 차지하 며 작년과 비슷한 수준을 유지했다. 집을 가 진 사람들은 집을 팔지 않고 있고, 코로나 시 대에 초저금리 주택 모기지 대출을 받은 사람 들은 집을 포기할 여유가 없다. 집을 팔 사람 이 없으면 살 사람도 없고, 재고는 부족한 상 황이 계속 이어진다.

주택 시장의 현실은 주택 매매가 약간 상승했지만, 상승폭이 매 우 작아서 시장 상황이 개선되었다고 판단하 기 어렵다. 주요 주택 시장 지표는 거의 변동 이 없다고 볼 수 있다. 주택 판매량은 1 년 전과 거의 같고, 한 달 전과도 비슷하다. 주택 가격 은 1 % 상승에 그쳤다. 주택 소유자들은 괜찮 은 상황이지만, 상승폭은 미미하다. 매우 중요 한 매물 재고량은 30 ~ 40 % 증가해야 하는데, 현재 재고량은 1 % 증가에 그쳤다. 하지만 주택 구매력은 큰 변수가 될 수 있다. 소득 증가율이 주택 가격 상승률을 앞지르면 서 주택 구매력이 나아졌으나 유가 충격으로 1 년 전보다 낮아졌다. 따라서 유가 충격이 사 라지고 주택 구매력이 개선되면 더 많은 주택 구매자들이 주택 시장에 진입할 수 있을 것이

다. 그런데 문제는 유가 충격이 올해 내내 지 속될 가능성이 높다는 사실이다. 이는 주택 구 매력이 개선되거나 나아질 조짐이 희박하다 는 것을 의미한다. 결과적으로 주택 거래는 지 금과 같은 400 만 채 수준에서 수렴할 가능성 이 높다. 주택 시장에 판매자가 더 많아야 한 다. 이는 매물 재고가 더 늘어나야 한다는 것 을 의미한다. 이는 주택 공급이 늘어나는 것으 로 나타나며 주택 가격이 다소 약세로 돌아설 수 있음을 의미한다. 그런데 여전히 3 %, 4 % 의 주택 모기지 대출 이자율이 고정되어 있는 주택 소유주들이 많다. 이제 이 고정 효과가 약해지기 시작할 가능 성이 있다. 사람들이 다른 지역에서 새로운 직 장을 찾거나, 이혼이나 결혼과 같은 가구 구성 에 큰 변화가 생기기도 한다. 그래서 사람들 이 낮은 이자율을 포기하는 움직임이 나타나 고 있다. 하지만 어쩌면 양도소득세로 인한 새 로운 고정 효과에 직면하게 될 수도 있다. 주 택을 팔 때 양도소득세 면제 혜택이 크다. 대 부분의 사람들은 집을 팔면 그 이익이 집주인 에게 돌아간다. 하지만 최근 몇 년간 주택 가 격이 급격히 상승하면서 더 많은 주택 소유자 들이 양도소득세 부담에 직면하게 되었다. 이 때문에 부동산을 매물로 내놓는 대신 계속 소 유하면서 상속하려는 추세가 커졌다. 모기지 이자율은 1 년 전보다 낮아졌다. 7 % 미만이지 만, 더 내려가지 않고 여전히 6 % 초반대에서 정체된 상태다. 전국적으로는 통계적으로 큰 변화가 없지만, 특정 대도시 시장을 살펴보면 재고가 풍부하 고 고용이 꾸준히 증가하는 지역에서는 변화 가 나타나기 시작했다. 로키산맥 지역의 몇몇 주들과 노스캐롤라이나 리서치 트라이앵글 지역, 그리고 플로리다 남부 도시들이 활발하 게 움직이고 있다. 이 지역들은 풍부한 매물과 일자리 창출로 활기를 띠고 있다.

이런 시장에서 주택 판매 활동이 증가하기 시작하고 있는데, 이는 꾸준히 더 많은 주택을 건설하고 공급을 늘려야 한다는 사실을 보여 준다. 그렇게 하면 거래량이 늘어날 것이다.