< 최민기 기자 > 향후 50년 동안 주택 시장의 변혁은 교외 지 역의 역할에 달려 있다. 윔비( YIMBY: Yes In My Backyard, 내 주위에 허락) 운동과 같은 개혁은 필요하지만, 아마도 충분하지는 않을 것이다. 또한 효과적인 도시 계획이 필 요하다. 미래는 무분별한 도시 확장이 될 수 도 있고, 더욱 활기차고 살기 좋은 도시가 될 수도 있으며, 아니면 두 가지가 혼합된 형태 가 될 가능성이 더 높다. 주택 공급은 더 이상 살고 있지 않은 세상을 위해 지어졌다. 그렇다면 무엇이 그 자리를 대체할까? 건국 250주년을 맞이한 지금, 향후 수십 년 동안 직면해야 할 가장 중요한 질문 중 하나다. 적절한 유형의 주택을 적절한 위 치에 충분히 건설하는 것은 경제적 기회와 성 장을 위한 필수 조건이다. 심각한 주택 부족 은 생활비 상승, 점점 더 제로섬 게임처럼 변 해가는 정치, 그리고 해결하기 어려워 보이는 국민적 우울감 등 국가가 겪고 있는 여러 문 제의 근본 원인이다.

문제의 핵심은 거의 100년 된 패러다임에 따라 주택 정책을 운영해 왔다는 점이며, 이 패러다임은 점점 더 큰 압박을 받고 있다. 대 공황과 제2차 세계대전 이후 베이비붐 세대 가 인구를 급증시키고 수백만 명이 낙후된 도 시 주택에서 벗어나 교외 지역으로 이주하면 서, 교외 개발은 미국 개발의 기본 모델이 되 었다. 넓은 단독 주택, 두 대의 차량을 수용할 수 있는 차고, 그리고 거대한 상가 건물은 단 순히 소비자의 선호를 넘어 현실을 반영하는 것이었다. 이런 현상은 엄격한 지역용도 규 정, 즉 어디에 어떤 건물을 지을 수 있는지를 규정하는 규칙에 의해 법제화되었고, 20세기 중반의 대출 기준에 의해 장려되었으며, 도 시 계획가와 건설업자들의 전문적인 상식에 흡수되었다.

주택 위기는 주택 부족, 가격 상승, 그리고

무분별한 도시 확장을 초래한 낡은 개발 모 델의 결과다. 이런 시스템은 교외 지역과 많 은 도시에도 영향을 미쳤고, 주택 부족, 가격 상승, 그리고 무분별한 도시 확장을 지속시 켜 정치적 쟁점이 된 주택 가격 부담 위기를 야기했다. 그리고 앞으로 수십 년 동안 이런 패턴은 삶 의 현실과 더욱 어긋나게 될 것이다. 가구 규 모는 작아지고 사람들은 고령화되고 있다. 만 약 현재의 낮은 이민율이 지속된다면, 인구조 사국은 2076 년에는 자녀가 있는 가구와 경제 활동인구가 줄어들고 노인 인구가 훨씬 많아 질 것으로 예측한다. 이는 과거 교외화를 이 끌었던 인구 구조 변화와는 정반대의 현상이

다. 기후 변화와 자율주행차 같은 신기술은 도시와 교외 지역, 그리고 그 안에 사는 사람 들에게 적응을 강요할 것이다. 앞으로 다가올 변화는 과거의 변화처럼 물 리적으로 극적이지는 않을지 모르지만, 주택 에 대한 접근 방식에 있어 중요한 문화적, 정 치적 변화를 요구한다. 이미 진전을 이루고 있다. 주 정부와 지방 정부는 충분한 주택 건 설을 사실상 불가능하게 만들었던 규제 정책 을 완화했다. 이런 개혁의 효과는 점차 저렴 한 주택가에서 나타나고 있다. 하지만 아직 해야 할 일은 훨씬 더 많다. 단 독주택 구역 지정이나 최소 대지 면적 제한과 같은 잘못된 규제를 없애는 데 그치지 않고,

실질적인 거시적 계획을 통해 지역사회를 형 성하는 데 있어 정부의 역할을 되살리는 데에 도 관심을 기울여야 한다. 즉, 도시와 교외 지 역을 단순히 더 저렴하게 만드는 것을 넘어 더욱 활기차고 살기 좋은 곳으로 만들고, 기 존 기반 시설을 더 효율적으로 활용할 수 있 어야 한다. 특히 노동 가능 인구가 감소하면 서 무분별한 도시 확장을 지속하기가 더욱 어 려워지는 상황에서 이는 더욱 중요하다.

교외 지역의 풍요로운 재개발 미래 인구와 주택 수요에 있어 가장 중요한 불확실성은 미국이 과거처럼 이민자들을 대 거 수용할지 여부다. ▶6면에 계속

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