C-6 2025 년 11 월 28 일- 2025 년 12 월 4 일 미국 부동산
▶5면 < 도시 양극화 > 에 이어 10월 주택 가격은 전월 대비 포트 로더데일(-1%), 필라델피아(-0.6%), 댈러스(-0.3%) 에서 가장 큰 폭으로 하락했다. 반면, 샌프란 시스코(+ 1.7 %), 시카고(+ 1.4 %), 플로리다 주 웨스트팜비치(+ 1.1 %) 에서 가장 큰 폭으 로 가격이 상승했다. 클리블랜드(+ 10.1 %), 시카고(+ 9.8 %), 밀워키(+ 9.4 %) 는 전년 대비 가장 큰 폭의 가격 상승을 기록했고, 플로리 다주 탬파(-3.6%), 오스틴(-3.4%), 댈러스(-2.4%) 는 가장 큰 폭의 가격 하락을 기록했 다. 이 같은 가격 상승과 하락이 도시마다 다 르게 나타나면서 도시들도 양극화 현상이 고 착되고 앞으로 극명한 반대 현상이 나타날 수 있어 주목할 필요가 있다.
주택 구매력은 여전히 개선되지 않고 있 다. 이른바, 30 % 규칙은 더 이상 적용되지 않 고 있다. 수십 년 동안 표준 지침은 명확했다. 총소득의 30 % 이상을 주택에 지출하지 말아 야 한다고 하지만 현실적으로 이 원칙이 깨진 지는 오래되었다. 심지어, 주택 구입이 아닌 임대를 얻고 있는 사람들도 과반수 이상이 30 % 이상 지출하고 있다. 마찬가지로 2025년에는 대부분의 신규 주택 소유자에게 이 30 % 기준은 거의 불가능 하다. 레드핀의 8월 주택 구매력 보고서에 따 르면, 일반적인 미국 가구는 중간 가격 주택 의 주택 모기지 대출 상환에 소득의 44 % 이상 을 지출하고 있는 것으로 나타났다.
주택 가격 지역별 격차 미국 50 대 대도시권 중 전통적인 대출 기준 에 따라 중위소득 가구가 감당할 수 있는 주 택을 제공하는 곳은 피츠버그, 세인트루이스, 디트로이트 세 곳뿐이다. 가장 저렴한 도시인 피츠버그의 중간 주택
가장 최근 전국 주택 가격 전월 대비 0.3 % 상승 소득 10 만 달러 이상 있어야 주택 구입 가능
가격은 25 만 2,000 달러이며, 최소 소득은 7 만 달러를 약간 넘는 수준이다. 이는 지역 소득 과 비교했을 때 매우 드문 수준이다. 하지만 다른 지역에서는 가격 충격이 일반적으로 나 타나고 있다.- 로스앤젤레스: 주택 중간 가격 115 만 달 러 → 27 만 1,000 달러의 소득 필요( 중간 소득 의 3 배)- 샌호세: 주택 중간 가격 137 만 달러 → 32 만 3,000 달러의 소득 필요( 도시 중간 소득 15 만 7,000 달러의 두 배 이상)- 마이애미: 주택 중간 가격 51 만 달러 → 12 만 6,000 달러의 소득 필요( 지역 중간 소득보 다 70 % 높음)- 피닉스: 주택 중간 가격 50 만 5,000 달러 → 12 만 1,000 달러의 소득 필요( 중간 소득의 4 배 이상)- 댈러스: 주택 중간 가격 44 만 달러 → 11 만 9,000 달러의 소득 필요- 애틀랜타, 휴스턴, 올랜도와 같은 중간 시 장 도시에서도 이제 10 만 달러의 소득이 필 요하다.
주택 가격은 소득의 3 배 수준이 적정 수준 으로 간주되는데 거의 모든 대도시에서 소득 의 3 뱨를 넘어서고 있다. 이는 갈수록 주택 구 입을 위해서는 일부 소외된 지역 내지 낙후된 도시로 이주해야 가능하다는 것을 의미한다. 앞으로 주택 구입자는 이런 지역을 찾아 이주 할 가능성이 높으며 지역간 양극화 현상이 새
로이 자리잡을 것으로 예상할 수 있다. 주요 50 개 도시에서 중간 가격대 주택 구매 에 필요한 소득을 보면 주택 가격의 격차에 따른 지역별 양극화를 쉽게 확인할 수 있다. 2025 년 중간 가격대 주택을 구매하는 데 필요 한 가구 소득 추정치를 기준으로 순위를 매긴 50 개 도시를 간추리면 아래와 같다.
( 30 년 주택 모기지 대출, 7 % 모기지 이자율, 20 % 계약금, 주택 비용 소득의 30 %). 캘리포니아주 산호세: 소득 323,153 달러 필요 캘리포니아주 로스앤젤레스: 소득 271,573 달 러 필요 캘리포니아주 샌프란시스코: 소득 235,284 달 러 필요 매사추세츠주 보스턴: 소득 211,288 달러 필요 뉴욕주 뉴욕: 소득 195,951 달러 필요 워싱턴주 시애틀: 소득 191,093 달러 필요 워싱턴 DC: 소득 148,570 달러 필요 텍사스주 오스틴: 소득 137,160 달러 필요 테네시주 내슈빌: 소득 130,722 달러 필요 버지니아주 리치먼드: 소득 113,525 달러 필요 노스캐롤라이나주 랄리: 소득 113,092 달러 필요 애틀랜타, 조지아주: 소득 105,914 달러 필요 버지니아주, 버지니아 비치: 소득 105,385 달 러 필요 메릴랜드주 볼티모어: 소득 103,682 달러 필요
펜실베이니아주 필라델피아: 소득 103,358 달 러 필요
위 순위에서 피츠버그 70,700 달러, 세인트루 이스 79,602 달러, 디트로이트 77,388 달러 세 도시만 해당 지역 평균 소득 이하로 생활비를 충당할 수 있어 상대적으로 저렴한 편이다. 평균 소득 이하로 주택을 구입할 수 있다는 것은 이 지역이 서서히 정체되고 있다는 것 을 말한다. 이런 도시의 지역별 수치는 주택 구매에 다 가가는 시작점이다. 주택 구매자에게 적정 가 격 환경을 안내한다는 것은 기대치를 설정하 고, 창의적인 자금 조달 경로를 찾고, 위치 검 색 범위를 확대하는 것을 의미한다. 무리하게 비싼 지역에 집을 구입하는 것보 다는 변두리 지역으로 물러나 저렴한 주택을 구입하는 것이 현명할 수 있다. 머지않아 이런 도시들은 개발이 진행되고 매트로 대도시와 연결되는 인프라를 확충할 가능성이 크고 주택 가격은 더 빠르게 상승할 수 있기 때문이다. 반면, 지역 자체의 성장 동 력을 서서히 상실하는 도시는 멀리해야 한다. 디트로이트는 수십년 동안 정체에서 벗어나 지 못하고 있고 세인트루이스 역시 중부의 관 문이라는 명성이 사리진지 오래다. 철강 도시로 이름을 높였던 피츠버그 역시 아직 성장 동력을 찾지 못하고 있다. 도시 전 체에서 적정 가격 격차가 확대됨에 따라 주택 구매자는 적합한 시장을 파악해야 한다. 또한 모기지 동향 및 지원 프로그램에 대한 최신 정보를 파악하는 데 집중해야 한다. 주택 구매는 신중한 재정 계획과 명확한 지 침이 필요하다. 데이터와 지역적 맥락을 이 해하고 어려운 시장 상황을 냉정하게 인식해 야 한다.