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미국 사회

2023 년 11 월 17 일 - 2023 년 11 월 23 일

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▶1면 < 2024 주택시장 > 에 이어 그럼에도 주택 판매에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상된다 . 주택 활동에 대한 위 험은 인플레이션이 바닥을 쳤고 다시 가속 화되기 시작해 연준의 추가 긴축이 필요하 다는 견해도 있다 . 연준의 금리 인상에 따른 경제적 효과가 이제 막 경제 데이터에 반영 되기 시작해 금리는 앞으로 몇 달 동안 오르 지 않고 관망할 가능성이 있다고 예상하고 있다 . 금리가 변동하지 않는다면 주택 시장 은 큰 흐름에 변화가 없다는 것을 의미한다 . 주택 가용성 부족과 주택 구매자와 판매자 의 의지 부족으로 인해 주택 판매가 당분간 부진할 가능성이 높다 . 기존 주택 매물 공급 이 부족하고 최근 30년 고정 모기지 이자율 이 약 7 % 후반대로 상승함에 따라 2023년 주 택 판매가 2009년 이후 최저 연간 수준에 머 물 것으로 예상한다 . 하지만 그렇다고 주택 시장이 침체에 빠지 는 것을 의미하지도 않는다 . 내년 경제의 연 착륙 여부와 관계없이 기존 주택 매매는 줄 고 좁은 범위 내에 있을 것이다 . 경기 침체를 피할 수 있다면 , 계속되는 경제성 제약과 기 존 소유주들이 현재의 낮은 모기지 이자율 을 포기하고 싶어하지 않는 지속적인 ' 고정 ' 효과와 함께 시장에 판매할 주택 공급이 제 한될 것으로 예상할 수 있고 판매 속도가 느 려질 수 있다 . 경제학자들은 모기지 이자율은 판매에 더 큰 하향 압력을 가할 것으로 본다 . 그러나 이 미 매우 낮은 판매 속도를 고려할 때 이자율 에 매우 민감한 차용인의 대다수는 이미 주 택 시장에서 물러났고 현재 판매 활동은 이 자율에 덜 민감한 주택 구매자에 의해 지원 되고 있는 것으로 볼 수 있다 . 그 증거로 현 금 구매 비중이 평소보다 높다는 점을 지적 할 수 있다 . 모기지 이자율이 계속 상승하면 기존 주택 판매 예측에 일부 하향 위험이 있 음에도 불구하고 판매 속도에 바닥이 형성 되었기에 대부분의 하락세는 이미 지나갔다 고 보기도 한다 . 서부에서 가장 극적인 연간 주택 가격 하락을 볼 수 있는 주 중 하나인 유타와 아이다호에서는 주택 가격이 여전히 해마다 하락하고 있지만 최악의 순간을 지 나 겨울부터 조금씩 상승해왔다 . 그렇다면 경기 침체가 닥치면 주택 시장은 어떻게 될까 ? 이자율이 다소 하락해 잠금 효과가 줄어들 어 잠재적으로 판매 가능한 주택 수가 늘어 날 가능성이 있다 . 그러나 경기 침체기에는 노동 시장 약화 , 신용 경색 , 소비자 신뢰 하 락 등이 주택 매매 감소 압력으로 작용하게 된다 . 따라서 기존 주택 판매가 의미 있는 회

복을 보이지는 않을 가능성이 있다 . 경제 여 건에 상관없이 주택 시장의 매매는 저조하 고 가격은 조금씩 상승하는 추세를 보일 것 이란 전망이다 .

주택 판매가 감소할 것인가 ? 올해 들어 주택 가격은 확실히 견조세를 보 였지만 주택 판매량은 상당히 둔화되었다 . 전국부동산중개인협회 ( NAR ) 데이터에 따 르면 2023 년 9 월 기존주택 판매는 전년 동기 대비 15.4 % 감소한 396 만 채로 줄었다 . 그런 데 이런 추세는 모기지 이자율이 크게 하락 하는 것이 아니기 때문에 내년에도 커다란 변화가 있을 것 같지는 않다 . 현재의 경제 여 건을 감안할 때 모기지 이자율의 하락폭은 7 % 초반대이며 주택 매수자와 매도자가 시 장에 적극 나오거나 주택 시장이 뜨거워질 수준만큼 모기지 이자율의 하락은 나타나지 않을 것이다 .

주택 판매는 약간 증가할 것으로 예상되 지만 의미있는 수준의 변화라고 볼 수는 없

다 . 다만 모기지 이자율이 7 % 안팎에서 유 지될 가능성이 높기 때문에 매매가 급격히 증가할 것으로 예상되지 않는다 . 모기지 이 자율의 하락은 2023 년에 비해 2024 년에 증 가할 것으로 예상되는 주택 판매 활동을 촉 진하는 데 별다른 도움이 되지는 않을 것이 다 . 이는 기본적으로 경제가 불안에 빠져서 침체에 빠지거나 호황에 진입해 더 높은 금 리 인상을 촉발하지는 않는다고 보는데 기 인한다 . 모기지 이자율이 6 % 초반대에 진입 한다면 주택 매매는 상당히 늘어날 수 있지 만 7 % 대에 머문다면 주택 매매는 조금 늘어 날 뿐이다 .

주택 재고는 증가할까 ?

절실히 필요한 재고에 대해 말하자면 , 2023 년 현재까지 주택 공급은 매우 낮았다 . 9 월 기준 시장에 나와 있는 전체 기존주택 매물 수는 113 만채로 지난해보다 8.1 % 감소했다 . 이 수치는 3.4 개월 공급량에 불과하며 , 균형 잡힌 시장에 일반적으로 필요한 5 ~ 6 개월에 훨씬 못 미친다 . 판매할 주택이 충분하지 않다는 것은 주택 시장의 상당히 오래된 현상이 되었고 점차 고착되는 분위기다 . 한가지 의문은 주택 재 고가 두 배로 늘어난다면 그것이 모두 팔릴 것인가 하는 문제다 . 재고가 부족해 수요가 다 해소되지 않는다고 말하지만 현실적으로 매물이 두 배로 늘어난다고 8 % 에 가까운 이 자율을 지불하고 주택을 모두 살 수 있을 것 같지는 않다 .

재고 수준이 크게 개선되려면 기존 부동 산을 리스팅하는 주택 소유자가 급증하거나 엄청난 양의 신축 주택이 시장에 출시되어 야 하며 가격과 모기지 이자율도 부합해야 한다 . 신축 주택은 서서히 줄어들고 있고 매

물 역시 급증할 가능성은 없다 . 주택 매물 수 준에 적합한 수준의 주택 구매 수요가 형성 되고 있다고 보는 것이 타당하다 . 즉 주택 재 고가 늘어나지 않는 것은 현재의 주택 시장 의 균형점에 맞춰진 것이라 할 수 있다 . 주 택 수요 역시 현재의 시장 여건에 따라 자연 스럽게 수축된 것으로 보는 것이 타당하다 .

집값이 내려갈까 ? 최근 주택 가격은 불이 붙으면서 사상 최고 치를 경신했는데 , 9 월의 중간 가격은 전국부 동산중개인협회 ( NAR ) 이 기록한 역대 최고 월간 주택 가격인 2022 년 6 월 기준 413,800 달 러에 약 20 달러 모자랐다 . 모기지 이자율이 7 % 수준에서 변화가 적고 재고가 커다란 변 화가 없다는 것은 수요가 상당히 위축되었 다는 것을 의미한다 . 이는 주택 가격이 두 자 릿수 가격 상승은 불가능하지만 3 ~ 5 % 수준 의 가격 상승은 유지될 것으로 보게 해준다 .

주간 경제지표

< 이번주 목요일 현재 경제지표 현황 >

▶ 환율 US $ 1 = 1291.66↓

▶ 금 1oz = US $ 1,975.60↑

▶ 오일 = US $ 75.94↓

▶ 다우존스 = 34,991.21↑

▶ 나스닥 = 14,103.84↑

▶ S & P 500 = 4,502.88↑

주택 가격은 주택 재고와 복잡하게 연관되 어 있다 . 주택 매도자들은 합리적인 수준의 모기지 이자율의 하락이 나타날 때까지 집 을 팔 계획을 미룬다 . 시간이 지날수록 더 많 은 주택 소유자들이 인생 사건으로 인해 어 쩔 수 없이 집을 팔 수 있지만 재고가 현재 의 빈혈 수준에서 크게 증가하지는 않을 것 이다 . 이는 주택 구매 수요가 흔들리지 않는 한 주택 가격이 전년 대비 하락할 가능성이 낮다는 것을 의미한다 .

여전히 셀러 중심의 시장 형성될 것 오늘날의 주택 시장에서는 타이트한 재고 로 인해 주택 판매자가 우위를 점할 수 있 다 . 사용 가능한 주택보다 주택 구매자가 조 금 더 많기 때문에 시장에 나오는 주택은 선 택할 수 있는 옵션이 많지 않아 희소성에 따 른 우위를 차지한다 . 재고가 크게 증가하지 않는 한 내년에도 주택 판매자 중심의 시장 은 변하지 않을 것으로 보인다 . 현재의 심각 한 재고 부족은 조만간 구매자의 시장이 되 기 어려울 것임을 시사한다 .

모기지 이자율과 매물 공급에 대한 기대 를 감안할 때 현재 상황과 유사하게 주택 수 요가 주택 공급을 조금 초과할 것으로 볼 수 있다 . 주택 매물 공급은 균형 잡힌 시장으로 간주하는 것보다 낮은 수준을 유지할 가능 성이 높다 . 매물이 부족한 상황에서는 언제 나 주택 판매자에게 유리한 시장 상황이 나 타나게 된다 . 재고 부족의 재앙이 단기간에 치유되지는 않겠지만 높은 모기지 이자율 로 인해 주택 수요가 어려움을 겪을 것이며 2024 년에는 더 균형 잡힌 시장이 형성될 것 이다 . 매도자들은 2024 년에 마감 비용이나 금리 인하에서 더 자주 양보할 수 있다 . 그 리고 매수자들은 재정적으로 감당할 수 있 는 수준보다 더 많이 지출하는 것을 경계해 야 한다 . 대부분의 시장에서 주택 가격은 사 상 최고치를 기록하고 있다 . 금융 비용은 20 년 만에 가장 높고 , 많은 해 안 지역 시장에서 보험 비용이 크게 상승했 다 . 주택 비용 상승이 나타나고 있기에 주택 구입을 쉽게 생각하거나 시장 여건이 더 개 선될 것으로 기대하는 것은 바람직하지 않 다 . 그러므로 주택 구매자 입자에서는 더 나 은 재정 여건을 만드는 것에 더 집중할 필요 가 있다 .