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< 홍성호 기자 > 중동 분쟁 시작 이래로 주택 모기지 대출 이 자율은 변동성이 컸다. 그렇다면 향후 5년간 모기지 이자율은 어디로 향할까? 그리고 주 택 모기지 대출 이자율이 크게 하락할 때까지 기다린 후 주택 구매나 재융자를 해야 할까?

모기지 이자율은 여러 요인에 의해 결정되 며, 이 모든 요소들이 미래에 대한 단서를 제 공한다. 앞으로 5년간의 모기지 이자율예측 을 자세히 살펴보면 이런 질문에 대한 답도 얻을 수 있다.

모기지 이자율은 정부 채권 시장에 맞춰져 있어 모기지 이자율을 예측하는 데 가장 유용한 지표 중 하나는 10 년 만기 국채의 수익률이 다. 모기지 이자율과 10 년 만기 국채 수익률 은 일반적으로 같은 방향으로 움직이지만, 대 출 기관이 추가 위험을 고려하기 때문에 보통 더 높은 모기지 이자율이 형성된다. 이 두 차 이를 스프레드라고 하며, 모기지 이자율이 어 디까지 오를지 추정할 때 이를 고려한다. 이 점을 염두에 두고, 첫 번째 단계는 경제학자 들이 향후 5 년간 국채 수익률이 어디로 향할 것이라 예상하는지 살펴보는 것이다. 예측을 만들기 위해 전문가의 경제 전망과 인공지능 을 활용한 데이터를 결합해 추정치를 얻을 수 있다. 향후 5 년간 국채 수익률 전망을 개괄한 딜로이트 글로벌 경제 연구센터의 자료를 기 초로 활용할 수 있다. 여기에서 연준이 2026 년 12 월까지 금리를 변 동 없이 유지할 것으로 가정했다. 연방기금 평균 금리는 2027 년 중반에 중립 3.125 % 에 도 달한다고 전망했다. 10 년 만기 국채 수익률이 2027 년 2 분기까지 점진적으로 완화되어 2027 년 3 분기부터 2030 년 말까지 3.9 % 에 머물 것 이라고 보았다. 다른 예측들은 장기적으로 다 소 높은 수익률을 가리키고 있다. 예를 들어, 골드만 삭스 애널리스트들은 10 년 만기 국채 가 장기적으로 2035 년까지 4.5 % 까지 상승할 것으로 예상한다.

한편, 의회예산국( CBO) 은 10 년 만기 국 채 수익률이 2026 년말까지 4.1 % 에 도달하고, 2030 년까지 약 4.3 % 까지 점진적으로 상승할 것으로 전망하고 있다. 엔트로픽( Anthropic) 의 클로드( Claude) 인공지능이 예측한 과 정을 정리하면 다음과 같다.

10 년 국채- 모기지 이자율 스프레드 추정 앞서 언급했듯이, 10 년 만기 국채 금리와 30 년 고정 모기지 이자율은 스프레드로 구분된 다. 이 두 가지 차이는 최근 몇 년간 약 2.5 % 포인트 정도 있었다. 이는 2010 년부터 2020 년 까지의 스프레드와 비교하면 상당한 변화다. 당시 스프레드는 2 % 포인트 미만이었고, 종종 1.5 % 근처였다. 2 % 포인트 스프레드를 사용 해 국채와 모기지 이자율이 어떻게 비교되는 지 예시할 수 있다.

10 년 만기 국채 금리 = 4 % 스프레드 = 2 % 포인트 모기지 이자율 = 6 %

최근 예시를 들면, 3 월 5 일 기준 10 년 만기 국채 수익률은 4.09 %, 30 년 고정 모기지 이 자율은 6.00 % 였다. 스프레드는 6.00- 4.09 = 1.91 % 포인트였다. 스프레드는 2 % 포인트 미 만으로, 이것이 모기지 이자율이 하락한 이 유 중 하나다. 클로드 AI 는 서서히 압축하는 가변 스프레드를 사용할 것을 제안했다: 30 년 고정 모기지 이자율과 10 년 만기 국채 금리 간 스프레드는 조기 상환 위험, 신용 위험, 그리 고 모기지담보증권( MBS) 의 수요와 공급에 의해 결정된다. 연방준비제도( Fed) 의 양적 긴축( Quantitative Tightening) 프로그램은 2022 년 이 후 민간 시장이 더 많은 모기지담보증권을 흡 수하면서 스프레드를 확대했다. 스프레드는 2025 년 말부터 정상화되기 시작했고 앞으로 도 계속 긴장될 것으로 예상된다. 이 스프레 드 추정치를 바탕으로 이제 5 년 모기지 이자 율 예측을 완성할 수 있다.

향 후 5 년 모기지 이자율 전망 재무부 전망을 활용해, 클로드가 제안한 기 본 사례 스프레드를 채권 시장과 30 년 고정 모기지 이자율 간의 가정 스프레드를 더해 5 년 전망을 작성할 수 있다. 이 예측은 스프레 드의 점진적 정상화, 인플레이션 완화, 연준

의 온건한 통화정책을 포함한 기본 사례를 위 한 것이지만, 클로드 AI 는 강세 추정치와 약 세 추정치를 모두 제시한다.

강세 케이스: 부드러운 착륙 연준은 심각한 경기 침체 없이 인플레이션 을 2 % 로 성공적으로 되돌렸다. 2027 년까지 점진적인 연방공개시장위원회( FOMC) 의 금 리 인하로 10 년 만기 수익률은 3.3 % 로 떨어지 며, 만기 프리미엄이 압축되고 있다. 모기지 담보증권( MBS) 스프레드는 양적 긴축이 종 료되고 민간 모기지담보증권( MBS) 수요가 회복되면서 장기 평균 170bps( 1.70 % 포인트) 쪽으로 정상화되고 있다. 결과는 2030 년까지 30 년 고정 모기지 이자율이 약 5.00 % 에 근접 한다고 예상한다.

약세 케이스: 지속적인 인플레이션과 재정 압박 인플레이션은 2.5 % 이상에서 여전히 고착 상태이며, 미국 재정적자 증가로 인해 만기 프리미엄이 상승해 10 년 만기 수익률은 4.4 % 에서 4.6 % 가까이에 머물러 있다. 시장 변동 성과 모기지담보증권( MBS) 공급이 2 차 시장 에 부담을 주면서 스프레드는 240bps( 2.40 % 포인트) 까지 확대된다. 모기지 이자율은 2027 년까지 7.00 % 가까이 오르다가 2030 년까지 6.60 % 까지 소폭 하락할 것으로 전망했다.

오차 범위 물론, 이는 역사적 기준과 광범위한 기대에 기반한 장기 추정치이다. 가정 조건 다음 중 하나라도 발생하면 이 모든 수치는 무효가 될 수 있다. 10 년 만기 국채는 전망보다 더 큰 성 과를 내거나 저조한 성과를 내고 있다. 예를 들어, 경기 침체와 같은 심각한 경제적 위기 시 국채 수익률이 급락하거나 정부 적자 증가 로 인해 급등할 수 있다. 지정학적 불안은 예측 불가능한 변수들로 인해 금리가 얼마나 예측 불가능한지 이미 실 감할 수 있게 했다. 국채 수익률과 모기지 이

자율 간 격차는 좁혀지거나 극적으로 넓어진 다. 연방준비제도이사회( Fed) 가 주도하는 통화정책은 크게 변화한다. 향후 5년간 3 % 대 모기지 이자율을 예측하는 기관은 어디에도 없다. 하지만 금리가 지금과 비슷했던 2007년 에 이렇게 낮은 주택 모기지 대출 이자율을 예상한 사람도 없었다. 대불황이나 전 세계 적 팬데믹 같은 상황은 거의 예상되지 않은 돌발 상황이며, 이런 극단적인 사건들이 모 기지 이자율을 낮추는 데 결정적인 요인으로 작용한다.

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