미국 부동산

2026 년 11 월 6 일- 2026 년 11 월 12 일 C-3

▶1 면 < 오르는 주택가격 > 에 이어 전국부동산중개인협회 데이터에 따르면, 9 월 전국적으로 100 만 달러 이상 주택의 거래 량은 4.1 % 증가했다. 반면, 그보다 낮은 가격 대의 주택 거래량은 모두 감소했다. 9 월에 거 래된 주택 중 약 8 % 가 이런 고가( 럭셔리) 주 택군에 해당했다.

판매자들은 주택 시장 상황 개선 기다려 주택을 판매하려는 소유자들은 가격을 대폭 낮추는 대신, 판매를 보류하거나 해당 주택을 임대하기로 결정할 수도 있다. 부동산 시장 분석 플랫폼 파클 HQ( ParclHQ) 의 데이터에 따르면, 10 월 말 기준 임대 매물의 9.7 % 는 당 초 매매 시장에 나왔다가 소유주가 이를 거둬 들이고 임대로 전환하기로 결정한 사례였다.

오늘날의 판매자들은 서브프라임 모기지 사태 당시의 주택 소유자들보다 주택을 더 오 랫동안 보유할 여력이 있다. 당시 많은 주택 소유자는 대출 상환액이 급격히 불어나는 변 동 이자율 모기지를 안고 있었는데, 이는 곧 감당하기 어려운 수준의 높은 상환 부담에 직 면하게 됨을 의미했다. 반면, 오늘날의 주택 소유자들은 상황이 완 전히 다르다. 상당수가 30 년 고정의 초저금리 모기지를 이용하고 있기 때문이다. 연방 데이 터를 분석한 리얼터닷컴( Realtor. com) 의 분 석 결과에 따르면, 2026 년 2 분기 기준 전체 모 기지 대출의 약 66 % 가 5 % 미만의 이자율을 갖고 있었다. 또한 6 % 이상의 이자율이 적용 된 모기지는 22.5 % 에 불과했다. 판매자들이 더 나은 주택 시장 상황을 기다 리며 판매를 미루고 있어, 현재의 주택 매물 량은 주택 구매 수요를 따라가지 못하고 있 다. 이로 인해 당분간 주택 가격은 높은 수준 을 유지할 것으로 보인다.

자물쇠에 여전히 묶인 주택 시장 주택 시장의 거래 활성화는 2026 년 2 분기에 다소 속도가 붙는 듯했으나, 모기지 이자율 상승이 구매자들의 발길을 돌리게 만들면서 전반적으로는 큰 변화 없이 정체된 흐름을 보 였다. 2 분기 동안 모기지 이자율은 6 % 대 중 반에서 등락을 거듭했다. 이는 신용도가 높은 일부 구매자들은 이 기간에도 6 % 미만의 이 자율로 대출을 받았을 가능성이 있음을 시사 하며, 결과적으로 6 % 를 초과하는 이자율의 대출 비중이 늘어나는 동시에 5 ~ 6 % 대 이자 율의 대출 비중도 소폭 증가하는 결과로 이 어졌다. 2026 년 2 분기 기준, 전체 주택 모기지 대출 중 이자율이 3 % 미만인 대출의 비중은 19.2 %

였다. 이는 1 분기보다 0.1 % 포인트 낮아진 수치이며, 2022 년 초 기록했던 최고치인 약 24.6 % 에서 하락한 것이다. 프레디맥의 30 년 만기 고정 모기지 대출 이자율은 2020 년 7 월 3 % 아래로 떨어졌고, 2021 년 9 월까지 대체로 그 수준을 유지했다. 이런 상황이 얼마나 이 례적이었는지를 보여주듯, 이는 1971 년 데이 터 집계가 시작된 이래 모기지 이자율이 3 % 미만으로 떨어진 유일한 시기였다. 2026 년 1 분기에서 2 분기 사이, 모기지 이자 율 분포에는 거의 변화가 없었다. 3 % 미만 구 간은 0.1 % 포인트, 3 ~ 4 % 구간은 0.2 % 포인트, 4 ~ 5 % 구간은 0.1 % 포인트 각각 하락했다. 반 면 5 ~ 6 % 구간은 0.2 % 포인트, 6 % 이상 구간 은 0.3 % 포인트 증가했는데, 이는 전체 구간 중 가장 큰 변화 폭이었다. 이런 정체 현상은 대출 기간( 경과 연수) 에 서도 분명하게 나타난다. 주목할 점은 전체 주택 모기지 대출의 42.8 %( 데이터 집계 이래 최대 비중) 가 현재 대출 실행 후 5 ~ 7 년이 경 과한 구간에 속해 있다는 사실이다. 이는 해

당 대출들이 2019 년 중반에서 2022 년 중반 사 이에 실행되었음을 의미한다. 코로나 19 초기 당시 재융자를 받았던 대출자들이 이 구간으 로 편입되었는데, 과거 전체 분포에서 가장 큰 비중을 차지하던 ' 실행 후 1 ~ 4 년 ' 구간의 대출 규모를 계속해서 앞지르고 있다.

이 5 ~ 7 년 차 대출들은 코로나 19 시대의 매 우 낮은 이자율을 적용받는 차주들의 대출로, 현재로서는 대출을 완전히 상환하거나 주택 을 처분할 계획이 보이지 않는 상태다. 3 % 미 만 이자율 대출 비중이 서서히 줄어들고 있다 는 것은, 오히려 기존의 낮은 이자율에 묶여 있는( lock-in) 상태가 얼마나 견고한지를 보 여주는 지표다. 현재 발생하는 일부 변화는 대부분 더 낮은 이자율을 포기하고 더 높은 이자율로 갈아타 는 경우나, 주택 모기지 대출을 전액 상환하 는 경우에서 비롯된 것이다. 시장 전반에 걸쳐 이런 ' 자물쇠 현상 ' 이 해 소되고 있는 것은 아니다. 최근 주택 모기지 대출 이자율이 7.4 % 까지 급등하면서 주택 구

매자들의 구매력이 약화되었다. 이런 이자율 상승은 구매 수요 감소와 주택 시장의 둔화로 이어졌다. 9 월 주택 매물 가격은 1.4 % 하락한 반면, 시장에 나와 있는 매물 수는 소폭 증가 했는데, 이는 판매자들이 시장 상황을 고려해 기대치를 조정했음을 시사한다. 전체 주택 모기지 대출 중 49.1 % 는 여전히 4 % 이하의 이자율을 벋고 있으며, 약 78 % 는 6 % 미만의 이자율이 적용되고 있다. 6 % 이 상의 이자율이 적용되는 대출 비중은 22.5 % 로, 2025 년 2 분기 대비 2.3 % 포인트 상승했다. 2 분기 들어 이자율이 비교적 접근하기 쉬운 6 % 대 초반에서 부담스러운 6 % 대 중반 수준 으로 이동함에 따라, 6 % 를 초과하는 이자율 이 적용되는 대출 비중의 연간 증가세는 다 소 둔화되었다. 오늘날처럼 주택 가격이 높고 이자율이 높 은 시장 상황에서도 자녀 출산, 이직, 이혼 등 인생의 주요 전환점과 관련된 주택 구매 활동 은 시장을 계속 움직이게 하는 원동력이 되고 있다. 인플레이션과 주택 모기지 대출 이자율 이 완화되면 판매자들의 활동이 활발해질 것 이며, 이는 현재의 공급 부족 시장에서 가격 압박과 경쟁을 다소 완화해 줄 것이다. 그러 나 최근의 주택 모기지 대출 이자율 급등으로 인해 시장 회복에 대한 기대 시점은 더욱 뒤 로 밀리게 되었다.

주택매매 / 비즈니스매매 / 상가매매 / 상업용 리스 / 투자상담 등

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