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▶3면 < 모기지 연체 > 에 이어 일부 지역에서는 에스크로( 주택 모기지 대출 대행 수수료) 가 예산에 큰 부담을 주고 있다. 주택 소유주는 고정된 모기지 이자율을 기대 하지만, 재산세와 보험료는 상한선이 없다. 보 험 갱신 비용이 갑자기 급증하는 경우가 빈번 하고 이로 인해 이전에 연체한 적이 없는 차입 자조차도 연체에 빠지고 있다. 주택 모기지 연체율이 크게 증가한 주들은 상당한 자연재 해에 직면한 곳으로 이는 보험료 상승으로 이 어졌다. 주택 소유자들이 위험한 대출을 받거 나 감당할 수 없는 집을 샀기 때문이 아니다. 주택 구매 후 발생하는 비용, 즉 세금과 보험 료가 많은 사람들이 감당할 수 있는 속도보다 훨씬 빠르게 상승하고 있기 때문이다. 한때 예 측 가능했던 월별 청구액은 이제 더 이상 예측 할 수 없는 상황이다. 자연재해 발생 가능성이 높은 주들이 가장 큰 피해를 보고 있다. 캘리 포니아의 산불 관련 보험 문제는 해결되지 않 았고, 퍼시픽 팰리세이즈 화재 이후 더욱 악화 되었다. 플로리다에서는 주지사가 모기지 연 체 추세를 억제하기 위해 노력했음에도 불구 하고 보험 시장이 압박을 받고 있다. 보험사 들은 여전히 철수할 위험에 처해 있으며, 남 아 있는 보험사들은 자기부담금을 높이고 보 장 범위를 축소하고 있다."
주택소유자협의회( HOA) 분담금 또한 숨겨 진 압박 요인으로 작용하고 있다. 협의회들이 미뤄진 유지보수 비용과 소송 준비금을 충당 하기 위해 특별 분담금을 부과하고 있다. 이 분담금은 갑작스럽게 납부해야 하며, 한 달치 주택 모기지 대출금을 초과하는 경우도 있다. 플로리다의 몇몇 콘도미니엄은 준비금 부족 분을 메우기 위해 수십만 달러에 달하는 분담 금을 부과했는데, 이를 분할 납부하기 위한 은 행 대출 또한 보장되지 않고 있다. 게다가 소 비자물가지수( CPI) 에 따르면 2020년 1월 이 후 전국적으로 일상생활비가 25 % 이상 상승 했다. 전반적인 생활비 상승과 인플레이션은
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사람들이 어려움을 겪는 주요 원인 중 하나가 되었다. 관세로 인한 인플레이션과 추방 및 이 민 정책으로 인한 저임금 노동력 감소로 상황 은 더욱 악화될 것으로 예상된다. 이런 요인들 이 사람들의 생활 수준과 주머니 사정을 악화 시키고 있다. 공과금, 의료비, 보육비 상승 또 한 경제적 부담을 가중시키고 있다. 노스캐롤 라이나의 공공요금이 지금 급증하고 있는데, 언제까지 오를지 기약이 없다. 게다가 주 의회 는 듀크 에너지( Duke Energy) 가 별다른 감 독이나 책임 없이 요금을 인상할 수 있도록 하 는 에너지 법안을 통과시켰다. 오바마케어를 이용하는 사람들을 위한 보험료도 폭등했고, 사람들은 어려운 결정을 내려야만 하는 상황 이다. 게다가 노스캐롤라이나의 보육비는 지 난 한 해 동안 크게 올라 맞벌이 부모들을 위 한 보육 시설도 부족한 상황이다. 실업률 또한 이런 연체 추세에 영향을 미치 는 요인이다. 확실히 일자리 감소가 있었다. 이는 주정부 보조금 삭감과 대기업의 해고로 인한 것인데, 이런 감소는 사람들의 주택 모기 지 상환 능력에 영향을 미치고 있다. 인공지능( AI) 으로 일자리가 대체되면서 일자리를 잃 는 사람들이 늘어남에 따라, 2026 년과 2027 년 에 연체율이 급격히 증가할 것으로 예상한다. 고용주들의 물가상승률 반영 임금 인상 폭이 줄어들면서, 가계가 힘들게 번 돈의 가치가 크 게 떨어지고 생활비가 더욱 빠듯해지고 있다. |
주택 구매력 회복을 위한 조건 최근 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴( Realtor. com) 은 주택 구매력을 팬데믹 이전인 2019 년 수준으로 회복하기 위해 필요한 조건 을 분석했다. 당시 평균 주택 모기지 대출 상 환액은 가구 중간 소득의 약 21 % 였지만, 현재 는 30 % 를 넘는다. 분석 결과, 세 가지 중 하나 의 조건이 충족되어야 주택 경제성이 2019 년 수준으로 회복될 것으로 예상했다. 우선, 주택 모기지 대출 이자율이 현재 6.15 % 에서 2.65 % |
로 하락하거나, 혹은 소득이 현재 84,763 달러 에서 56 % 증가한 132,171 달러로 상승하거나, 마지막으로 주택 가격이 작년 418,000 달러에 서 35 % 하락한 273,000 달러로 떨어지는 것이 다. 이런 결과들은 2026 년 기준으로 예측된 것은 아니지만, 주택 가격을 2019 년 수준으로 되돌 리는 것이 얼마나 어려운 일인지, 그리고 주 택 가격이 주택 모기지 연체율을 낮추는 데 얼마나 큰 영향을 미칠지를 분명히 보여준다. 올해는 과연 주택 구매력이 나아질 것인지 궁 금해진다. 실제로 부동산 정보 사이트 리얼터 닷컴( Realtor. com) 은 올해 평균 모기지 이자 율이 약 6.3 % 를 기록하는 반면, 가계 소득은 3.6 % 증가하고 주택 가격은 2.2 % 상승할 것 으로 예측하고 있다. 이런 추세는 일반적인 모기지 상환액을 중위 소득의 약 29 % 수준으 로 소폭 낮춰 2022 년 이후 처음으로 30 % 아래 로 떨어뜨릴 것으로 예상된다. 이는 주택 구 매 여력에 있어 소폭 개선을 의미한다. 하지만 일반적인 주택 구매자는 모기지 상 환액에 세금, 보험료, 공과금을 더하면 여전 히 소득의 30 % 를 훨씬 넘는 금액을 주택 소 유 비용으로 예산에 반영해야 한다. 주택 구 매력 위기를 해결하기 위해 트럼프 대통령은 모기지 이자율 인하에 집중해 왔다. 그는 최 근 기존 주택 소유자들이 자산 가치 하락을 겪지 않도록 주택 가격 하락은 원하지 않는 다고 밝혔다. 새로운 분석에 따르면, 주택 모기지 대출 이 자율만으로 2019 년 수준의 주택 구매력을 회 복하려면 이자율이 2.65 % 까지 떨어져야 하는 데 이는 현실적으로 실현 가능성이 빈약하다. 이는 연방기금 금리가 0 %, 10 년 만기 국채 수 익률이 1 % 에 불과했던 2021 년 1 월 7 일 기록한 사상 최저 이자율과 같은 수준이다.
트럼프는 2024 년 대선 유세 기간 동안 주 택 모기지 대출 이자율을 3 % 이하로 낮추겠 다고 여러 차례 공약했다. 하지만 현실적으로
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그 정도로 낮은 이자율을 달성하려면 대규모 실업과 실업률 급등을 동반하는 심각한 경기 침체가 불가피하다. 주택 모기지 대출 이자율 을 비롯한 장기 금리는 시장에 의해 결정되며, 대통령이나 연준이 직접 통제할 수 있는 것이 아니다. 연준은 단기 금리를 인하해 왔고, 트 럼프 대통령은 추가 금리 인하를 지지하는 새 로운 연준 의장을 지명했지만, 연준의 정책은 일반적으로 주택 모기지 대출 이자율에 간접 적으로만 영향을 미친다. 이론적으로 연준은 수조 달러 규모의 모기지 담보 증권을 매입해 모기지 이자율을 낮출 수 있지만, 경제 위기 상황이 아닌 시기에 그런 조치를 취하는 것은 전례 없는 일이다.
모기지 이자율을 구체적으로 겨냥한 조치 는 물가 안정과 완전 고용이라는 연준의 이중 책무에서 크게 벗어나기 때문에, 새로운 의장 이 취임하더라도 2026 년에 연준이 그런 조치 를 취할 것으로 예상하지 않는다. 높은 금리는 주택 시장에 부담을 주고 있지만, 연준의 개입 을 필요로 하는 경기 침체와 고용 불황과 같은 거시 경제 위기를 촉발하지는 않았다.
또한 정책 입안자들이 모기지 이자율을 초 저금리 수준으로 낮추는 데 성공하더라도, 팬 데믹 위기 때처럼 주택 가격이 다시 급등할 가 능성이 높다. 궁극적으로 대부분의 경제학자 들은 주택 가격 부담 위기의 해결책은 특히 공급이 부족한 시장을 중심으로 건설을 확대 해 주택 공급을 늘리는 데 있다고 보고 있다. 만약 연준이 갑자기 주택 모기지 대출 이자 율을 3 % 로 낮추기 위해 직접적으로 개입한다 면 심각한 경제 과열과 부작용을 초래할 수 있 다. 인위적으로 낮은 이자율을 통해 주택 구 매 수요를 보조하는 방식으로는 주택 구매력 위기를 해결할 수 없다. 그리고 모기지 연체 가 늘어나는 이유가 모기지 상환에 부과적으 로 포함되는 공과금의 급격한 상승에 있기 때 문에 이 문제를 따로 해결하는 것이 차선책이 될 수 있다.
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