미국 부동산

2026 년 4 월 17 일- 2026 년 4 월 23 일 C-5

< 최민기 기자 > 집을 사려고 할 때, 아마도 땅값보다는 집의 외관에 보다 많은 시간을 할애한다. 하지만 실제로 대부분의 돈은 땅값에 쓰이게 마련이 다. 특히 대도시권에서는 단독주택 총 가격의 60 % 이상이 땅값이다. 비싼 땅값 때문에 아 무리 저축을 잘하는 사람이라도 내 집 마련은 꿈만 같은 일이 될 수 있다. 이제 이런 현실을 뒤집는 땅은 제외하고 집만 구입하는 새로운 주택 거래가 등장하고 있다.

소위 " 조차( leasehold)" 방식은 영국이나 아시아 국가에서 흔히 볼 수 있다. 거주자들 이 저렴한 가격으로 집을 사고 정부나 기업으 로부터 땅을 임대하는 방식이다. 중국의 경 우, 토지는 국유 내지 공유 개념으로 99년 조 차( 임대) 가 원칙이다. 미국에서는 일부 비영 리 단체들이 부동산 가격의 급격한 상승을 막 기 위해 임대 방식을 활용하고 있다. 예를 들 어 스탠퍼드 대학교에서는 많은 교수들이 자 택을 소유하고 있지만, 대학으로부터 토지를 임대료를 내고 거주하고 있다. 하지만 이런 방식은 미국서는 여전히 보편화되지 않았고, 민간 기업이 이와 같은 방식으로 부동산을 제 공하는 경우는 드물다. 이런 상황에서 자금 사정이 어려운 주택 구 매자들에게 자신만 임대를 제안하는 부동산 기업이 등장했다. 땅을 제외하고 건물만 소 유하는 ' 부분 소유권 ' 을 거래하는 부동산 스 타트-업의 성장은 많은 사람들이 쉽게 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 돕는다, 동시에 회사와 투자자들이 수익을 창출하는 것을 목 표로 한다. 이런 사업 방식은 다양하지만, 기 본 공식은 비슷하다. 회사가 일반 주택 구매 자와 파트너십을 맺고 부동산 지분( 종종 상 당한 지분) 을 확보해 가격 상승분을 공유하 는 방식이다. 이런 회사들은 임대 생활에서 벗어나 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있는 대 안적인 경로를 제시하는데 아직 땅에 대해서 는 임대료를 내고 건물인 주택만 매입하는 방 식에 낯설어 한다. 모든 사람이 이들의 약속을 믿는 것은 아니 다. 너무 좋아 보이면 대개 사실이 아닐 가능 성이 높다고 경계한다. 이런 거래에 서명하 는 사람들이 정확한 재정적 장단점을 제대로 이해하지 못하거나, 투자자들이 대부분의 수 익을 누리는 동안 주택 소유에 따른 지속적 인 비용인 유지보수, 보험, 재산세 등을 떠안 게 될 수 있다. 현재 내 집 마련이 매우 어려 운 상황이기 때문에 이런 유형의 거래가 더욱 활성화될 것으로 예상한다. 하지만 소비자들은 언제나 이런 거래에 대 해 주의하는 시각을 가져야 한다. 정치권 양 쪽에서 기업형 임대주들을 비판하는 가운데, 이런 회사의 경영진들은 자신들의 상품이 투 자자들에게는 수익을 주고, 수백만 명의 세입

자들에게는 내 집 마련의 길을 열어주는 상품 이라고 주장한다. 하지만 이런 기업들은 진정 한 소유권이라는 환상 그 이상을 제공한다는 것을 증명해야 한다.

생소한 공동 소유와 부분 소유 악명 높은 경쟁 시장에서 집을 구입하지 못 한 경험이 있는 사람들이 현실에서 공동 구입 은 다른 가족과 함께 3 가구 건물을 공동으로 매입하는 방식이다. 자금 조달과 법적 절차를 처리하는 과정이 정말 엉뚱하다. 미국에서 주 택 선택은 답답할 정도로 이분법적인 선택으 로 축소된다. 아무것도 소유하지 않거나, 모 든 것을 소유하는 방식밖에 없다. 임대는 집 을 제공하지만, 부를 축적하는 데는 도움이 전혀 되지 않는다. 집을 구입하는 것은 수만 달러의 계약금을 모으고 주택 모기지 대출 기 관에 융자를 요청해야 한다.

진입 장벽은 매우 높다. 부동산 정보 사이 트 리얼터( Realtor. com) 에 따르면 2025 년 3 분기 평균 계약금은 30,400 달러였다. 중간 소 득을 버는 가구가 평균 저축액을 모을 경우, 이 금액을 모으는 데 7 년이 걸리는데, 이는 팬데믹 이전 평균보다 두 배나 긴 기간이다.

다른 나라에서는 제 3 의 선택지가 있다. 바 로 일부 임대하고 일부 소유하는 것이다. 영 국에서는 공유 소유( shared ownership) 라 고 하고, 노르웨이에서는 " 공동 소유 주택( deleie bolig)" 라고 한다. 세부 사항은 다소 차이가 있을 수 있지만, 이런 하이브리드 상 품의 기본 개념은 동일하다. 주택 거주자는 주택의 일부를 소유하고 나머지 부분에 대해 서는 별도의 투자자에게 매달 임대료를 지불 한다. 거주자의 지분은 시간이 지남에 따라 증가할 수 있는데, 나중에 투자자의 지분을 매입할 수 있는 옵션도 가질 수 있다. 이 모 델은 일반적으로 임차인이 월세의 일부를 미 래의 계약금으로 저축하도록 유도하는 " 임대 후 구입( rent-to-own)" 방식과는 다르다. 부 분 소유권자는 처음부터 부동산에 대한 지분 을 갖는다. 부분 소유권은 재정적으로 제약이 있는 젊 은 사람들을 솔깃하게 만든다. 몇 년 더 임대 생활을 했을 사람들에게 유리할 수 있다. 하 지만 이른 내 집 마련이 유일한 이점은 아니 다. 사람들이 저축의 대부분을 주택 구매에 쏟아붓는 경우, 주식이나 채권과 같은 다른 자산 증식 옵션을 간과하게 된다. 부분 소유 권을 통해 더 낮은 계약금으로 내 집 마련을 하거나 월 납입금을 줄일 수 있다면, 다른 투 자처에 투자해 포트폴리오의 집중 위험을 낮 출 수 있다. 부분 소유권의 세부 사항은 회사마다 크게 다르다. 마음에 드는 집을 찾았지만 계약금 을 마련하기 어렵거나 월 납입금을 낮추고 싶

다면 주택과 토지를 통합해 매입하는 방식이 적용된다. 토지를 현금으로 매입하고, 고객은 별도의 모기지 대출을 통해 건물 대금을 지불 한다. 이렇게 구매를 분할하면 전체를 한꺼번 에 구매하는 것보다 훨씬 적은 목돈으로 구입 할 수 있다. 고객에게 토지에 대한 99 년 장기 임대 계약을 제안하며, 고객은 모기지 대출금 외에 매달 임대료를 지불하게 된다. 총 월 납입금은 기존 주택 구매 방식보다 낮 거나 비슷하며, 필요한 계약금도 크게 줄어든 다. 고객은 언제든지 제 3 자 감정평가사가 산 정한 금액으로 회사로부터 토지를 매입할 수 있다. 또한 나중에 매도할 경우, 주택과 토지 를 다시 묶어서 판매할 수 있고, 이 경우 회 사는 총 판매 가격의 일부를 수수료로 받는 다. 토지 가격이 초기 구매 가격의 65 % 를 차 지한다면, 회사는 매각 시 수익의 65 % 를 얻 게 된다.

하지만 이런 방식은 임대차에만 적용되는 것은 아니다. 다른 회사들은 고객이 원하는 주택에 소액 지분을 갖고 시간이 지남에 따라 자산을 늘려 나갈 수 있도록 한다. 선택한 주 택 구매 가격의 2 % 만 계약금으로 지불하면 회사가 나머지 금액을 현금으로 지원하는 경 우도 있다. 이후 고객은 회사에 매달 고정된 금액을 납부하는데, 이 금액의 일부는 부동산 의 지분을 매입하는 데 사용된다. 시간이 지 남에 따라 임대료 대비 벽돌 비율이 변화하는 데, 계약 후반부로 갈수록 매달 납부하는 금 액 중 더 큰 비중이 부동산 자산 축적에 사용 된다. 이 프로그램은 5 년 동안 진행되며, 계약 기간이 끝나면 고객은 약 10 % 의 지분을 소유 하게 된다. 그 시점에서 그들은 현금화하거 나, 5 년 더 연장하거나, 축적된 자산을 활용해 사실상 모기지를 인수하고 집을 완전히 소유 하는 세 가지 선택을 하게 된다.

부분 소유권 회사의 속내 부분 소유권 회사의 기본 개념은 간단하지 만 세부 사항을 살펴보면 복잡하다. 지난 10 년간 주택 시장은 주택 구매 방식에 혁신적 인 변화를 시도했지만 실패한 회사들이 많았 다. 모기지 업계는 엄격한 규제를 받는 잘 정 비된 시스템이기 때문에 수십 년 묵은 관행 을 바꾸기는 어렵다. 최근 등장한 회사들은 소비자와 투자자 모두에게 매력적인 거래를 만들기 위해 다양한 방식과 공식을 사용하고 있다. 다양한 선택지는 좋지만, 너무 많아서

어떤 거래가 가장 좋은 지 판단하기가 어려 울 수 있다. 이런 유형의 거래와 관련된 수수료를 소비 자단체는 예의주시하고 있다. 일부 회사는 대 출 수수료나 연간 관리비를 부과하거나, 주 택 소유에 따른 지속적인 비용을 거주자에게 전가한다. 예를 들어, 고객은 재산세, 보험료, 공과금, 그리고 공동 관리비를 부담해야 하는 경우가 있다. 한편, 토지 임대료는 매년 3 % 씩 인상된다. 이는 과도한 임대료 인상으로부터 고객을 보호하는 동시에 장기적으로 투자 가 치가 인플레이션에 맞춰 유지되도록 보장한 다고 회사는 설명한다. 고객은 마치 자신이 직접 집을 소유했을 때처럼 중개 수수료, 감 정 평가 수수료, 에스크로 수수료 등 매매와 관련된 모든 비용을 부담하기도 한다. 투자자들이 모든 수익은 누리지만 주택 유 지 관리 비용이나 매달 발생하는 부담은 지지 않는다는 점도 우려되는 부분이다. 주택 소 유에는 많은 비용이 따르기 때문에 이는 중요 한 문제다. 구매자는 이런 거래를 할 때 얼마 나 많은 것을 포기해야 하는지 파악하기 어려 울 수 있다. 해당 회사들은 일반적으로 고객 이 기존 주택 모기지 대출과 비용을 비교하고 예상 순자산을 추정할 수 있도록 다양한 시나 리오를 제공하지만 이런 계산은 모기지 대출 비중, 예상 임대료 상승률, 주택 모기지 이자 율, 연간 주택 가격 상승률 등 수많은 가정에 기반하고 있다. 이런 조건들이 바뀌면 수익과 비용도 급격히 달라진다. 투자자들이 주택 자산 가치 상승에 편승하 려 할 때마다, 월가 자본이 일반 주택 소유자 들을 밀어낼 것을 우려하는 반발이 있기 마련 이다. 하지만 소비자들이 주택 소유의 잠재 적인 단점, 즉 주택 모기지 대출 잔액보다 주 택 가치가 낮아지는 상황, 주요 수리 비용 부 담, 또는 비싼 월 할부금 연체 등의 문제를 감 당해야 할 때도 있다. 엄밀히 말하면, 토지에 대해 임대료를 받는 것은 유럽이나 아시아의 토지 99 년 임대와는 다르다. 주택 소유에 따른 지속적인 비용을 부담해 야 하고, 계약 시 미래 주택 가치 상승분의 일 부를 포기해야 한다. 하지만 고객에게는 바 로 계약 첫날부터 주택 자산을 축적할 수 있 고, 계약금과 월 납입금을 줄일 수 있다는 이 점이 있다. 중요한 것은 장단점을 제대로 파 악할 수 있도록 충분히 이해를 하고 거래에 나서는 것이다.