▶4면 < 상업용 부동산 > 에 이어 많은 미국 기업, 특히 중소기업들이 이런 불 법 관세를 납부하는 데 어려움을 겪었고, 일 부 기업은 재정난으로 파산 직전에 놓였다. 1,000개 이상의 기업이 수십억 달러에 달하는 관세 환급을 받기 위해 소송을 제기했다. 환 급이 이뤄지기까지는 수년이 걸릴 수 있다. 환급 과정은 추가 소송과 징수된 수입 관세 가 실제로 사용되었는지 여부에 따라 달라질 것으로 보인다. 관세 환급 시스템은 매우 복잡하다. 어떻게 될지 예측하기 어렵다. 그럼에도 관세는 불 법이었으므로 그 돈은 돌려줘야 한다. 하지 만 어떻게 돌려줘야 할지, 얼마나 많은 소송 이 제기될지, 그리고 모든 사람이 소송을 제 기한다면 엄청난 난관이 될 가능성이 있다. 하지만 관세 부담의 최종 주체가 수입업자인 지 소비자인지에 대한 논쟁이 있어왔고, 이는 잠재적인 관세 환급에 영향을 미칠 수 있다. 환급 시나리오를 살펴보면, 추가 관세 비용 을 궁극적으로 부담한 소비자에게 환불해 줄 수는 없다. 정부 당국이 이런 상황에서 관세 환급을 꺼 릴 가능성은 낮다. 이런 문제는 항상 세부적 인 사항에 주의해야 한다. 다세대 주택을 구

입한 경우, 문제는 더욱 복잡할 수 있다. 다세 대 주택을 구입한 소유주들이 관세로 인해 높 은 가격에 집을 구입했다고 소송을 할 수 있 다. 다세대 주택 건설업체도 관세 환급을 위 해 소송을 제기할 수 있다. 이런 상황에서 실 질적으로 건설업체가 환급을 받아야 하는지 소유주가 받아야 하는지 문제가 된다.

전반적인 상업용 부동산 상황

관세 부과 1 여년이 지나면서 상업용 부동 산 투자자들이 무역 불확실성 속에서도 사업 을 운영하는 방법을 터득했다는 징후가 나타 났다. CBRE 캐피털 상업용 부동산 시장 보고서 에 따르면 4 분기 부동산 투자 규모는 전년 동 기 대비 29 % 증가한 1,716 억 달러를 기록하며 소폭 상승했다. 연간 총 투자액은 4,990 억 달 러로 2024 년 대비 22 % 증가했다. 관세로 인해 기업들이 국내 투자를 늘리면서 산업용 부동 산 시장이 수혜를 볼 수도 있지만, 관세로 거 둬들인 수십억 달러가 추가 재고 매입이나 확 장 투자에 사용되지는 않은 것으로 나타났다. 관세 부과 액수만큼 늘었으나 실제로 부동산 투자 규모가 늘어난 것은 아니다. 팬데믹 이 후 재택 근무가 늘어나면서 오피스 부동산은

극심한 침체에 빠졌다. AI( 인공지능) 가 널리 보급되면서 소매 상가도 위축되어 전반적으 로 상업용 부동산 시장은 데이터 센터의 확산 으로 산업용 부동산만 호황을 누렸다. 관세 로 인해 건설 자재 가격이 오르고 건설 비용 이 상승했음에도 데이터 센터 건설은 든든한 투자를 배경으로 확장되는 상황이다. 상업용 부동산 시장은 극심한 불균형에 빠 져 있고 관세는 이를 더욱 악화시켰다. 오피 스 빌딩 시장은 아직 회복되지 않았고 소매 상가 역시 오랜 정체에 빠져 있다.

다세대 주택은 임대 시장이 뜨거워지면서 유일하게 건설이 증가했다. 다세대 주택 세 입자가 관세로 인한 비용 상승을 환급받을 가 능성은 적다. 반면, 데이터 센터를 건설한 대형 빅테크 기 업들은 가장 먼저 환급을 받을 가능성이 높 다. 일부 반도체, 전기 자동차, 첨단 기술 분 야는 관세가 처음부터 유예되어 차별 대우 논 의도 대두될 수 있다. 중소기업이 많은 업계 는 환급에 어려움이 있거나 불가능하고 대기 업 첨단 기술 기업은 환급이 빠르거나 애초 에 관세가 부과되지 않은 불평등의 상황이다. 상업용 부동산 투자는 장기적인 예측 가능 성을 필요로 한다. 장기적인 전망을 확보하

지 못하면 경제가 어떻게 될지, 어떤 위험이 있는지 알 수 없다. 이는 투자를 어렵게 만든 다. 그리고 대형 투자자가 아닌 경우, 상당 기 간 상업용 부동산 투자를 꺼릴 수밖에 없다. 관세의 불확실성이 해소되지 않으면, 소규모 투자자들과 건설 업체들이 조금 더 위축될 것 으로 예상된다. CBRE 에 따르면 4 분기 전체 투자 규모는 증가했지만, 해외에서 유입된 투 자는 전년 동기 대비 37 % 감소한 64 억 달러 를 기록했다. 미국 상업용 부동산 자본 시장의 불확실성 이 지속되면서 외국인 투자자들이 미국에 대 한 투자를 지속할지에 대해 의문을 품기 시작 했다. 미국 시장은 규모가 크고 유동성이 풍 부함에도 불구하고, 외국인 투자자들은 자국 경제에서 자금을 운용하는 데 더 큰 통제력과 확실성을 원한다. 상업용 부동산 시장의 안정과 확실성을 확 보할 수 있는 유일한 방법은 이런 조치들이 도입되기 이전의 관세 수준으로 되돌아가는 것이다. 관세가 고정되고 변동이 없는 안정 적인 수준에 도달한다면, 비록 관세가 높더라 도 최소한 불확실성은 사라지고 투명한 확실 성은 확보할 수 있다. 기업 입장에서는 관세 가 오락가락하는 것이 가장 견디기 힘들다.

▶5면 < 신규주택 > 에 이어 또한, 2025년 4월 이후 신축 주택의 중간 판 매 가격이 기존 주택보다 낮아지면서 오랜 추 세가 역전되었다. 이것이 얼마나 이상한 현상인지 이해하려 면, 같은 차종과 모델의 신차보다 중고차를 더 비싸게 파는 자동차 딜러를 생각해 보면 된다. 신축 주택 가격 하락의 일부는 주택 크 기가 약간 작아진 데 기인하며, 일반적인 평 면도가 2022년보다 약 5 % 작아졌다. 하지만 가격 하락의 주된 원인은 건설업체의 분양가 인하와 할인 때문이다. 개별 주택 판매자들은 팬데믹 당시 주택 구 매 열풍이 최고조에 달했을 때 책정된 최고 가격에 대한 기대감을 쉽게 버리지 못하고 있 지만, 2026년에는 이런 상황이 바뀔 것으로 예상한다. 과거에는 주택 가격과 소득의 비율, 즉 3 대 1이라는 비율이 오랫동안 통용되어왔던 일반 적인 기준이었다. 하지만 주택 가격과 소득 의 비율이 5 대 1이 되면, 젊은 가구들이 연방 주택국 모기지 융자의 3.5 % 계약금이든 일반 모기지 융자의 10 % 계약금이든 간에 저축하

기가 더 어려워진다. 그러나 모든 주택 경제학자가 가격 하락에

동의하는 것은 아니다. 부동산 정보 사이트 리얼터( Realtor. com) 의 경제학자는 2026 년

주택 가격이 소폭 상승할 것이라는 자신의 전 망을 재차 강조했다. 호가를 보면 올해는 소 폭 상승할 것으로 예상한다고 말했다. 1 월 주 택 호가는 전년 동기 대비 거의 변동이 없었 지만, 실제 거래 가격은 소폭 상승했다. 이는 특히 북동부와 중서부 지역의 주택 시장 경쟁 이 지속되고 있음을 반영한다. 한편, 최근 몇 달 동안 가격을 인하하는 매 물의 비율이 감소했다. 이는 주택 판매자들 이 처음부터 적정 가격을 책정하고 2026 년까 지 호가 인하를 피하려는 것으로 보인다. 하 지만 시장 상황은 지역별로 큰 차이를 보이 고 있다. 남부와 서부 지역은 시장이 침체되 고 가격이 하락하는 반면, 중서부와 북동부 지역은 시장이 활황을 보이면서 가격이 상승 하고 있다. 주택 시장의 범위가 상당히 넓고, 전국 각 지 역의 재고 상황이 제각각 다르기 때문에 일반 적으로 주택 시장에서 볼 수 있는 것보다 지 역별 격차가 더 크게 벌어지고 있는 것이 주 택 시장의 모습이다. 주택 가격 하락은 신규 주택이 몰린 지역에서 일부 나타나는 현상으 로 보는 것이 타당할 듯하다.