미국 부동산
2026 년 2 월 13 일- 2026 년 2 월 19 일 C-3
▶1면 < 주택부족의 실체 > 에 이어 여기에 아직 형성되지 않은 120만 가구를 더 하면 미국에는 200만 채의 주택이 추가로 필 요하다는 결론이 나온다. 브루킹스 연구소의 계산은 주택 공실율 이 역사적으로 최고치에 근접했던 2006년의 12 % 이상으로 회복되는 것을 목표로 한다. 연구소는 복잡한 통계 모델을 사용해 그 이 후 가구 형성 감소의 원인이 주택 가격 상승 인지, 아니면 청년층의 구직난이나 결혼 연령 상승과 같은 다른 요인 때문인지를 분석했다. 그 결과, 미국에는 490만 채의 주택이 더 필요 하다는 결론을 내렸다. 이와 유사한 분석을 내놓은 다른 기관으로 는 프레디맥이 370만 채의 주택이 더 필요하 다고 주장한다. 골드만삭스 분석가들은 공실율과 잠재 수요 를 고려한 접근 방식과 1990년대처럼 소득 대 비 주택 소유 비용을 낮추는 데 필요한 주택 수를 계산하는 수학적 모델을 사용했다. 두 모델 모두 300만 채에서 400만 채 사이의 주 택이 필요하다는 결과를 도출했다. 맥킨지는 신규 가구와 공실, 노숙자 문제 해결에 필요 한 충분한 주택, 그리고 침실 하나에 한 명 이 상이 거주하는 과밀 주택을 대체할 수 있는 주택을 모두 합산해 820만 채라는 수치를 도 출했다.
가격이 충분히 떨어졌을 때의 넉넉한 수치 2022 년 의회 보고서는 다른 접근 방식을 취 했다. 대부분의 분석은 20 년, 30 년 또는 40 년 전의 주택 시장과 유사한 상황을 재현하려고 시도한다. 그러나 합동경제위원회 소속 공화당 의원들 은 정확한 수치는 개발업자들이 아무런 규제, 즉 고객이 원하는 것을 짓는 것을 막는 허가 나 구역 설정 규칙이 없는 상황에서 건설할 주택 수와 같다고 주장했다. 공화당 의원들의 추정치는 토지 가치가 주 택 가격의 약 20 % 여야 한다는 논리에 기반했 다. 이보다 높으면 시장이 인위적으로 제약된 다는 의미다. 토지에 건물을 짓기 어려울수록 토지 가격이 오르기 때문이다. 전국 모든 카 운티의 가격을 이 기준에 맞추면 주택 부족량 이 2,000 만 채에 달한다고 결론지었다. 이들의 계산에 따르면 노스 다코타와 웨스 트 버지니아는 주택 부족 현상이 거의 없는 반면, 캘리포니아는 450 만 채의 주택이 부족 한 셈이다. 전국 수백 개 관할 구역의 용도지역 및 건축 제한을 모두 없애는 것은 현실적으로 불가능 할 수 있지만, 상당한 노력을 기울인다면 가 격이 하락할 것이라고 전문가들은 예측한다. 예를 들어, 270 만 채의 주택을 추가로 건설하 면 가격이 충분히 낮아져 약 500 만 명의 소비 자가 주택 소유를 경제적으로 감당할 수 있게 될 것이라고 주장한다. 미국 내 모든 시장에서 공급과 관련된 모든 규제를 완화한다면, 이만큼의 주택이 공급될 것이라며 이것이 필요한 주택 수를 생각하는 올바른 방식이라고 생각한다고 상원 보좌관 시절 보고서 공동 저자로 참여했던 현재 시장 지상주의 싱크탱크인 미국기업연구소( AEI) 에서 일하는 경제학자는 말했다. 사람들이 실 제로 주택을 감당할 수 있는 수준까지 가격을 낮추려면, 사람들이 제안하는 것보다 훨씬 더 많은 주택을 건설해야 할 것이라고 주장했다. 한편, 저명한 주택 분석가는 최근 놀라운 계 산을 내놓았다. 물가상승률을 감안했을 때, 1
적정 공실 주택 + 잠재 주택 구입자 + 기존 주택 가격대별 주택 균형 맞지 않아 부족으로 여겨
인당 주택 건설 지출은 개인 소비 대비 비율 로 보면 1990 년 이후 23 % 감소했다.
만약 이런 지출이 1990 년 수준을 유지한다 면 미국에는 4,000 만 채의 주택이 더 공급되 야 할 것이라고 말했다. 주택 시장에 관한 책 을 쓴 이 분석가는 소설네트워크 서브스택( Substack) 에 올린 글에서 주택 부족에 대 한 거의 모든 추정치는 대부분 터무니없이 낮 다고 썼다. 그는 건설 지출 둔화는 사람들이 선택의 여 지가 없어 원하는 것보다 작은 집에 살고 있 음을 나타낸다고 말했지만, 미국에 4,000 만 채의 주택이 부족하다고 직접적으로 말하는 것은 꺼려했다. 대신, 부족한 가구 수와 필요한 공실 수에 대한 공격적인 가정을 바탕으로 그는 미국에 1,500 만 채에서 2,000 만 채의 주택이 필요하 다고 주장했다. 이렇게 많은 수량을 추정한 이유는 가격이 충분히 떨어지면 주택 소유를 원하는 잠재적 수요가 실재 수요로 실현될 수 있다고 보기 때문이다.
어쩌면 주택 부족은 전혀 없을지도 이런 견해와는 반대로 주택 부족은 전혀 없
을 수 있다고 보는 주장도 있다. 도시 계획 동 료 교수들이 미국 대도시 900 곳을 조사한 결 과, 2000 년 이후 인구 증가율이 주택 공급 증 가율보다 높은 곳은 단 19 곳에 불과하다는 사 실을 발견했다. 그들은 2008 년 신용 위기 이 전에는 개발업자들이 너무 많은 주택을 지었 고, 그 결과 이후 몇 년 동안 주택 공급이 부 족해졌다고 주장한다.
이들은 저소득층을 위한 주택은 부족하지 만, 전체적으로는 그렇지 않다고 말한다. 또 한 정부가 저소득 가구의 임대 또는 기존 주 택 구입을 지원하는 것이 신규 주택 건설보다 훨씬 비용 효율적일 것이라고 주장한다. 그래 서 현재 가장 효과적인 주택 정책은 건설 공 급 확대보다 최저 임금 인상으로 소득 수준을 높이는 것이라고 말한다. 사람들의 최저 임금 을 시간당 20 달러로 올리면 삶이 훨씬 나아질 것이고 주택 건설만으로는 이 문제를 해결할 수 없다는 것이다. 이런 주택 공급에 대한 견해는 정당 간의 차 이를 초월하며, 주택 부족에 대한 가장 높은 추정치와 가장 낮은 추정치는 모두 우파에서 나오고 있다. 자유지상주의 성향의 카토 연구 소 경제학자들은 주택 공급이 인구 증가 속도
를 따라잡았다고 주장한다. 사람들이 비싸고 인구 밀도가 높은 지역의 큰 집에 살고 싶어 한다고 해서 주택 부족 현 상이 발생하는 것은 아니다. 주택 부족이란 말 그대로 사람들이 살 곳이 없는 상황을 의 미한다. 그런데 지금 상황은 살 곳이 없는 것 이 아니라 가진 돈으로 살 수 있는 집이 없는 것이 현실이다.
결국 이 논쟁은 단순히 수학적 모델 선택 의 차이는 물론 주택 부족의 의미 자체에 대 한 해석 차이에서 비롯된 것이다. 만약 워싱 턴 DC 에서 마음에 드는 아파트를 찾기 어렵 다면, 메릴랜드로 이사해한다면 구할 수 있 다. 모든 선택지가 차단되고 살 곳을 전혀 찾 을 수 없다는 생각이 바로 주택 부족을 떠올 리게 만든다. 하지만 데이터는 그런 주장을 뒷받침하지 않는다.
다른 시각을 가진 연구자도 있다. 만약 주 택이 넉넉하다면 부모와 함께 살지 않을 28 세 청년들이 있다. 이것이 주택 부족이 아니라 면, 도대체 언제 주택 부족이라는 단어를 쓸 수 있는 것인가라고 반문한다. 소득에 맞는 주택이 모두 균형적으로 존재하고 있지 않다. 그런데 저소득과 중간 소득층에게 주택이 특히 부족한 것은 사실이 분명하다. 집을 구하기가 어려워진 것은 분명한 사실 이다. 주택 가격이 너무 비싼 것도 현실이다. 하지만 팔리지 않고 누적되는 주택 재고를 감 안한다면 분명 주택 부족 문제는 불명확하다 고 봐야 한다.
ALPINE MC Realty LLC � Bridge Plaza Ste.# ��� Fort Lee, NJ ����� Cel.( ���) ���-���� Tel.( ���) ���-���� Fax.( ���) ���-����