미국 부동산

2026 년 10 월 30 일- 2026 년 11 월 5 일 C-3

▶1면 < 판매자 바이다운 > 에 이어

이런 전망으로 인해 협상 능력은 시기보다 더욱 중요해졌다. 부동산 정보업체 레드핀은 집을 빨리 팔려는 판매자들이 처음부터 가격 책정에 더욱 능숙해지고 있다고 분석했다. 또 한 한 달 이상 시장에 나와 있는 집은 호가보 다 낮은 가격으로 매수 제안을 하는 것이 타당 할 수 있다고 지적했다. 앞으로 중요한 시험대는 10월 27일과 28일에 열리는 연방준비제도의 정책 회의가 될 것이 다. 이 회의 결과에 따라 국채 수익율과 이에 연동된 주택 모기지 대출 이자율이 변동할 수 있기 때문이다. 대출 비용이 낮아지기 전까지 는, 매도인이 비용을 부담해 대출 이자율을 낮 춰주는 ' 바이다운( buydown)' 방식이 구매자 에게 감당 가능한 수준의 월 상환액을 제시할 수 있는 가장 빠른 해결책이 될 수 있다.

구매자와 판매자의 협상력 구매자의 협상력이 커졌지만, 판매인들 또 한 전략을 수정하고 있다. 이런 변화의 핵심 은 구매자에게 충분한 대안이 생겨나면서, 판 매인들이 거래 초기 단계부터 양보하도록 압 박할 수 있게 되었다는 점이다. 레드핀의 데 이터에 따르면, 가격을 인하한 매물 비중은 작년 19.8 % 에서 올해 9 월 21.1 % 로 증가했다. 이는 9 월 기준으로는 역대 최고치이지만, 현 재 시장이 구매자에게 매우 유리해진 상황을 고려하면 그 증가 폭은 놀라울 정도로 작다. 가격 인하 매물 비율은 2022 년 18.8 %, 2023 년 17.9 %, 2024 년 19.0 %, 2025 년 19.8 %, 그리고 올해 21.1 % 로 변화해 왔다.

이는 주목할 만한 부분이다. 통상적으로 구 매자 우위 시장에서는 훨씬 더 큰 폭의 가격 인하가 나타날 것으로 예상되기 때문이다. 하 지만 실제로는 일부 매도인들이 주택을 시장 에 내놓지 않거나, 기대에 못 미치는 입찰이 들어오면 매물을 거둬들이기도 한다. 혹은 처 음부터 현재 시장 상황을 반영해 적정 가격 을 책정하는 경우도 있다. 이는 훨씬 더 중요 한 신호다. 이는 판매자들이 매물이 ' 악성 매 물( 거래가 어려운 상태)' 이 되기 전에 미리 대 응 방식을 조정하고 있는 신호로 볼 수 있다.

주택을 빠르게 매도하는 사람들은 처음부 터 가격을 적절하게 책정하는 요령을 터득하 고 있다. 반면, 과거의 거래 사례에만 의존하 거나 여전히 치열한 입찰 경쟁을 기대하는 판 매자들은 매물이 장기간 팔리지 않고 방치될 위험을 안고 있다. 이것이 구매자들에게 주는 시사점은 분명하다. 구매자의 협상력은 실질적으로 존재하지만, 단순히 가격이 대폭 하락하는 상황을 기다리 기보다는, 오랫동안 팔리지 않은 매물을 공략 하거나, 판매자로부터 양보를 얻어내거나, 판 매자가 금융 비용을 일부 부담하게 하는 방식 에서 더 좋은 기회를 찾을 수 있다. 수년간 많 은 주택 소유자들은 낮은 모기지 이자율과 치 열한 구매 경쟁으로 인해 높은 호가를 책정해

도 방어하기 쉬웠던 2021 년의 이례적인 주택 시장 상황에 기대를 걸 수 있었다. 하지만 이 런 접근 방식이 점점 더 어려워지고 있다. 모 기지 이자율이 여전히 7 % 를 웃도는 가운데, 구매자들은 더 많은 선택권을 갖고 있다. 그리 고, 너무 높은 가격으로 책정된 주택은 팔리지 않고 오래 머물러 판매 동력을 잃을 수 있다. 따라서 판매자들은 나중에 협상 여지를 남겨 두는 것보다 처음부터 적절한 가격을 책정하 는 것이 더 중요하다.

이런 변화는 구매자들에게 또 다른 협상력 을 제공한다. 한 달 이상 시장에 나와 있는 주 택은 호가보다 낮은 가격으로 매수 제안을 하 는 것이 타당할 수 있다. 이미 구매자의 절반 가까이는 수리비 지원, 클로징 비용 절감, 모 기지 이자율 인하와 같은 혜택을 받고 있다. 핵심은 구매자 우위 시장이 반드시 전국적인 주택 가격 폭락을 의미하는 것은 아니라는 점 이다. 매매 기간 연장, 입찰 경쟁 완화, 양보 확대, 그리고 판매자가 현실적인 가격을 더 일찍 수 용하는 등의 방식으로 시장 상황이 개선될 수 있다. 따라서 가격 인하는 전체적인 상황의 일 부다. 더 큰 변화는 판매자가 더 이상 구매자 가 원하는 가격에 맞춰줄 것이라고 기대할 수 없다는 점이다. 주택 구매를 희망하는 가구에

게는 의미 있는 진전이다. 하지만, 판매자에 게는 팬데믹 시대의 주택 붐을 특징짓는 상 황에서 시장이 벗어났다는 경고 신호가 된다.

내년에도 이어질 문제들 내년에도 올해와 같은 주택시장의 틀에서 크 게 벗어나지는 않을 것으로 봐야 한다. 내년 에도 주택 모기지 대출 이자율 인상으로 인해 다시 불거진 주택 구매력 문제가 주택 시장 활 동에 부담을 줄 것으로 보인다. 지속적인 높 은 주택 모기지 대출 이자율은 주택 거래에 가 장 큰 영향을 미치고 있다. 최근 금리 인상은 향후 몇 달 동안 기존 주택 판매량을 감소시킬 가능성이 높다. 주택 모기지 대출 차입자의 95 % 이상이 현재 시장 모기지 이자율보다 낮은 이자율을 받고 있다. 65 % 는 시장 이자율보다 2 % 포인트 낮 은 이자율을 받고 있다. 다시 말해, 이들이 조 만간 주택을 판매하고 이사할 가능성은 낮다. 내년에도 기존 주택 매매 건수가 390 만 건에 그칠 것으로 예상되는데, 이는 팬데믹 이전 수 준보다 26 % 낮은 수치다. 현재 매물을 내놓은 주택 소유자 중 22 % 가 가격을 낮추고 있다. 주택 소유자들의 판매 의지가 강해진 것은 구매자에게는 반가운 소 식일 수 있지만, 주택건설업체에는 골칫거리 가 되고 있다. 건설업체들은 가격 인하와 각 종 인센티브 제공으로 인해 이미 수익 마진 이 줄어들고 있는 상황이다. 레나( Lennar) 나 KB 홈( KB Home) 같은 대형 주택건설업체 들은 현재 기존 주택 시장과 치열한 경쟁을 하고 있다.

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