미국 부동산

2026 년 5 월 29 일- 2026 년 6 월 4 일 C-3

< 김선영 기자 > 이미지에 따른 경험담을 나누고 있다. 규제가 미흡한 AI 도구는 빈집을 가상으로 대체로 고객들은 완전히 속았다는 느낌이 꾸며놓을 뿐만 아니라, 현실과 동떨어진 과도 가장 먼저 들었다고 말한다. 현장에 도착해 한 외관 보정까지 할 수 있다. 이는 자칫, 사진 서는 온라인에서 봤던 사진과 실제 모습을 계 에 속아 그릇된 주택 거래로 이어질 수 있다. 속 비교해야 했는데, 그렇게 오랜 시간을 낭 발전된 기술이 좋은 방향으로 쓰이기 보다는 비한 것 같지는 않다고 말한다. 그만큼 AI가 이런 문제가 될 수 있는 방향으로 주로 이용 만든 사진과 실제의 모습은 너무도 판이하게 되기 때문에 앞으로 부동산 시장의 새로운 골 달랐고 금방 자리를 뜨게 만들고 있다. 칫거리가 될 전망이다.

매물 사진에 AI를 사용하는 것 자체에 반대

이런 사진들은 놀라울 정도로 유사한 특징 하는 것은 아니다. 가상 홈스테이징은 주택구 을 보인다. 지나치게 매끄러운 외관, 인공적 매자들이 빈 공간에 가구가 배치되었을 때 어 인 녹색 잔디, 문이나 창문 주변의 왜곡된 선, 떤 모습일지 상상하는 데 도움이 될 수 있다 심지어 존재하지 않는 조명까지 나타난다. 고 생각할 수 있다. 하지만, 8인용 소파가 중간 크기 창문 바로 앞에 놓여 마치 불가능한 가구 테트리스처럼 보이는 경우처럼 지나치게 활용된 사례도 있 다. 현실적으로 그 크기의 소파는 그 공간에 들어가지 않는다는 것이 문제다. 북부 버지니아 부동산 중개인은 고객을 위 해 매물을 보러 갔다가 가상 홈스테이징에 속 은 예상치 못한 상황에 직면한 경험을 언급 했다. 빈집을 기대하고 갔지만, 기존 거주자 의 물건들이 어지럽게 널려 있고 조명도 확 연히 달랐다. 결국 고객을 데리고 다시 집을 보러 갈 필요 성을 느끼지 못했다고 한다. 집주인들이 어 느 정도 AI 이미지 활용 프로그램을 사용할 줄 알게 되면서 과도하게 집 사진을 보정하 는 사례가 늘고 있는 것이다. 부동산 중개인 이 사전에 집을 답사하지 않은 상태에서 당황 할 수밖에 없다. 다행히 집을 먼저 확인한 경 우에는 집주인에게 진지하게 사진과 실물과 의 차이로 인해 발생할 수 있는 문제들을 조 언한다.

과도하게 보정된 AI 사진 오늘날의 주택 구매자들은 이런 현상들이 AI 로 과도하게 보정된 부동산 매물 사진의 징후라고 말한다. 이런 보정으로 인해 무엇이 진짜이고 무엇이 가짜인지 가려내는 과정은 이미 벅찬 주택 구매 과정에 새로운 난관으로 떠오르고 있다. 오늘날 AI 편집 도구는 그 어 느 때보다 쉽게 가상으로 집을 꾸밀 수 있게 해 줄 뿐만 아니라, 낡은 외관을 깔끔하게 보 정하거나 값비싼 전체 리모델링 후의 모습을 보여주는 등, 실제와 동떨어진 모습을 연출할 수도 있다. 이런 도구들은 아직 새롭기 때문 에, 그 사용을 규제하는 규칙과 규정은 지역 부동산 협회나 부동산 정보 서비스 업체들이 자체적으로 마련한 경우가 많아 단편적인 수 준에 그치고 있다. 정부 감시 당국도 부동산 시장에서의 AI 를 활용한 부당한 거래 과정이 있을 수 있다고 우려하면서 주의를 당부하는 수준이다. 아마 도 가까운 장래에 이에 대한 규제와 규정이 만들어져야 할 것으로 보인다. 이처럼 무질서한 상황에서, 가장 심각한 사 례들은 소셜 미디어에서 빠르게 퍼져 나가고, 사진과 다른 집을 둘러보느라 시간을 낭비했 다는 이야기들도 함께 회자된다. 다시 말해, 주택 구매자들은 인기 TV 프로그램 " 캣피시 " 에서 따온 " 하우스피싱( housefishing)" 을 당 하고 있는 것이다. 이 프로그램은 온라인 사 이버 세상에서의 관계가 겉보기와는 다를 수 있다는 것을 보여준다. 부동산 회사의 부동산 중개인들도 최근 고객과 함께 주택을 둘러보 던 중, 매물 정보에 있는 AI 이미지가 침실에 실제로는 없는 창문을 추가해 놓은 것을 발견 했다는 소식이 널리 퍼지면서 크고 작은 AI

책임 있는 AI 사용 요구돼 전국부동산중개인협회는 부동산 업계의 대 표기관의 하나로서 부동산 분야에서 책임감 있는 AI 사용을 지지한다고 밝혔다. 협회는 AI 로 생성된 사진을 윤리적으로 사용하는 방 법이 있다고 언급하면서도, 회원들에게 부동 산이나 거래와 관련된 중요한 사실을 과장하 거나, 왜곡하거나, 은폐하지 말 것을 명시한 부동산중개인 윤리 강령을 준수할 것을 권고 했다. 현재 일부 부동산 중개업체들도 자체 적인 정책을 개발하고 있다. 가상으로 연출 된 모든 사진에 명확하게 표시하도록 권고하 는 것이다. 각 주 정부들도 이 문제에 더욱 주

목하기 시작했다. 지난달 뉴욕주는 주택 구 매자와 부동산 중개인들에게 부동산 매물 광 고에 인공적으로 생성된 사진이 급증하고 있 다며, 이는 허위 광고 규정을 위반할 수 있다 고 경고했다. 또한, 피해를 입었다고 생각하 는 주택 구매자들에게 주 정부에 신고할 것 을 권장했다.

1 월 1 일부터 캘리포니아에서는 부동산 중 개업자가 디지털로 수정된 이미지를 게시할 경우 이를 명시하고, 원본 사진도 함께 제공 해야 하는 새로운 법이 시행된다. 캘리포니아에서 15 년간 전업 부동산 사진작 가로 활동해 온 전문가는 이 법을 대체로 지 지한다고 밝혔다. 포토샵 최신 버전에 포함 된 여러 AI 도구를 비롯한 일부 AI 도구는 일반적인 사진 편집 작업을 더 빠르고 쉽게 만들어 준다. 하지만 최신 생성형 AI 기술이 지나치게 발 전하면서 광고 진실성 관련 법률을 위반할 가 능성이 있다고 우려했다.

실제로 현장에서는 문제가 드러나기 시작 했고 잠깐 멈춰야 한다는 의견이 지배적이다. 이 기술은 건물의 구조 자체를 바꾸기 시작했 는데 벽이 더 길어지고, 창문이 더 커지고, 모 서리가 추가되는 등, 마치 환각처럼 사물을 만들어낼 수도 있게 되었기 때문에 훨씬 왜곡 이 심해진 것이다. 매우 위험한 상황이 된 것 이라고 봐야 한다. 예를 들면, 가장 앞선 기술인 나노 바나나를 사용하면 노이즈와 입자감은 물론이고, 건축 물이 여러 곳에서 왜곡되고, 창틀이 불규칙하 게 바뀌고, 벽돌도 제멋대로 표현된다. 발코 니의 단단한 문이 유리로 바뀌고 조명이 켜진 것처럼 보인다. 나노 바나나에서는 스파 조명이 켜진 것처 럼 보이지만 실제로는 작동하지 않는 상태여 서, 부동산 매물 정보에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소가 잘못 전달되는 경우가 흔하게 나타난다.

AI 이용에 따른 주의 당부 정부 감시 기관은 최근 인공지능( AI) 기반 검색 도구와 응용프로그램이 주택 구매 및 임 대 과정에서 부당한 가격 인상을 초래하거나 심지어 차별을 유발할 수 있어 주의해야 한다 고 경고했다. 정부 회계감사원( GAO) 은 12 월 1 일 웹사이트에 게시한 보고서에서 연방 기관들이 주택 구매 및 모기지 신청 과정에

서 AI 사용을 조사했고, 일부 기관은 공정 주 택 정책을 위반한 경우 법적 조치를 취했다 고 밝혔다.

또한 연방 주택금융청( FHFA) 과 주택도시 개발부( HUD) 가 AI 도구가 주택 구매 또는 임대 과정 전반에 걸쳐 적절하게 사용되도록 기업에 서면 지침을 제공해야 한다고 지적했 다. 이런 기술을 감독하고 오용 가능성을 방 지하기 위해 더 많은 노력이 필요하다고 생각 한다고 덧붙였는데 여기에는 AI 를 이용한 매 물 사진도 해당된다.

인공지능은 매물 검색부터 모기지 심사에 이르기까지 주택 구매 과정의 거의 모든 단계 에서 활용되고 있다. AI 는 과정을 신속하게 처리하는 데 도움이 될 수 있지만, 일부 사람 들에게는 주택을 찾거나 구매하는 것을 더 어 렵게 만들 가능성도 있다. 예를 들어, AI 기술이 사용자의 인종, 민족, 성별, 연령 또는 기타 보호 대상 계층과 관련 된 문제가 있는 검색어를 인식하지 못하는 경 우 문제가 발생할 수 있다고 보고서는 지적했 다. 이는 공정 주택법에 위배될 수 있는 차별 로 이어질 수 있다. AI 주택 사진은 과대 광 고와 현실 왜곡에 따른 시장 질서 교란을 유 발한다는 점에서 우선 규제 목소리가 커지고 있다.

또한, 회계감사원( GAO) 에 따르면 AI 기 반 주택 모기지 대출 심사는 " 주택 모기지 대 출 과정의 편견을 영속화 " 하고 주택 구매자 가 대출 신청이 거부된 이유를 이해하기 어렵 게 만들 수 있다. 매물 사진에서부터 모기지 대출 심사 그리고 주택 거래에 이르기까지 전 과정에 AI 가 관여하면서 주택 시장은 갈수 록 새로운 규제와 지침을 필요로 하는 복잡 한 시장이 되고 있다. AI 를 사용해 임대료를 책정할 경우 건물 상태나 편의시설과 같은 요 소를 고려하지 못해 일부 세입자가 필요 이상 으로 높은 임대료를 지불하게 될 수 있다. 이 미 AI 로 인해 세입자의 임대료가 인상된 사 례가 있다. 법무부에 따르면 최대 부동산 임 대업체인 그레이스타( Greystar) 는 알고리즘 을 이용한 임대료 책정으로 수천 명의 세입자 에게 임대료를 인상한 후 AI 사용을 중단하 기로 합의했다. 갈수록 AI 의 응용 기술은 향 상되고 발전한다. 그만큼 주택 시장에도 빠르게 적용되고 있 으나 이를 효율적으로 관리할 관련 규정은 아 직 없다는 점에서 주의가 요구되는 상황이다.