< 홍성호 기자 > 주택 가격이 시장 진입 장벽이 더 높아진 상 태로 재조정될 것으로 보인다. 높은 모기지 이자율과 높은 주택 가격에 낙담했던 주택 구 매자들에게는 지난 2월 모기지 이자율이 3년 만에 처음으로 6 % 아래로 떨어지면서 희망의 창이 열렸었다. 이는 2022년 이후 최고 수준의 주택 구매력 을 의미했다. 하지만 이런 호전은 오래가지 못했다. 모기지 이자율은 빠르게 6.5 % 까지 반등했고, 이후 6 % 이상을 유지하며 주택 시 장의 상승세가 꺾이는 결과를 초래했다. 이번 사태는 시사하는 바가 매우 크다. 오늘 날 주택 시장은 모기지 이자율의 작은 변화도 주택 구매력에 큰 영향을 미친다. 역사적으로 주택 시장은 이런 모기지 이자 율 민감성 때문에 여전히 어려운 상황에 놓여 있다. 예를 들어, 1990년에서 2021년 사이 주 택 시장이 현재보다 구매력이 낮았던 기간은 약 15 % 에 불과했다. 다시 말해, 오늘날의 나은 시장 상황조차도

이전 시기에는 주택 구매력이 부족한 것으로 여겨졌을 것이다. 모건 스탠리 리서치에 따르 면, 현재 중간 가격의 주택을 구매하는 사람 은 월 약 2,000 달러의 주택 모기지 대출 상환 금을 부담해야 하는데, 이는 불과 5 년 전보다 두 배나 높은 금액이다. 그렇다면 왜 주택 소유자들은 집을 팔지 않 는 걸까? 치솟는 주택 모기지 대출 이자율 또 한 판매를 주저하게 만드는 요인이다. 저금리 로 주택 구매를 제한하는 기존 주택 소유자들 로 인해 주택 공급이 정체되었다. 주택 구매자를 압박하는 저금리 환경은 동 시에 판매자들의 매물을 막아 전국적으로 주 택 재고를 제한하는 악순환을 초래하고 있다. 기존 주택 소유자의 약 70 % 가 5 % 미만의 모 기지 이자율을 이용하고 있고, 절반은 4 % 미 만의 모기지 이자율로 고정 금리를 적용 받 고 있다. 이런 가구들에게 6.5 % 에 가까운 이자율로 집을 팔고 새 집을 사는 것은 월 비용이 급격 히 증가하는 것을 의미한다. 이런 주저함으로

인해 주택 거래량은 약 40 년 만에 최저 수준 으로 떨어졌고, 매년 시장에 나오는 주택 수 도 줄어들었다.

오늘날 누가 집을 살 수 있을까? 모기지 이자율 자물쇠 효과가 다소 완화되 었지만 여전히 많은 잠재적 판매자들이 관망 세를 유지하고 있다. 생애 첫 주택 구매자는 경쟁력을 갖추기 위 해 더 높은 신용 점수와 더 큰 대출 규모가 필 요하다. 현재의 재정적 기준을 충족하는 구 매자들 사이에서도, 성공적인 생애 첫 주택 구매자의 모습은 지난 10 년 동안 크게 변화 했다. 주택 구매력 압박으로 인해 주택 소유가 가 능한 계층이 점점 줄어들고 있다. 첫 주택 구 매자의 평균 연령은 예전과 크게 차이가 나 지 않는다. 여전히 약 36 세다. 하지만 시장에 진입할 수 있는 구매자들은 점점 더 큰 규모 의 주택 모기지 대출을 감당할 수 있는 사람 들로 바뀌고 있다. 뉴욕 연방준비은행에 따르

면, 첫 주택 구매 시 평균 주택 모기지 대출액 은 2014 년 195,000 달러, 2019 년 240,000 달러에 서 2024 년 334,000 달러로 급격히 증가했다. 이 런 주택 모기지 대출 액수 증가율은 인플레이 션을 두 배 이상 앞질렀다. 동시에 신용 기준은 강화되었다. 첫 주택 구 매자의 평균 신용 점수는 2019 년 718 점에서 734 점으로 상승했다. 아마도 가장 주목할 만 한 점은 주택 구매자들이 주택을 구매하는 지 역을 점점 더 바꾸고 있다는 사실이다.

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