▶4면 < 11월 주택시장 > 에 이어 북부 버지니아는 매물 늘고 거래 줄어 2025년 11월 북부 버지니아 주택 시장은 매 물량과 매수 활동이 의미 있게 증가했지만, 전년 동기 대비로는 감소했다. 거래 건수는 전년 대비 감소했지만, 주택 가 격은 지속적으로 상승했고, 매물 또한 크게 늘어나 구매자들에게 최근 몇 년보다 더 다 양한 선택지를 제공했다. 이는 워싱턴 매트 로 지역의 주택 시장이 약세에 있다는 것을 의미한다. 트럼프 행정부의 연방 정부에 대한 불확실 성을 가중시키면서 워싱턴 매트로 지역 전반 에 정부 불확실성을 가져왔다. 연방 공무원의 해고는 지역 고용을 악화시키고 지역 경제를 |
혼돈에 빠지게 했다. 그 결과, 주택 소유자들 이 매물로 내놓는 사례는 늘었지만 상대적으 로 주택을 구입하려는 수요는 정체되었다. 전 국적으로 모기지 이자율 하락으로 기존 주택 매매가 늘어난 것과는 다른 행보를 보인 이유 라고 할 수 있다. 11 월 거래 건수는 1,091 건으로 2024 년 11 월 대비 6.6 % 감소했다. 이런 추세는 총 거래액 에도 반영되어 총 거래액은 9 억 6,957 만 7,300 달러로 전년 동기 대비 1.6 % 감소했다. 이는 모기지 이자율 변동에 따라 주택 구매자들이 중저가 주택 거래를 더 많이 선호한 데 따른 부분적인 영향이라고 북부 버지니아 부동산 중개인협회는 분석했다. 거래 건수 감소에도 불구하고, 북부 버지니 |
아 지역의 주택 가격은 지속적으로 상승세를 보였다. 중간 매매가는 74 만 달러로 전년 동 기 대비 5.7 % 상승해 북부 버지니아 지역의 지속적인 인기를 보여주고 있다.
동시에, 주택 매매 소요 기간은 늘어났다. 평균 매물 등록 기간은 29 일로, 2024 년 11 월 대비 7 일이 길어졌다. 이런 정상적인 주택 매 매 속도로의 복귀는 수년 간의 초고속 거래 이후 시장이 균형을 찾아가고 있음을 시사한 다고 말하지만 사실 29 일은 정상 시장 수준보 다는 긴 기간이라고 봐야 한다. 특히 주목할 만한 점은 재고량이 수년 만에 최고치를 기록했다는 것이다. 활성 매물 수는 2,042 채로, 작년 11 월 대비 45.1 % 증가했다. 재고 소진 기간은 1.48 개월로 작년 동기 대 비 0.4 개월 늘어나 2020 년 이후 역사적으로 심각한 공급 부족에 직면했던 주택 구매자들 에게 반가운 소식이다. 매물은 급증했으나 주 택 구매는 줄었다는 것은 상당수의 매물이 경 쟁력을 잃거나 팔리기 힘든 조건에 있다는 것 을 보여준다. 아마도 지나치게 높은 매도 가 격을 원하기 때문일 수 있다. 북부 버지니아가 의미 있는 균형 회복을 경 험하고 있다면 지역 주택 시장은 어느 정도 수요가 늘어나는 모습을 보여야 한다. 여전 히 가격이 경쟁적이지만, 재고 증가와 거래 감소는 언제든 가격이 하락할 수 있다는 것 을 알아야 한다. 매물이 시장에 남아 있는 기간이 길어지면 서 주택 구매자들이 선택을 고려할 여유가 더
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많아진 것은 확실하다. 하지만 집을 한 채 사 는 것이지 여러 채를 구입하는 것이 아니기 때문에 팔리지 않은 주택이 많아진다는 것은 주택 가격을 조정하는 요인이 된다. 이런 변화가 최근 몇 년간 나타났던 급격한 거래 속도보다 더 건전하고 지속 가능한 거래 를 뒷받침하려면 연방 정부가 영향을 주는 워 싱턴 DC 의 분위기가 안정되어야 한다. 견고한 가격 상승은 북부 버지니아가 탄력 적이고 매력적인 부동산 시장 중 하나라는 명 성을 더욱 공고히 하는 것이다. 이 지역은 변 화하는 시장 상황 속에서도 안정성과 장기적 인 강점을 지속적으로 보여주고 있다. 새해가 되면 이런 분위기가 감지될 수 있는 데 새로운 인구 유입이 늘어나고 워싱턴 DC 의 경제가 안정될 것으로 예상되기 때문이다. 지금은 주택 판매자는 높은 가격 덕분에 계 속해서 이익을 얻고, 주택 구매자는 훨씬 더 다양한 매물을 접할 수 있을 뿐만 아니라, 무 엇보다 중요한 매물을 고려할 시간이 더 많아 졌다는 점에서 일시적으로 판매자와 구매자 모두에게 기회가 되고 있다. 이런 균형은 모든 관련 당사자에게 더 나은 결과를 가져온다. 앞으로 북부 버지니아 주 택 시장은 재고 증가, 다양한 주택 선택, 그리 고 안정적인 소비자 신뢰도를 바탕으로 주택 구매자와 판매자 모두에게 안정적인 환경을 조성하며 겨울 시즌에 접어들 것으로 예상된 다. 그럼에도 주택 구매가 늘어야 하는 것은 분명한 과제이다. |
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▶5면 < 2026 주택시장 > 에 이어
하지만 뉴욕시처럼 고밀도, 고비용 대도시 에서는 임대료 부담 완화는 요원해 보인다. 사람들은 2026년 이후에도 내 집 마련을 계속 시도할 것이다. 질로우의 트렌드 전망에 따르 면, 주택 내 웰빙에 대한 관심이 더욱 높아질 것으로 예상된다. 주택 구매자들은 명상 공 간, 스마트 청소 기술, 또는 스파 스타일 욕실 에 매력을 느낄 가능성이 높다.
예상밖으로 모기지 이자율은 거의 불변 모기지 이자율은 2025 년 하반기 들어 하락 세를 보였다. 12 월 셋째 주 평균 30 년 고정모 기지 이자율은 6.18 % 로, 2025 년 초 모기지 이 자율이 7 % 에 육박했던 것에 비해 크게 낮아 졌다. 2026 년 모기지 이자율이 6 % 이상을 유 지할 것으로 예상하지만, 상황은 언제든 바뀔 수 있다. 노동 시장 약화나 인플레이션 하락 은 연준의 금리 인하를 촉발할 수 있다. 모기 지 이자율은 연준의 금리 정책을 직접적으로 따르지는 않지만, 연준의 움직임에 반응하는 10 년 만기 국채 수익률을 추종한다. 소비자 신뢰도가 주택 시장에 매우 중요하 다. 노동 시장이 더욱 위축되고 구매자들이 직업 안정성을 잃게 되면 주택 구매 의지가 약해져 판매량에 악영향을 미칠 수 있다. 대 부분의 사람들에게 주택 구매는 15 년 또는 30 년이라는 장기적인 약속이다. 소득 흐름이나 소득 잠재력에 확신이 없다면, 잠시 멈추고 더 큰 책임을 지지 않는 결정을 한다. 몇 년 전 많은 도시에서 임대료가 급등했지 만, 뱅크 오브 아메리카에 따르면 2025 년에는 임대료 상승률이 둔화되면서 임차인들은 다 소 안도감을 느꼈다. 은행의 자체 결제 데이 터에 따르면 10 월 임대료는 3 년 반 만에 처음 으로 전년 대비 변동이 없었다. 하지만 이런 안도감이 오래가지 않을 수도 있다. 많은 사
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람들이 높은 계약금과 비싼 월별 주택모기지 대출 상환금 때문에 여전히 내 집 마련의 꿈 을 이루지 못하고 있다. 이런 상황에서, 신규 아파트 공급이 줄어들더라도 임대 수요는 높 은 수준을 유지할 것으로 예상된다. 2026 년 말까지 임대료는 약 2 ~ 3 % 상승할 수 있다.
트럼프 행정부가 제안하는 것 도널드 트럼프 대통령은 2026 년에 가장 강 력한 주택 개혁 계획을 추진할 것이라고 예 고했다. 아직 구체적인 내용을 밝히지 않았 지만, 케빈 해셋 국가경제위원회 위원장( 차 기 유력한 연준 의장 후보) 은 뉴스 매체에 등 장해 주택 규제에 초점을 맞춘 계획을 시사했 다. 그는 규제를 통해 주택 구매 승인 절차를 신속하게 진행할 수 있는 여러 가지 방법이 있다며, 새집을 쉽게 지을 수 있게 절차를 간 편하게 해주는 주에 보상을 제공하는 방안이 고려될 수 있다고 했다. 주택 소유가 트럼프 대통령의 주택 가격 안 정 정책의 최우선 과제라고 백악관은 밝혔다. 그러면서 앞으로 더 많은 정책 발표가 있을 예정이니 기대해 달라고 덧붙였다. 지난 몇 달 동안 트럼프 행정부는 50 년 만기 주택 모 기지 대출 프로그램과 이동 가능한 주택 모기 지 대출 제도 등 주택 구매를 용이하게 하는 여러 가지 방안을 제시해 왔다. 하지만 두 제 안 모두 2026 년에 현실화될 가능성은 높지 않 다. 실제로 대통령이 주택 시장 활성화를 위 해 할 수 있는 일에는 한계가 있고 영향력을 행사할 방법도 거의 없다. 이 가운데 생소한 이동 모기지의 작동 원리 는 설명이 필요하다. 이동 모기지는 차용자 가 이사할 때 새로운 모기지 대출을 받는 대 신 기존 모기지와 모기지 이자율을 새 주택으 로 이전할 수 있도록 해주는 것이다. 예를 들
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어, 주택 소유자가 40 만 달러짜리 집을 3 % 모 기지 이자율로 얻어서 모기지를 상환했다. 그 런데 이제 40 만 달러 집을 팔고 20 만 달러에 새로 집을 구입했다면 이동 모기지를 이용해 새 집에 대해 3 % 모기지 이자율을 그대로 유 지할 수 있다. 낮은 이자율로 집을 구입한 사 람들이 집을 팔 수 있도록 낮은 모기지 이자 율을 그대로 적용해주겠다는 것이다. 하지만 새 집이 더 비싸다면 상황이 달라진 다. 예를 들어 새 집이 50 만 달러라면, 구매자 는 추가 금액인 10 만 달러를 현금으로 마련 하거나, 현재 더 높은 이자율로 두 번째 소액 대출을 받아야 할 가능성이 높다. 주택 소유 자들이 낮은 모기지 이자율을 유지하면서 이 사할 수 있다면 더 많은 주택이 매물로 나와 그동안 주택 구매에 어려움을 겪었던 사람들 에게 더 나은 기회를 제공할 수 있을 것이라 는 기대가 가능하다. 그러나 실제 주택 공급 에 미치는 영향은 제한적일 가능성이 높은데, 법적 문제를 해결하기 위해서는 의회의 법안 통과가 필요할 수도 있다. 은행들이 시세보 다 낮은 이자율을 적용해줄 이유가 별로 없어 보이는 것도 이 제도의 실효성에 의문을 제기 하는 이유다. 이동 주택 모기지 대출은 주택 시장의 핵심 동력인 모기지 유동화 증권( MBS) 에 혼란을 초래할 수 있다. 은행이나 대출 기관이 투자 자에게 판매하는 모기지 묶음인 모기지 유동 화 증권은 은행이 신규 대출을 발행하고 모기 지 시장의 흐름을 유지하는 데 필요한 현금을 확보하는 수단이다. 주택 소유자가 이사할 때 대출을 그대로 가져갈 수 있게 되면 조기 상 환되는 대출 건수가 줄어들기 때문에 이는 투 자자에게 더 큰 위험을 의미한다. 투자자들은 이를 보상하기 위해 더 높은 이자율을 요구할 가능성이 높다. 또한, 모기지 계약은 특정 부동산에 묶여 있 |
는 명확한 계약이며, 해당 주택의 주소가 담 보로 명시되어 있다. 대출을 새 집으로 이전 한다는 것은 사실상 계약을 새로 작성하는 것 과 같다. 전국모기지은행협회는 어떤 일이 벌 어질지는 아직 알 수 없지만, 엄청난 물류적 악몽이 될 것이라고 우려했다. 모든 주택 모 기지 대출에는 부동산 주소, 즉 법적 설명이 있는데 다른 부동산으로 주택 모기지 대출을 옮길 때 이 문제를 어떻게 해결해야 할 것인 지 협의된 바가 없다. 트럼프 행정부는 50 년 만기 주택 모기지 대 출 도입도 검토 중이지만, 일부 주택 전문가 들은 이 제안에 반발하고 있다. 이들은 50 년 만기 주택 모기지 대출은 일반적인 30 년 고정 금리 주택 모기지 대출에 비해 월 납입금 절 감액이 미미한 반면, 전체 대출 기간 동안 발 생하는 이자 비용은 훨씬 더 높다. 또한 기 존 주택 모기지 대출을 승계할 수 있도록 하 는 방안도 검토하고 있다. 이는 주택 구매자 가 기존 주택 모기지 대출과 이자율을 그대로 승계할 수 있다는 의미다. 연방주택청( FHA) 대출과 같은 대부분의 정부 지원 대출은 이미 승계가 가능하다. 실제로 승계 가능한 주택 모기지 대출을 보유한 주택을 찾는 데 도움을 주는 회사들도 등장했다. 하지만 생애 첫 주택 구매자들이 기존 대출 을 승계하는 경우는 드물다. 기존 대출을 인 수하려면 보통 상당한 현금을 지불하거나 두 번째 주택 모기지 대출을 받아야 하기 때문이 다. 대출은 예전부터 승계가 가능했지만 지금 은 승계되는 대출이 많지 않다. 이래저래 주택 시장 활성화와 개혁에 초점 을 둔 트럼프 대통령이 제기한 아이디어와 정 책들은 주택 시장에서는 외면 받거나 왜곡되 는 모습을 보이고 있다. 아직 뚜렷한 해법이 주택시장에서는 볼 수 없는 상황이라고 할 수 있다. |