Oct 30, 26 | Page 28

▶3면 < K자 주택시장 > 에 이어 현재 주택을 마련하려는 사람들에게는 비용 부담이 매우 큰 상황인데, 주택시장에서 거래 를 주도하고 있는 이들은 사실상 고소득 소비 자들이다. 이들은 대부분의 미국인에게는 감 당하기 어려운 이 시장에서 거래를 진행할 수 있을 만큼 충분한 자산을 보유하고 있다. TD 증권사가 분석한 자료에 따르면, 올해 주택 구 매 의향에서 계층 간 격차가 더욱 벌어지고 있 다. 지난 몇 년간 다른 소득 계층과 비슷한 흐 름을 보였으나, 이제는 연 소득 10만 달러 이 상인 사람들이 저소득층에 비해 주택을 구매 하겠다는 의사를 밝히는 경우가 훨씬 더 많아 졌다. 최근 주택 모기지 대출 이자율이 7 % 를 넘어 서면서 이런 격차가 더 벌어질 수 있다. 월 상 환액이 늘어나면 저소득층 미국인들은 대출 자격을 얻기 어려워질 뿐만 아니라, 설령 대 출을 받더라도 상환 부담을 감당하기 힘들어 진다. 고가 주택을 찾는 매수자들은 최근까지 사상 최고치를 기록했던 주식 시장의 강세 덕 분에 더 큰 구매력을 확보했을 가능성이 높다. 부동산 중개업체 컴퍼스의 CEO는 주택 거래 둔화 현상이 지역별로, 그리고 가격대별로 시 장 상황이 제각각이라고 분석했다. 또한 현재 저조한 저가 주택 시장이 전체 시장을 끌어내 리고 있는 형국이다.

이자율 변화에 민감한 매수자의 위축 로스앤젤레스의 부동산중개인에 따르면, 모 기지 상환액 증가가 예상되면서 예산이 빠듯 해진 매수자들이 주택시장에서 발을 빼기 시 작했다. 자동차는 월 납입금을 기준으로 마케

팅이 이뤄지는데, 주택은 그렇지 않다. 주택 은 단순히 가격만 제시될 뿐, 실제 매수자가 부담해야 할 월 상환액은 직접 모기지 계산 기를 두드려봐야 알 수 있다. 그런데 지금은 그 상환액이 예전보다 훨씬, 아주 많이 높아 진 상황이다.

전국적인 데이터를 살펴보면, 주택 구매를 위해 대출이 필요한 매수자들이 시장에서 물 러나고 있음을 알 수 있다. 미국 모기지은행 협회( Mortgage Bankers Association) 가 수 요일에 발표한 자료에 따르면, 지난주 모기지 대출 신청 건수는 1 년 전 같은 기간보다 16 % 감소했다. LA 시장에서 현금으로 주택을 매 입하는 사례가 늘고 있지만, 이들조차도 몇 년 전과 비교하면 지갑을 훨씬 더 굳게 닫고 있 다. 현금 매수자들도 상황을 잘 알고는 있지 만, 금리 변화에는 상대적으로 덜 민감하다. 반면 대출을 받아 집을 사려는 사람들은 높은 금리 때문에, 불과 2 ~ 3 개월 전만 해도 구매 자 격이 되었던 집을 이제는 살 수 없는 상황이 될 수도 있다.

전국부동산중개인협회가 발표한 최신 자료 에 따르면, 9 월 전체 주택 거래 중 현금 거래 가 차지하는 비중은 27 % 였다. 이는 1 년 전의 30 % 보다는 낮은 수치이지만, 주택 모기지대 출 이자율은 9 월 마지막 주에 7 % 를 넘어섰다. 일부 전문가들은 이 7 % 라는 임계점이 주택 모기지 대출에 의존하는 매수자들로 하여금 거래를 잠시 멈추게 만들 수 있다. 주택 모기지 대출 이자율은 보통 채권 수익 률을 따라 움직이는 경향이 있는데, 최근 몇 달간 채권 수익률은 변동성이 컸다. 이는 투 자자들이 인플레이션을 억제하기 위한 연방

준비제도( Fed) 의 추가 금리 인상을 예상했기 때문이다. 이런 예상은 채권 수익률을 상승시 켰고, 결과적으로 주택 모기지 대출 이자율을 끌어올리는 압력으로 작용했다. 미국 최대 부 동산 중개업체 중 하나는 지난달 말 주택 모기 지 대출 이자율이 7 % 를 넘어선 이후 몇 주 동 안 평소보다 높은 계약 취소율이 나타났다고 전했다. 이는 심리적으로 큰 충격을 주는, 실 질적인 장벽이라고 보았다. 다만 현재 계약 취 소율은 다시 예년 수준으로 돌아온 상태라고 덧붙였다. 고금리 환경 속에서도 여전히 합리 적인 가격대의 주택을 찾는 구매자들에게 신 축 주택을 고려해 볼 것을 조언했다.

전통적으로 신축 주택은 기존 주택보다 가 격이 더 높았으나, 지난 2 년간 이런 상황은 역 전되었다. 전국부동산중개인협회에 따르면, 9 월 기존 주택 가격은 전년 대비 1.3 % 상승 한 41 만 7,500 달러를 기록하며 39 개월 연속 전 년 대비 상승세를 이어갔다. 반면, 인구조사국( Census Bureau) 의 최신 자료에 따르면 8 월 신축 주택의 중위 가격은 39 만 3,700 달러였다. 기존 주택 소유자는 시장에 매물을 내놓았다 가 원하는 가격을 받지 못하면 매물을 거둬들 일 수 있지만, 주택 건설업체는 주택을 판매 하는 것이 본업이다. 그 결과, 건설업체들은 새로운 구매자를 유치하기 위해 인센티브를 적극적으로 활용하고 있다. 여기에는 월별 주 택 모기지 대출 상환액을 낮출 수 있도록 돕 는 ' 모기지 이자율 인하 지원( mortgage rate buydowns)' 등이 포함된다.

구매자들의 협상력 강화 프레디맥의 주간 조사 결과는 이와 같은 상

황을 보여준다. 프레디맥에 따르면, 10 월 15 일 기준 30 년 만기 고정 주택 모기지 대출 평 균 이자율은 7.40 % 로, 1 년 전의 6.27 % 보다 높 았다. 1 % 포인트 이상 벌어진 이 이자율 차이 는 일반 가계가 감당할 수 있는 주택 가격 수 준을 완전히 바꿔 놓았다. 이로 인해 많은 잠 재적 구매자들이 시장에서 발을 빼게 되었다. 대출 신청 건수도 줄어들고 있다. 모기지 이 자율이 상승함에 따라 10 월 9 일로 끝나는 주 간에 모기지 신청 건수가 감소했고, 주택 구 매를 위한 대출과 재융자 대출 모두 줄어들었 다. 또한 변동 모기지 대출을 선택하는 차입 자가 늘어나면서, 전체 대출에서 변동 이자율 이 차지하는 비중은 2025 년 10 월 이후 최고치 를 기록했다.

모기지 이자율 상승이 매달 부담해야 하는 비용에 미치는 영향은 분명하다. 엘리자베스 워런( 민주당, 매사추세츠주) 상원의원실은 일반적인 주택 구매자가 현재 매달 부담하는 비용이 2 월 말보다 약 361 달러 더 많을 것으 로 추산했다. 기존 주택 판매자들 또한 매도 희망 가격을 조정하고 있다. 부동산 정보업체 레드핀의 데 이터를 분석한 결과에 따르면, 4 주 동안 매물 로 나온 주택 중 가격 인하 비율이 역대 최고 치를 기록했다. 주요 대도시 중에서는 덴버가 가격 인하율이 가장 높았고, AI 붐으로 인한 부의 증가에 힘입어 샌프란시스코는 가장 낮 은 비율을 보였다. 높은 이자율이 안정될 때까 지 기다리려는 주택 구매자들은 실망할 수도 있다. 패니메는 10 월에 30 년 만기 모기지 이자 율이 2026 년 4 분기에 평균 7.4 %, 2027 년까지 는 7.5 % 에 이를 것으로 전망했다.

▶5면 < 손해보고 집팔기 > 에 이어

아울러 숏세일에는 세금 문제도 수반될 수 있다. 해당 주택이 본인의 ' 주 거주지( primary residence)' 였던 경우, 일반적으로 매각으 로 인한 손실을 세금 공제받을 수 없다. 구체 적인 상황에 대해서는 세무 전문가와 상담하 는 것이 좋다. 알아둬야 할 세금 관련 사항이 하나 더 있다. 탕감된 모기지 채무는 일반적으 로 과세 대상 소득으로 간주된다. 대출 기관은 탕감된 금액을 ' 양식 1099-C( Form 1099-C)' 를 통해 국세청( IRS) 에 보고하게 되며, 이 금 액은 해당 과세 연도의 소득에 합산된다.

과거에는 ' 적격 주 거주지 채무( qualified principal residence indebtedness)' 라는 조 항에 따라, 주 거주지와 관련해 탕감된 채무를 소득에서 제외할 수 있었다. 해당 면세 조항 은 2025년 말로 종료되었고 갱신되지 않았다. 따라서 2026년에 완료된 숏세일( 매각 대금이

대출 잔액보다 적은 상태에서의 매매)' 은 일 반적으로 과세 대상이 된다. 다만, 두 가지 예 외 상황은 여전히 유효하다. 첫째, 2026 년 1 월 1 일 이전에 체결된 서면 합의에 따라 채무가 면제된 경우다. 둘째, 파산 절차 중이거나 채 무 초과 상태( 채무 면제 직전 시점에 부채가 자산보다 많은 상태) 에서 채무가 면제된 경우 다. 어떠한 합의를 하기 전에 반드시 세무 전 문가와 상담해야 한다.

매매 완료 시 현금 준비 손익분기점에 가까운 상황이라면, 매매 완료 시점에 부족한 금액을 직접 지불해 차액을 메 울 수 있다. 이상적인 상황은 아니지만, 주택 을 매도함으로써 더 나은 재정적 결정( 예: 더 좋은 일자리를 찾아 이주하는 것 등) 을 내릴 수 있게 된다면, 이는 전략적으로 좋은 선택 이 될 수 있다. 매매 완료 시 손실을 메울 현

금이 부족하다면, 다음과 같은 방법을 고려해 볼 수 있다.

숏세일을 진행하면서 대출 기관에 남은 채 무 중 일부를 탕감해 달라고 요청하거나, 대출 기관에 ' 경매 대신 소유권 이전( Deed in Lieu of Foreclosure)' 을 제안할 수 있다. 이는 주 택 소유권을 대출 기관에 자발적으로 넘기는 대신 대출금을 면제받는 방식이다.

개인 대출을 받거나 신용카드를 사용해 필 요한 현금을 마련할 수도 있다. 본인의 주택 모기지 대출이 ' 승계 가능한 대출( assumable mortgage)' 인지 확인할 수 있는데 일반적으 로 FHA( 연방주택청) 나 VA( 재향군인부) 대 출과 같이 정부가 보증하는 대출은 구매자가 기존 대출을 그대로 승계할 수 있다. 손해를 보더라도 집을 정리하는 것이 합리적 인 경우도 있다. 경우에 따라 손해를 보고 판 매하는 것은 재정적 실패가 아니라 전략적인

선택이 될 수 있다. 매월 발생하는 비용을 감 당하기 어려운 경우에는 경제적으로 부담스 러운 주택을 계속 보유하는 것보다, 당장은 손 해를 보더라도 주택을 매도해 재정적 기반을 더 빨리 회복하는 것이 나을 수 있다. 또한, 더 높은 급여를 받는 일자리로 옮기거나, 생활비 가 저렴한 곳으로 이동하거나, 가족과 더 가까 운 곳으로 거처를 옮기는 등의 상황은 단기적 인 손실을 감수할 충분한 이유가 된다.

가족 구성원이 늘어나거나, 부모님이 연로 하거나, 주거 접근성 개선이 필요한 경우 등 현재 주택이 더 이상 적합하지 않을 수 있다. 또는 이혼이나 그 밖의 상황으로 인해 더 이 상 두 명의 공동 소유자가 함께 주택 관련 비 용을 분담할 수 없게 된 경우도 이에 해당한 다. 부담스럽게 느껴지는 자산을 처분하면 재 정적 부담을 덜고 한결 가벼운 마음을 가질 수 있다.

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