미국 부동산

2026 년 8 월 28 일- 2026 년 9 월 3 일 C-3

▶1면 < 주택시장 > 에 이어 생애 첫 주택 구매자들이 거주하는 지역의 평균 소득은 2014년 10만 달러에서 2024년 92,000달러로 감소했는데, 이는 주택 가격이 더 저렴한 지역으로의 이동을 반영한다. 전국부동산중개인협회 자료에 따르면, 기 존 주택 판매량은 2024년과 2025년 모두 연 간 약 400만 채에 머물렀는데, 이는 1995년 이 후 가장 낮은 수치다. 기존 주택 매물이 부족 해지면서 공급 부담은 신규 주택 건설로 옮 겨갔다. 일부 지역에서는 가격 상승률이 둔화되고 다른 지역에서는 공급 부족 현상이 지속되고 있지만, 전국적인 추세는 대체로 변함이 없 다. 공급은 개선되고 있지만, 주택 구매 진입 장벽을 의미 있게 낮출 만큼 충분하지 않다.

주택 가격은 더 저렴해질까? 앞으로 주택 가격 부담 능력은 완만하게 개 선될 것으로 예상된다. 모기지 이자율이 안정되고 주택 가격 상승 률이 둔화되면 주택 가격 부담 능력 지표는 최근의 저점에서 개선될 것이다. 모건 스탠 리의 기본 시나리오에 따르면 장기적으로 모 기지 이자율은 5 % 에 가까워질 것으로 예상 한다. 모건 스탠리의 상세 분석은 모기지 이 자율의 일시적인 하락이 주택 구매자들에게 있어 최고의 기회였을 수 있는 이유를 냉철하 게 보여준다. 세 가지 모기지 이자율 시나리오를 모델링 했지만, 어느 시나리오에서도 주택 구매 부담 완화는 찾아볼 수 없었다. 모든 시나리오에서 월별 주택 모기지 대출 상환액이 2022 년 이전 20 년간의 주택 구매력 수준보다 훨씬 높은 수 준을 유지할 것으로 지적했다. 기본 시나리오 에서는 시간이 지남에 따라 모기지 이자율이 5 % 수준으로 하락해 가계 소득 대비 주택 모 기지 대출 상환액 비율이 24 % 에서 약 21 % 로 낮아질 것으로 예상했다.

하지만 이 수치는 2007 ~ 2009 년 신용 위기 이후 평균적으로 유지되었던 약 15 % 수준을 여전히 웃도는 수치라고 밝혔다. 가장 낙관적

인 4 % 시나리오에서도 주택 구매력은 소폭 개선될 뿐이며 2022 년 이전 수준보다 여전히 높은 수준에 머무른다. 모기지 이자율이 6 % 로 상승할 경우 향후 몇 년간 주택 구매력 개선은 거의 나타나지 않을 것으로 예상한다. 현재 중간 가격의 주택을 구매할 경우 월 상환액은 약 2,000 달러로, 불 과 5 년 전보다 두 배 가까이 증가했다. 중요 한 것은 이런 개선이 선형적으로 이뤄지지는 않을 것이라는 점이다. 주택 구매력 개선 동향은 2027 년경 정체될 것으로 예상된다. 이는 경제 전반에 걸친 금 리 인상 추세와 생애 첫 주택 구매 인구의 지 속적인 증가 등 장기적인 요인들이 다시금 중 요하게 작용할 것이기 때문이다.

모든 시나리오, 즉 모기지 이자율이 4 %, 5 %, 6 % 중 어느 쪽에 더 가깝게 안정되더라 도 주택 구매력은 이전 최고 수준으로 회복되 지 않을 것으로 전망한다. 오히려 모기지 이 자율이 5 % 에 더 가깝게 안정될 가능성이 높 아지고 있다. 내년까지 모기지 이자율이 5 % 수준으로 떨 어지더라도 주택 가격은 상승세를 이어갈 것 이므로 구매력 개선이 나타나지 않는 것이다. 이는 장기적으로 주택 시장이 모두에게 개방 되는 것은 아니라는 현실을 보여주는 것이다. 이것이 바로 주택 시장의 근본적인 변화의 핵 심이다. 요컨대, 시장 자체가 붕괴된 것은 아 니지만, 더욱 제약된 균형 상태로 재조정되 고 있는 것이다.

주택 소유자 줄고 임대자 늘어 주택을 구매하는 사람이 더 많을까, 아니 면 임대하는 사람이 더 많을까? 현재 임대하 는 사람보다 주택을 소유한 사람이 더 많다. 2026 년 1 분기 기준, 자가 소유 주택은 전체 주

택의 58.6 % 를 차지했고, 임대 주택은 31.2 % 를 차지했다. 그러나 2024 년 이후 자가 소유율은 감소세 를 보이고 있는데, 특히 첫 주택 구매를 주도 하는 35 ~ 44 세 연령층에서 이런 경향이 두드 러지고 있다. 더 나아가, 임대료 상승에도 불 구하고 임대 가구 비중이 점점 높아지고 있 다. 이런 상황은 가계에 이중적인 압박을 가 한다. 주택 소유의 장벽이 높아지는 동시에 임대료 부담이 가중되는 것이다. 장기적으로 이런 추세는 기존의 부의 불평 등을 더욱 악화시킬 가능성이 높다. 주택 소 유는 여전히 부를 축적하는 주요 수단 중 하 나이기 때문이다. 주택 구매 기회가 줄어들수록 자가 소유자 와 임대 거주자 간의 격차는 더욱 벌어질 것 으로 예상된다. 주택 구매자들은 이자율이 적 정 수준으로 돌아올 때까지 기다리는 것은 허 망한 일이다. 주택 구매를 희망하는 사람들 에게 2022 년 이전 20 년 동안의 모기지 이자율 수준으로 가격이 돌아오기를 기다리는 것은 오히려 자산 축적 기간을 잃게 될 수도 있는 잘못된 전략이다. 오히려 자신의 재정 상황에 맞는 적절한 시 기에, 그리고 좋은 기회가 왔을 때 주택을 구 매하는 것이 더 나은 접근 방식이다. 전반적으 로 주택 시장은 내 집 마련을 위해 더 탄탄한 재정 상태, 더 큰 재정적 유연성, 그리고 종종 가족과 친구의 재정적 지원이 필요한 시스템 으로 진화하고 있다. 프레디맥에 따르면, 2026 년 2 월 모기지 이자 율이 3 년 반 만에 처음으로 6 % 아래로 떨어 지면서 주택 구매력이 2022 년 이후 가장 유리 한 수준으로 일시적으로 상승했다. 하지만 이 런 안도감은 몇 주 만에 사라졌고, 모기지 이 자율은 다시 6.5 % 수준으로 상승한 후 현재

까지 6.5 % 이상을 유지하고 있다.

주택 시장 반등보다 재편 모건 스탠리와 여러 금융기관들이 향후 수 년간 주택 시장의 판도를 바꿀 장기적인 주택 구매력 압박을 예측하고 있다. JP 모건의 증권화 상품 연구 책임자는 주택 구매 비용 대비 소득 비율이 35 % 까지 상승했 다고 보고했다. JP 모건의 주택 시장 전망 연 구에 따르면, 주요 대도시 지역 중 주택 구매 비용이 임대료보다 저렴한 곳은 약 2 % 에 불 과하며, 이는 주택 소유의 길이 얼마나 좁아 졌는지를 보여준다. 주택 시장은 일시적인 침 체를 겪는 것이 아니라 구조적으로 재편되고 있는 것으로 보는 이유다. 2027 년경 예상되는 주택 구매력 개선은 생 애 첫 주택 구매 연령대의 인구 통계학적 수 요가 증가함에 따라 정체될 가능성이 높다고 경고했다. Bright MLS 의 경제학자는 2026 년 을 상황이 다소 개선되지만 완전한 회복에는 미치지 못하는 전환기라고 설명했다.

제한된 공급과 안정적인 기본 수요에 힘 입어 2026 년 주택 가격이 약 2 %, 2027 년에는 3 % 상승할 것으로 모건 스탠리는 전망했다. JP 모건도 비슷한 궤적을 예상하며, 올해는 주택가격이 보합세를 보이다가 2027 년에 3 % 상승할 것으로 전망한다. 이처럼 주택 가격 은 미약하나마 상승하지만 모기지 이자율이 5 % 이하로 떨어질 가능성은 희박하다고 분 석하기 때문에 월가의 주택 시장 분석 기관 들이 주택 시장이 구조적 개편에 들어갔다고 보는 이유다. 주택 시장은 이제 내 집 마련을 위한 아메리 칸 드림을 실현시키는 장이 더 이상 아니다. 주택 매매는 올해까지 3 년 연속 400 만 채 수 준으로 이제 더 이상 550 만 채가 정상 수준 이 아니라는 것을 의미한다. 모기지 이자율 도 미국 경제의 상황과 상관없이 3 % 미난으 로 떨어질 가능성은 상당 기간 희박하다. 이 는 주택 시장이 임대를 위한 시장으로 서서 히 변화하고 있고 이에 대비해야 한다는 것 을 보여준다.

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