컬럼 / 한인 비즈니스

2026 년 2 월 27 일- 2026 년 3 월 5 일

C-9

부동산 컬럼

1999 년도 부터 부동산 중개인 으로서 클라이언트( Clients) 들의 맞춤형 조력자 역할을 하고 있습니다. 에이전트( Agent) 로서 그리 고 고객의 최고 이익을 위한 파트너로서 제 소임을 다하여, 부동산 을 사시는 분은 최저가로 사셔서 행복하고, 파시는 분들은 또 최고 가로 팔아서 행복한 날들을 선사 해 왔습니다. 그 중 특히 보람을 느끼는 일은 구매자들이 기대했던 것보다 높은 가옥세를 부과받은 집에 대해 가옥세 조정을 돕거나, 넓은 대지나 건물로 인해 세금이 높게 책정된 고가의 주택을 타운 세무사와의 협의 뒤에 정해진 절 차를 통해 가옥세를 하향 조정함으로 성공적인 주택 매매를 이루었 습니다. 일반적으로 가옥세 조정은 변호사나 대행 기관을 통해 진 행할 수 있으나 기본적인 지식과 절차를 숙지하면 개인이 직접 신 청하는 것도 가능합니다. 보통 매년 4 월 1 일까지 가옥세금 조정 신 청을 마감하므로, 신청을 원할 경우 늦어도 3 월 초에는 준비하는 것 이 좋습니다. 재평가 대상 타운은 세금 조정 신청 마감일이 5 월 1 일 까지 연장되며. Bergen County 는 2026 년에는 70 개 타운 중 36 개 타 운입니다. 해당 타운에는 Allendale, Closter, Cresskill, Dumont, Fairview, Leonia, Northvale, Norwood, Old Tappan, Oradell, Palisades Park, Paramus, Ramsey, River Edge, Rockleigh, Westwood 가 포함됩니다. 가옥세가 어떻게 책정되는 지와 신청절 차 및 정책을 참고하시기 바랍니다.

1. 가옥세 환산법 가옥세 환산법을 살펴보자면, 타운에서 책정한 대지 가치( LV: Land Value) 와 건물 가치( IV: Improvement Value) 를 합산하여 타운에서 정한 부동산 가치( TV: Taxable Value) 를 결정하고, 이 에 타운의 가옥세율( TR: Tax Rate) 을 곱하여 가옥세를 산출합니 다. 일반적으로 타운의 부동산 가치는 현재 시장 가격과 비슷하게 정해지나, 이는 타운별로 다를 수 있습니다. 가옥세는 가옥세율과 비례하며, 부동산 소유주는 매년 2 월경 타운으로 부터 세금 카드를 받게 되며, TR, TV, 그리고 IV 등의 용어를 접하게 됩니다. 여기 서 ER 은 평가 동등율( Equalization Rate) 을 의미하며, 이에 대해 추후 자세히 설명하겠습니다. 아래 도표는 2024-2025 년 세율 및 평 가 동등율을 몇 선정 터운으로 알려 드랍니다. 그리고 2025-2026 년 정보는 올 여름 세금 조정 재판이 끝난 후에 확인할 수 있습니다. 가옥세를 계산하는 공식은 타운의 주택 가치( Taxable Value) 에 타운의 가옥세율( Tax Rate) 을 곱하는 것입니다.( TAX = TV × TR) 타운에서 책정된 부동산 가격( TV: Taxable Value) 은 대지가( LV: Land Value) 와 건물가( IV: Improvement Value) 를 합한 값입니다. < 가옥세 산정 구조의 이해 > 가옥세는 다음 공식으로 산출됩니다. TAX = TV( Taxable Value) × TR( Tax Rate) TV( 과세가치) = 대지 가치( Land Value) + 건물 가치( Improvement Value) TR( 세율) = 타운별 세율 ER( Equalization Rate) = 시장가 반영 비율

그러나 같은 타운 내에서도 대지의 위치에 따라 가치가 다를 수 있습니다. 대부분의 타운에서는 큰 길가에 있는 대지의 가치가 낮 고, 선호되는 지역의 대지 가치가 높습니다. 앞서 언급된 타운 중 조지 워싱턴 다리( Washington Bridge, GWB) 로부터 2 ~ 3 마일 이 내에 위치한 잉글우드 클리프스( Englewood Cliffs) 을 예로 들자 면,( 해당 타운의 가옥세율은 1.165, E. R 은 85.99 입니다). 예를 들어,

Palisade Ave 를 중심으로 북쪽에 위치한 North Cliffs 주택의 대 지 가치가 남쪽인 South Cliffs 보다 높습니다. 똑 같은 대지 100 x 100 인 경우, 남쪽은 대지 가치가 $ 750,000 인 반면 북쪽은 $ 925,000 이 므로, 건물 가치( IV) 가 동일하다면 연간 가옥세는 $ 2.038.75 의 차 이가 납니다.[($ 925,000- $ 750000)× 1.165 %= $ 2,038.75 ].

2. 조정을 검토해야 할 대표적 사례

▶ 실제 매매가격이 타운 책정가보다 낮은 경우 예를 들어 Englewood Cliffs 에서 장기간 시장에 나와 있던 주택 이 당초 리스팅 가격보다 크게 낮은 금액에 거래되었으나, 타운 과 세가치가 여전히 높은 수준으로 유지되는 경우가 있습니다. 이 경 우 평가 동등율( ER) 을 적용하면 타운이 간주하는 시장가치는 실제 매매가격보다 상당히 높게 계산될 수 있습니다. 적절한 비교 매매 자료를 제출한다면 세금 하향 조정 가능성을 검토할 수 있습니다. 2. 고가 주택 간 가격 격차가 큰 경우 Alpine 과 같은 고가 주택 밀집 지역에서도 유사 규모 · 유사 조건 의 주택 간 거래 가격 차이가 상당한 경우가 있습니다. 동일한 면적, 유사한 부지 조건임에도 최근 거래가가 현저히 낮다면 세금 어필을 고려할 수 있습니다. 다만 초호화 리모델링, 증축, 실내 수영장 등은 변수로 작용할 수 있습니다. 예를 들어보겠습니다. 알파인( Alpine) 에 2 에이커의 대지위에 건평 10,104 스퀘어피트에 실내 수영장이 있 는 저택이 2025 년 6 월에 $ 5,275,000 에 판매되었습니다. 2024 년 12 월 에 대지 2.06 에이커에 건평 10,233 스퀘어피트에 실내 수영장이 있 는 집이 $ 4,500,000 에 판매됐습니다. 이러한 가격 차이를 감안하면, 첫 번째 집은 세금 어필을 고려해 볼만 합니다.

3. 은행 소유( REO) 또는 숏세일 매입 은행 소유나 숏세일로 시세보다 낮게 매입한 경우, 타운 책정가와 실제 매입가 사이의 격차가 큰 사례가 종종 있습니다. 실제로 2019 년 12 월에 630,000 달러 [ 타운 책정 가격 $ 1,170,000 ] 에 구매한 경우 가 있었는데, 세금이 당초 $ 19,224 에서 조정을 통해 $ 14,020 으로 하 향 조정되었습니다. 또 다른 사례로, 잉글우드 클리프스( Englewood Cliffs) 에 위치한 한 집을 예로 들 수 있습니다. 2024 년 10 월, 약 2 년 동안 시장에 나와 있던 집이 $ 2,480,000 에 판매되었는데( 원래 $ 2,999,000 에 등록되었습니다), 타운에서는 이 집의 가치를 $ 2,819,100( TV) 로 책정했습니다. 이 타운의 ER 이 87.99 인 점을 고 려하면, 타운에서는 이 집의 가치를 $ 3,203,886.80 로 보는 것입니다. 따라서, $ 500,000 의 가격 차이가 있으며, 만약 판매 가격을 타운에 서 조정 반영한다면, 연간 약 $ 5,825 의 세금 절약이 가능하다는 계 산이 나옵니다. 이러한 경우에도 세금을 조정하면 좋은 결과를 얻 을 수 있습니다. 그러나 대규모 수리를 하거나 욕실 및 건평 확장, 초호화 리모델링의 경우에는 추가적인 변수가 발생할 수 있음을 인 지해야 합니다. 타운에서 책정된 주택 가치( Taxable Value, TV) 는 타운에서 고용한 부동산 감정사를 통해 결정되지만, 매년 부동 산을 감정하는 것이 아니기 때문에, 집을 수리하거나 새로 단장한 주택의 경우 그해에 타운에서 정한 주택 가치가 즉시 반영되지 않 을 수 있습니다. 이로 인해, 이러한 계산 방법이 모든 주택에 적용 되지 않을 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 타운에서 책정한 주택 가치보다 저렴하게 주 택을 구입한 경우에는 가옥세 조정을 고려해 볼 만합니다. 다만, 숏 세일이나 은행 소유의 경우에는 가옥세 조정이 제외되는 경우가 많 으므로 전문가와 상담하는 것이 바람직합니다. 수년 전까지만 해 도 타운 세무사에게 상담을 통해 가옥세가 조정되는 경우가 있었으

나, 최근에는 대부분 해당 지역 카운티( County) 에서 세금 조정 신 청서( Tax Appeal Application) 를 제출하여 타운 세무사와 조정 하거나 카운티 법원( County Court) 에 출석하여 조정해야 합니다.

3. 가옥세 조정 신청서( Tax Appeal Application) 가옥세 조정 신청서( Tax Appeal Application) 는 카운티 웹사 이트나 www. co. bergen. nj. us, 또는 http:// www. state. nj. us / treasury / taxation / lpt / chapter123. shtml 에서 찾을 수 있습니다. 높은 세금으로 인해 주택 매매가 어려웠던 셀러들은 시장에 집을 내기 전에 타운 세무사( Tax Assessor) 와 상담하여 세금 조정 가 능성을 알아보는 것이 좋습니다. 숏세일이나 은행 소유로 구매했 을 경우에도 조정되는 사례가 많습니다. 예를 들어, 버겐 카운티에 서 은행 소유의 주택을 은행 소유의 주택 구매 시 세금이 높아 망 설일 때는, 타운 세무 국장과의 면담을 주선하여 조정 가능성을 파 악한 후 계약을 성사시켜 좋은 결과를 얻은 사례입니다. 이와 유사 하게, 은행 소유나 숏세일로 구매한 부동산의 경우에는 조정 신청 시 지난해 10 월 1 일부터 그 전 해 9 월 30 일까지 본인의 집보다 낮 은 가격에 판매된 3 채의 주택을 비교 자료로 제출하거나, 타운 책 정 가치( Taxable Value, TV) 보다 낮은 가치를 나타내는 감정서( Appraisal Report) 를 첨부하면, 가옥세금을 하향 조정받을 가능 성이 놉습니다.)

4. 가옥세 조정 전략

높은 가옥세는 매수자에게 심리적 부담 요인으로 작용합니다. 매도를 준비하는 셀러라면 리스팅 전 세금 조정 가능성을 점검하는 것이 장기적으로 유리할 수 있습니다. 특히 실무적으로 간과해서는 안 될 부분은 타운 세무국장( Tax Assessor) 과의 사전 상담입니다. 모든 타운이 동일한 방식으로 대응하는 것은 아니지만, 일부 타운 에서는 비공식 상담을 통해 조정 가능성 여부와 절차상의 방향을 안 내해 주는 경우도 있습니다. 특히 실제 매입가가 타운의 과세가치( Taxable Value) 보다 낮은 경우, 조정 가능성은 상대적으로 높아 집니다. 이때 단순 문의에 그치기보다, 다음과 같은 객관적 자료를 준비해 상담하는 것이 바람직합니다.

카운티에 등록된 등기( Deed) 사본 클로징 시 수령한 HUD-1 또는 Closing Disclosure 등 정산 서류 실제 매입가를 확인할 수 있는 계약 관련 문서 이러한 자료를 토 대로 상담을 진행하면, 단순한 추측이 아닌 구체적인 수치 기반의 의견을 들을 수 있으며, 가옥세 조정 신청의 실익( benefit) 여부에 대한 보다 현실적인 판단과 전략적 아이디어를 얻을 수 있습니다. 가옥세 어필은 감정이나 추정이 아니라 데이터와 절차에 기반한 행정적 판단 과정입니다. 따라서 신청 전 단계에서 충분한 사전 검 토를 거치는 것이 시간과 비용을 절감하는 가장 효율적인 접근이라 할 수 있습니다. 그리고 하향 조정이 이루어지더라도 해당 가옥세 조정 결과는 그해의 삼사분기경에 서면으로 확정되므로, 인내심을 가질 필요가 있습니다.

Kimberly Yun / 국제부 팀장 Prominent Properties Sotheby ' s International Realty

457 Sylvan Ave, Englewood Cliffs, NJ 07632 kyunppsir @ gmail. com | info @ kimberlyyunrealtor. com

Kimberly. Yun @ sothebysrealty. com( 201) 615-0118 / www. kimberlyyunrealtor. com

< 한성용 기자 > 정상 영업 지속하며 전 품목 파격세일 이어가 퀸즈 플러싱 지역에서 오랜 기간 사랑받아 온 국보 유니온 매장이 고객들의 꾸준한 성원에 힘입어 리스 연장을 통해 정상 영업을 계속 하게 됐다. 국보 유니온 매장은 최근 매장 운영과 관련한 여러 변화 속 에서도 지역 고객들의 지속적인 관심과 응원을 받아왔다. 매장 관계 자는“ 오랜 시간 국보 유니온 매장을 찾아주신 고객 여러분의 따뜻한 성원이 있었기에 리스 연장이 가능했다” 며“ 그동안 보내주신 관심과 신뢰에 진심으로 감사드린다” 고 전했다. 이어“ 앞으로도 변함없이 고 객 여러분과 함께하는 매장으로 자리매김하겠다” 고 덧붙였다. 국보

유니온 매장은 이러한 감사의 마음을 담아 현재 매장 내 전 품목을 대 상으로 한 파격 세일을 계속 진행 중이다. 이번 세일은 점포정리 가격 으로 계속 진행된다. 여성복, 남성복, 침구류 등 매장에서 취급하는 모든 상품이 세일 대상에 포함되며, 계절과 연령대를 아우르는 다양 한 제품을 파격적인 가격에 만나볼 수 있다. 특히 이번 세일은 단순한 단기 이벤트가 아니라, 고객 성원에 대한 보답의 의미를 담아 진행되 는 행사로, 국보 유니온 매장은 품질과 파격적인 가격으로 고객들이 편안하게 쇼핑할 수 있도록 준비했다. 국보 유니온 매장은 퀸즈 플러 싱 29-40 Union St, Flushing, NY 11354 에 위치해 있으며, 자세한 사 항은 718-886-3353 또는 718-873-7432 로 문의할 수 있다.

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