▶1면 < 모기지 이자율 > 에 이어 주택 모기지 대출 이자율 상승은 주택 시장 에도 악재가 되고 있다. 8월까지 주택 판매 속도는 작년과 비교해 대체로 변동이 없었지 만, 높은 모기지 이자율로 인해 일부 주택 구 매자가 주택시장에서 이탈하기 시작하는 징 후가 나타나고 있다. 매매 계약이 체결된 주 택 수를 나타내는 ' 계약 체결 주택 ' 지수는 8 월에 전월 대비 0.3 % 상승했으나, 전년 동기 대비로는 4.7 % 하락했다. 모기지은행협회( MBA) 데이터에 따르면, 지난주 신규 주택 구입을 위한 모기지 신청 건수는 전년 동기 대비 11 % 감소했다. 여전히 주택 구매를 고려하는 사람들 사이 에서는 변동 이자율 모기지( ARM) 를 선택하 는 대출자가 늘고 있다. 변동 이자율 모기지( ARM) 은 2008년 신용 위기 당시 주택 시장 거품 형성에 일조했던 위험성이 높은 대출 상 품이다. 모기지은행협회에 따르면 지난주 대 출자의 거의 10 % 가 ARM을 선택했다. 이런 대출 상품은 통상 5년, 7년 또는 10년 동안은 낮은 고정 이자율이 적용되다가 이후 시장 이 자율에 맞춰 이자율이 조정되는 구조다. 고정 이자율 기간이 종료될 때 이자율이 상승해 있 다면, 대출자는 급격히 늘어난 월 상환액을 부담해야 할 수 있다.

모기지은행협회는 지난주 ' 5 / 1 ARM( 5년 고정 후 매년 이자율 변동)' 상품의 이자율이 고정 이자율 모기지 대출 상품보다 1 % 포인 트 이상 낮았다고 밝혔다. 하지만 주택 가격 에는 아직 전국적인 수요 둔화세가 반영되지

않고 있다. 전국부동산중개인협회에 따르면, 8 월 기준 기존 주택 중간 가격은 42 만 9,100 달 러를 기록하며 전년 동기 대비 38 개월 연속 상승세를 이어갔다.

주택 모기지 대출 이자율이 오르는 이유 채권 시장의 움직임이 주택 모기지 대출 이 자율 상승의 주된 원인이다. 올해 들어 국채 수익율이 상승하면서 경제 전반의 금리도 함 께 오르고 있다. 10 년 만기 국채 수익율은 주 택 모기지 대출 이자율의 기준점 역할을 한 다. 주택 모기지 대출 이자율은 대체로 10 년 만기 국채 수익율의 흐름을 따르는데, 이 국 채 수익율은 연방준비제도( Fed) 의 금리 결 정에 대한 투자자들의 전망과 인플레이션 및 경제 성장 전망에 따라 움직인다. 올해 10 년 만기 국채 수익율이 오르면서 주 택 모기지 대출 이자율도 상승했다. 특히 견 조한 경제 지표와 인플레이션에 대한 우려가 고조되면서 10 년 만기 국채 수익율이 거의 20 년 만에 최고치로 급등했다. 연초 약 4.15 % 였 던 10 년 만기 국채 수익율은 현재 2007 년 이 후 최고 수준인 5.15 % 안팎에서 거래되고 있 다. 참고로 연초 30 년 만기 고정 주택 모기지 대출의 평균 이자율은 6.16 % 였다. 이란 분쟁 등으로 인한 에너지 충격이 주된 원인이 된 인플레이션을 억제하기 위해 중앙 은행들이 금리 인상을 시작함에 따라, 금융 시장이 이에 적응하는 과정에서 채권 수익율 이 상승하고 있다. 채권 수익율 상승은 자금 조달 비용을 높이며, 일부 경제학자들은 현

재 채권 수익율 수준이 경제 전반에 위험을 초래할 수 있다고 우려하고 있다. 채권 수익 율이 오르면 주택 모기지 대출 이자율과 자 동차 대출, 소비자 대출, 상업용 대출 이자율 도 함께 오른다.

더 높은 이자율, 더 오래 지속 2021 년 1 월 트럼프가 퇴임할 당시 30 년 만기 고정 주택 모기지 대출 이자율은 2.8 % 를 밑 도는 수준이었다. 부동산 개발업자이자 투자 자인 트럼프는 이후 이어진 주택 모기지 대출 이자율 상승의 책임을 전적으로 연준( Fed) 탓으로 돌렸다. 주택 모기지 대출 이자율이 중앙은행의 정책 변화를 즉각적으로 따르는 것은 아니지만, 트럼프는 팬데믹 초기 인플 레이션이 급등했을 때 제롬 파월 연준 의장 이 기준금리를 충분히 빠르게 내리지 않았다 고 자주 비난하곤 했다. 레나( Lennar), D. R. 호튼( D. R. Horton), 풀티그룹( Pulte Group) 등 미국 최대 주택 건설업체들의 주가는 지난 한 달간 하락세를 보였다. 대출 비용 상승이 주택 판매와 신규 건설 모두에 부담을 주고 있기 때문이다. 최 근 많은 주택 구매자가 주택을 구입하기 위 해 무리하게 자금을 조달하고 있다. 주택 건 설업체의 실적 부진 원인은 높은 주택 모기지 대출 이자율과 끈질긴 인플레이션을 꼽는다. 주택 매매가 이미 부진한 상황에서 이자율 상승세가 이어지면 주택시장이 사실상 마비 상태에 빠질 가능성이 크다. 주택 판매자들 또한 더 큰 어려움에 대비해야 할 것으로 보

인다. 주택 시장 조사 업체의 데이터에 따르 면, 9 월 24 일 기준 전체 매물의 42 % 가 가격을 인하했다. 이런 가격 인하는 판매자에게 고통 스러울 수 있는데, 실제로 전체 매물의 약 6 % 는 소유주가 주택을 매입했던 가격보다 낮은 금액으로 시장에 나왔다. 주택 건설업체들 역시 판매를 촉진하기 위 해 가격을 대폭 낮추고 있다. 인구조사국이 발표한 자료에 따르면, 8 월 신축 주택의 중 간 매매 가격은 전년 동기 대비 5.8 % 하락했 는데, 이는 14 개월 만에 가장 큰 폭의 연간 하 락세다. 당시 신축 주택의 중간 가격은 39 만 3,700 달러였다. 또한 9 월 들어서는 기존 재고 를 소진하려는 목적으로 가격 인하를 단행하 는 건설업체의 비중이 더욱 늘어났다. 낮은 소비자 신뢰도와 다시 오름세를 보이 는 주택 모기지 대출 이자율을 고려할 때, 건 설업체들은 재고를 관리하기 위해 계속해서 가격을 낮춰야 할 것으로 보인다. 그럼에도 주택 구매자들은 이런 가격 할인에 점점 무뎌 지고 있다. 주택시장 상황이 어렵긴 하지만, 그나마 신축 주택 시장은 여전히 견조한 흐름 을 유지하고 있다. 트럼프 대통령이 파월의 후임으로 직접 지 명한 케빈 워시 연준 의장은 중앙은행이 인플 레이션을 억제하기 위해 기준금리를 0.25 % 포인트( 25bp) 인상했다고 발표했다. 이는 2023 년 7 월 이후 첫 기준금리 인상이다. 중앙 은행 위원들은 2026 년에도 최소 한 차례의 추 가 금리 인상이 있을 것으로 전망했다. 금리 인상은 이미 주택 시장을 둔화시키고 있다.

< 최민기 기자 > 고령층은 막대한 규모의 주택 자산을 보유 하고 있는 반면, 이들 사이에서 빈곤율 또한 증가하고 있다. 미국은퇴재단( AARP) 이 인구조사국의 데 이터를 분석한 결과에 따르면, 2025년 기준 65세 이상 미국인 약 1,000만 명이 ' 보조가 필 요한 빈곤 지표( SPM)' 상 빈곤 상태에 놓여 있었다. 이들의 빈곤율은 15.4 % 로, 모든 연

령대 중 가장 높은 수치를 기록했다. 이런 결 과는 미국의 고령화와 관련해 흔히 알려진 통 념, 즉 기성세대가 대부분 주택 형태의 막대 한 부를 축적했고, 향후 수십 년에 걸쳐 상속 인에게 수조 달러를 물려줄 것이라는 이야기 와는 상반되는 것이다. 하지만 리얼터( Realtor. com) 에 따르면 이 수치들이 서로 매우 다 른 집단을 나타낸다고 설명한다. 여기에는 두 가지 요인이 작용하고 있다는 설명이다. 첫

째, 전체 자산 규모를 합산한 수치는 순자산 이 많은 고령층에 크게 편중되어 있다. 반면 주택을 소유하지 않은 고령층은 빈곤 에 처할 가능성이 훨씬 높으므로, 고령 인구 내 서로 다른 집단에서 이 두 가지 상황이 모 두 사실일 수 있다. 그렇다고 주택 소유 여부 자체가 이런 모순을 반드시 해결해 주는 것 도 아니다. 둘째로, 주택을 소유한 고령층이 라 하더라도 그들이 보유한 주택 자산은 비유

동성 자산이므로 당장 현금화하기 어렵다. 주 택을 매각하거나 담보로 대출을 받지 않는 한 식료품비나 공과금을 낼 수 없기 때문에, 많 은 고령자가 결국 ' 집만 부자인( house-rich)' 상태이면서 현금은 부족한( cash-poor) 상황 에 처하게 된다.

주택 부족은 고령 주택 소유자를 곤경에 빠 뜨려

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