C-6 2026 년 8 월 7 일- 2026 년 8 월 13 일 미국 부동산
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▶4 면 < 부유층 > 에 이어
버지니아 북부 전역에서 토지 구역 규정은 밀도 제한, 대규모 필지 의무화, 공동 소유형 주택 건설 금지 등을 통해 주택 공급을 제한 하고 있다. 이런 제한은 현재 건설 가능한 주 택 유형을 제한하고 있고, 건설업자들이 더 이상 첫 주택이나 저렴한 주택을 짓지 않는 이유로 자주 거론된다.
모든 지역에 1,500 ~ 5,000 평방피트 규모의 소형 필지 구역을 지정하고, 하수 처리 시설 이 갖춰진 지역에서는 주택 건설을 확대하고, 해당 구역 내 필지 분할을 허용해야 한다. 또 한, 공중 보건 및 안전 보호에 필요한 경우를 제외하고 관할 지역 전체의 주거용 필지 최소
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면적 기준을 완화할 필요가 있다. 부속 주거 유닛( ADU) 조례를 개정해 개발 을 장려하고 소유주와 건축업자를 위한 절차 를 간소화해야 한다. 개정안에는 부속 주거 유닛에 대한 적절한 이격 거리는 유지하면서 최소 대지 면적 요건 폐지가 필요하다. 소유 주 거주 요건 폐지, 대중교통 인접 지역의 주 차 요건 완화, 가족 규모의 주거 단위 및 거주 허용, 조립식 또는 모듈식 주택 유형도 허용 하고 부속 주거 유닛에 대한 콘도미니엄형 판 매 기회 허용도 검토될 수 있다. 다양한 고령자 주택 옵션 개발을 장려해 적 정 규모 주택 마련을 지원하고 기존 주택 공 급을 활성화해야 한다. 지방 정부는 특히 보 |
행이 용이한 복합 용도 및 대중교통 중심 지 역에서 액티브 시니어 커뮤니티, 장애인 접 근 가능 주택, 소규모 주택 축소 옵션 등 고 령자 친화적인 주택 개발을 적극적으로 지원 해야 한다.
가족 주택 공급을 늘리는 가장 빠른 방법 은 항상 신규 주택 건설에만 있는 것이 아니 라, 기존 주택 소유자들이 자신의 필요에 더 잘 맞는 주택으로 이사할 수 있도록 지원하 는 것일 수 있다. 매력적인 소형 주택 옵션이 제공되면, 주민들은 자신의 필요에 더 적합 한 주택으로 이사할 가능성이 높아진다. 기 존 단독 주택은 젊은 가족들을 위해 시장에 다시 나올 수 있다.
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버지니아 북부의 주택 공급 문제는 더 이상 추상적인 문제가 아니다. 제한된 재고, 상승 하는 가격, 그리고 지연된 건설은 이 지역 전 반의 주택 소유와 고용 안정성을 저해하고 있 다. 조치를 취하지 않으면 이런 압력은 계속 심화되어 모든 지역의 경제 성장과 기회를 제 한할 것이다. 지방 정부는 이에 대응할 분명한 기회를 갖 고 있다. 주택 유형을 다양화하고 승인 절차 를 간소화하는 맞춤형 개선은 지역 통제와 지 역 사회 특성을 보존하면서 실질적인 결과를 가져올 수 있다. 이런 제도 개선은 주택 공급 문제를 직접적으로 해결하는 실용적이고 지 역 주도적인 해결책이 된다. |
▶5면 < 보편적 임대료 > 에 이어 하지만 이민율이 낮은 수준을 유지한다고 가정할 때, 인구는 21세기 중반경 정점을 찍 고 이후 감소할 것으로 예상된다. 2076년에는 현재 수준으로 돌아가 더욱 감소할 전망이다. 오늘날의 교외 지역과 가장 두드러지게 다 른 점은, 지역 조례에서 거의 보편적으로 규 정하는 주거와 상업 공간 사이의 엄격한 경계 가 허물어졌다는 것이다. 동네 경계, 작은 도 로와 큰 간선도로가 만나는 지점에는 예전에 는 주거용 부지였던 곳에 동네 식료품점과 병 원이 문을 열었다. 이웃집 차고에서 도넛 가게가 운영되고 있 다. 몇 집 건너에는 방 세 개짜리 오래된 집이 작은 공유 오피스로 바뀌었고, 개조된 차고에 는 자전거 수리점이 들어서 있다. 주택 가격이 저렴해졌고, 일상생활의 다양 한 모습들이 어우러지면서 교외 지역은 더욱 풍요롭고 연결된 공공 영역을 갖게 되었다. 단순히 사람들이 더 많아진 것뿐이다. 이런 지역에 건축 가능한 것에 대한 규제를 완화하 는 것만으로도 오랫동안 억눌려 있던 창의적 인 적응력을 발휘해 교외 지역이 바로 이런 방식으로 진화할 수 있을 것이라고 건축전문 가들은 예측했다. 로스앤젤레스, 샌프란시스 코, 보스턴과 같은 대도시의 교외 지역은 땅 값이 매우 높아서 토지 소유주들이 단지 법적 으로 허용되기만 하면 단독주택 부지를 다세 대 주택과 같이 경제적으로 더 가치 있는 용 도로 재개발하려는 강력한 동기가 있다. 캘리포니아를 포함한 12개 이상의 주에서 주택 부지에 부속 주택( ADU) 건설을 허용 하는 법을 통과시켰고, 다른 많은 주에서도 타운하우스나 소형 아파트와 같은 고밀도 주 택 건설을 허용하는 새로운 법률을 제정했다. 단독주택 구역제는 사라질 것이며, 2076년에 는 주요 도시의 교외 지역에 최소한 두 번째 주택이 들어서 있을 것이다. 뒤뜰에 조립식 ADU( 별채) 가 있거나, 대저택이 듀플렉스로 개조된 형태일 것으로 보고 있다. 이런 개혁은 고령화 사회에도 중요한 해결 책을 제시한다. 노인 가구 수는 이미 젊은 세 대보다 빠르게 증가하고 있는데, 단독주택을 더 작은 단위로 재개발하거나 변화하는 시장 상황에 맞게 개조할 수 있는 유연한 구역제가 없다면, 고령 주택 소유자들은 크고 유지 관 리가 어려운 주택에 갇히게 된다. 더욱 극적 인 교외 재개발은 상업 지구에서 일어날 수 있다. 노후화되고 버려진 쇼핑몰, 스트립몰, 대형 매장과 더 큰 주차장을 중심으로 건설된 파워센터 등은 더 이상 존재하지 않는다. 이 런 부지를 주택으로 바꾸려는 움직임이 이미
지역용도 규정 사라지고 개발 다양 자율주행차가 교외 혹은 도시 변화 주도
점점 커지고 있다. 점점 더 많은 주에서 상업 지구에 아파트 건 설을 허용하기 시작했는데, 이는 이웃 주민들 의 반발을 불러일으킬 수 있는 주거 지역보다 상업 지구에서 다세대 주택 건설을 허용하는 것이 정치적으로 더 수월하기 때문이다. 전국적으로 많은 지역 사회에서 주택과 사 업체에 의무적으로 부과되는 주차 공간 최소 기준을 매우 빠르게 폐지하고 있다. 최소 기 준이 단계적으로 폐지됨에 따라, 주차장은 활 용도가 낮고 열을 가두는 아스팔트 부지로 방 치되는 것보다 주택이나 다른 용도로 재개발 되는 것이 훨씬 효율적이다.
오늘날 대부분의 스트립몰과 쇼핑몰은 점 차 주거, 상점, 서비스, 공공생활이 공존하는 복합 용도 소규모 주택 단지로 탈바꿈할 것으 로 예상한다. 이는 주택, 상점, 서비스, 공공 생활이 공존하는, 오래된 발전 양식을 미국식 으로 재해석한 것이다.
도시 계획의 부활이 필요할지도 이런 개혁들이 주택 시장을 더 나은 미래로 이끌고 있다는 초기 징후에도 불구하고, 전 국 신규 주택 건설은 거의 변동이 없는데, 올 해에도 큰 변화가 없을 것으로 예상한다. 이 는 개혁 자체보다는 더 광범위한 경제 상황 에 기인한다. 2022 년 이후 6 % 이상을 유지해 온 주택 모 기지 대출 이자율은 건설업자의 자금 조달 비 용을 높이고 기존 주택 소유자의 구매를 막고 있다. 또한 자재 및 인건비 상승과 트럼프 대 통령의 이민 정책으로 악화된 건설 인력 부족 현상도 원인이다. 주택시장을 자유에 맡긴다 고 해서 도시와 교외 지역의 건설 및 조직 방
식, 그리고 그 곳에서의 삶의 질에 대한 모든 문제를 해결할 수는 없다. 이런 실패는 많은 주택가가 목적 없이 구불구불하게 뻗어 나가 주변 마을과 단절된 채 방치되어 있는 것에서 볼 수 있다. 고작 10 마일 거리를 운전하기 위 해 악몽 같은 통근길을 감수해야 한다. 이런 문제들은 엄격한 지역용도 규제와 같은 과도 한 규제와 일관성 있는 도시 계획의 부재에서 비롯된 것이다. 지역용도 지정 방식은 특정 토지에 무엇을 지을 수 있고 무엇을 지을 수 없는지 세세하 게 통제하기 때문에 비효율적이다. 이는 민 간 시장이 할 수 있는 일에 대한 일련의 금지 조항일 뿐이며, 사람들이 실제로 어떻게 살 고 싶어하는지는 고려하지 않는다. 예를 들 어, 아무리 수요가 많더라도 이 거리에는 아 파트를 지을 수 없고, 아무리 이웃들이 매일 같이 찾는 카페라도 저 모퉁이에는 커피숍을 열 수 없다. 반면, 도시 계획은 최상의 경우 공공 영역에 관심을 기울인다. 도시 계획은 도시 전체 또 는 지역 전체를 감독하고 도로, 대중교통, 공 원, 하수도 및 기타 공공시설과 같은 연결망 을 제공해 공간을 연결한다. 이는 민간 부문 이 제공할 수 없는 부분이다. 도시 계획은 도 시가 응집력 있는 전체로서 기능하도록 하고, 지역 사회가 제공하는 것들을 대중에게 제공 할 수 있는 잠재력을 지닌다.
미래는 여전히 미지수 관성만으로 도시 확장이 계속될 가능성이 충분히 있다. 개혁안이 추진되더라도 도시 환경의 근본적인 변화보다는 ' 젠트리피케이 션 건물 ' 이라는 비난을 받는 몇몇 부속 주택
( ADU) 과 획일적인 아파트 단지만 생겨날 수도 있다. 2076 년까지 자율주행차의 도입 으로 도시 확장이 극적으로 증가할 것이다. 많은 교통 연구자들은 사람들이 직접 운전하 는 차보다 자율주행차로 더 먼 거리를 통근 하는 것을 기꺼이 감수할 것이며, 이는 주택 이 더욱 외곽으로 확장될 또 다른 이유가 될 것이다. 자율주행차를 제외하면, 도시가 무분 별하게 확장되고 있는 남부 선벨트 지역에서 는 도심에서 점점 더 멀리 떨어진 곳에 새로 운 주택들이 건설되고 있다. 하지만 선택할 수 있는 길은 다양하다. 기후 온난화와 남서 부 지역의 물 부족 현상으로 인해 향후 수십 년 안에 국내 이주가 북쪽으로 이동할 가능성 이 있다. 중서부 지역의 많은 도시들이 새로 운 성장세를 보이고 있는데, 이는 전후에 형 성된 광범위한 도시 기반 위에 더 많고 질 좋 은 주택을 건설할 기회를 제공한다. 자율주 행차가 운전량을 급격히 증가시킬 것이라고 단정짓기에는 아직 이르다고 경고하는 목소 리도 있다. 즉, 다양한 선택을 통해 공유 자율주행 시스 템이 획기적으로 도입되고 그 대신 자가용 소 유를 급격히 줄이고 고밀도 개발을 촉진할 수 도 있다는 것이다. 도시가 교외로 확산되는 것이 아니라 고도를 높이는 초고층 도시가 생 겨난다고 본다. 미래가 모든 유토피아적 청사 진을 정당화하지는 않을 것이며, 그럴 필요도 없다. 주택 시스템은 다양하고 끊임없이 변화 하는 국민의 선호를 수용할 수 있도록 개방적 이고 유연해야 한다. 지난 세기 동안 주택을 조직해 온 방식은 만 연한 주거비 부담을 안겨주었고, 선택의 폭도 좁고, 아메리칸 드림을 실현할 수 있는 가능 성도 극히 제한적이었다. 바로 이런 부족함이 오늘날 사람들이 서로에게 분노하는 이유 중 하나다. 마치 부스러기를 놓고 서로 다투고 있다는 느낌을 부추기기 때문이다. 하지만 함께 살아가는 다양한 방식을 수용 하고, 그런 미래를 위한 더 큰 그림을 그려본 다면, 생각보다 현재의 실패에 갇혀 있지 않 을 수도 있다. 도시는 종종 사람들을 놀라게 한다. 50 년 전, 인구 감소와 혼란에 시달리던 뉴욕이나 보스턴 같은 도시들이 극적으로 회 복될 것이라고 예상하지 못했던 것과 같다. 앞으로 50 년 후 걸어갈 길 또한 예측을 뒤엎 을 것이다. 그렇기에 물려받은 것보다 더 견고한 무언 가를 만들어야 한다. 미국인의 삶이 다시 한 번 변화할 수 있도록 충분한 공간과 다양성, 그리고 상상력을 불어넣는 주택 정책을 만들 어야 그것이 가능하다.
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