< 홍성호 기자 > 주택 가격 상승세가 완화되더라도 구매력은 여전히 도달하기 어려울 수 있다. 이는 더 이 상 집을 살 수 있는 형편이 되지 못하는 사람 들이 늘어나는 것을 의미한다. 주택 구매를 감당할 수 없어 포기해야 한다 는 생각이 드는 순간 분노가 생기고 이는 경 제에 대한 감정적 반응으로 표출된다. 이는 과거 데이터에서 인플레이션이 실제로 완화 되었음을 보여주는 상황과도 조화되기 어렵 다. 인플레이션은 전반적인 가격 상승을 의미 하지만, 구매력은 일반적으로 주택 소유와 같 은 특정하고 큰 지출에 집중된다. 연방주택금융국 빌 풀티 국장은 인플레이션 이 데이터상으로는 진정되고 있으나, 연방준 비제도는 대다수 미국인의 주택 구매력에 대 한 우려를 외면하고 있다고 주장했다. 제롬 파월 연준 의장은 인플레이션이 훨씬 낮다는 것을 보여주는 데이터를 보면서도 6 % 가 넘는 높은 주택 모기지 이자율을 방치하면 서 많은 사람들에게 큰 타격을 주고 있다고 덧붙였다. 그러면서 주택 가격을 낮추기 위한 방안으로 50년 주택 모기지 대출이 거론된 것

을 주택시장의 근본적인 문제 즉 구매력을 개 선하는 대책인 것처럼 칭찬을 늘어 놓았다. 그러나 UBS 의 계산에 따르면 50 년 주택 모 기지 대출은 매달 약 119 달러의 주택 모기지 대출 비용을 절감할 수 있지만, 대출 기간 동 안 이자 비용은 30 년 주택 모기지 대출에 비 해 약 두 배에 달한다. 대출 가능 여부가 ' 생 계비 위기 ' 의 또 다른 형태로 생각하기 쉽지 만, 대출 가능 여부는 미묘하게 다르며, 지속 될 수 있다.

주택 시장 바닥일 때 기관 펀드들 주택 매입 2011 년부터 2013 년까지 주택 시장 붕괴의 바 닥일 때 기관 펀드들이 주택을 대량으로 매 입하면서 단독주택의 기관 임대 자산 시장이 탄생했다. 최소 42,973 채의 단독주택 임대사업을 보유 한 이들은 이런 변화를 직접 목격했다. 연방 정부가 대출을 긴축하고 주택 거품이 터지며 단독 주택이 교체 비용 이하로 판매되기 시작 하자, 정부는 2010 년경 사실상 기관 자본의 시 장 참여를 간청했는데, 이것이 " 충격 흡수 장 치 " 역할을 할 수 있다고 믿었다.

펀드가 처음 이 단독 주택 임대 사업을 시 작했을 때, 패니메와 한 번에 5 만 채의 주택을 매입하기로 합의했다. 거래는 성사되지 않았 지만, 당시의 배경을 보여준다. 오늘날 1,000 채 이상의 주택을 소유한 기관 임대인은 전국 단독 주택 시장에서 비교적 작 은 비중을 차지하고 있다. 이들은 전체 단독 주택 재고의 1.0 % 미만을 소유하고 있고, 지 난 3 년간 거래량의 약 0.3 % 만을 차지했다. 그 러나 20 년 전에는 이런 기관 임대인은 사실상 존재하지도 않았다. 블랙스톤이 2011 년 단독주택 임대사업을 시 작했을 당시, 미국 내 단독주택을 1,000 채 이 상 보유한 기업은 단 한 곳도 없었다. 2016 년 말, 블랙스톤의 주택 펀드 인비테이션 홈은 2017 년 상장 후 2019 년 완전히 매각되었는데, 포트폴리오 규모는 약 5 만 채에 달했다. 2025 년 3 분기 말 기준, 인비테이션 홈스는 86,139 채의 단독주택 임대사업을 소유하고 있다. 단독 주택 임대에 뛰어든 펀드의 목표는 모 두에게 장기 부동산을 제공하고 모두의 자녀 들이 좋은 학군에서 성공할 수 있는 곳에서 살도록 하는 것이다.

그런데 단독 주택 임대에 뛰어든 투자자들 은 별로 이득을 얻지 못하고 있다. 주택업계 가 크고 명백한 문제에 직면해 있는 것인데, 실제로 내 집 마련이 너무 어렵고, 모든 유형 과 가격대에 걸쳐 소비자의 요구를 충족할 만 큼 주택이 충분하지 않다. 임대 주택을 팔아 야 이익을 얻을 수 있는데 구매력이 너무 낮 아 집은 잘 팔리지 않고 있다. 현재 상황은 주택 시장에 있어 역사상 가 장 부담스러운 시기다. 대출인정비율( LTV) 이 97 % 인 연방주택청 모기지의 원금, 이자, 세금, 보험료( PITI) 가 현재 중위 소득의 약 42.9 % 를 차지한다. ▶3면에 계속