미국 부동산
2026 년 1 월 16 일- 2026 년 1 월 22 일 C-3
▶1면 < 트럼프 주택정책 > 에 이어 블랙스톤은 미국 단독주택 보유 비중이 운 용 부동산 자산의 약 2 %, 전체 자산의 0.5 % 에 불과하다면서 지난 10년간 순매도 기업이 었다고 덧붙였다. 일각에서는 이런 금지 조치 를 시행하는 것이 불가능하지는 않더라도 매 우 어려울 것이라고 전망한다. 주택 공급 부 족과 가격 상승으로 인해 생애 첫 주택 구매 자들은 어려움을 겪고 있다. 업계 분석에 따 르면 최근 한 해 동안 생애 첫 주택 구매자의 비율은 역대 최저치를 기록했고, 평균 연령은 40세로 높아졌다.
2,000 억 달러 모기지 채권 매입 도널드 트럼프 대통령은 연방 정부가 2,000 억 달러 규모의 모기지 채권을 매입하도록 지 시했다고 밝혔다. 트럼프 대통령은 정부 관 리하에 있는 두 모기지 회사인 패니메와 프 레디맥이 2,000 억 달러의 현금을 보유하고 있 고, 이 자금을 모기지 매입에 사용할 것이라 고 밝혔다. 이 조치가 주택 가격 상승에 대한 우려가 커지고 있는 현 상황에서 모기지 이자 율을 낮추는 데 도움이 될 것이라고 말했다. 11 월 중간선거를 앞두고 주택 구매력에 대 한 유권자들의 우려에 대응하고 있음을 보여 주는 대목이다. 주택 가격은 지속적인 건설 부진으로 인해 소득 증가율보다 빠르게 상승 해 왔다. 이로 인해 세입자들이 첫 내집 마 련을 하거나 기존 주택 소유자들이 새 집으 로 이사하는 것이 더욱 어려워졌다. 이런 문 제는 트럼프 대통령의 첫 임기부터, 그리고 2008 년 글로벌 신용 위기를 촉발한 주택 시 장 붕괴 이후의 회복 과정에서도 계속되어 왔 다. 트럼프 대통령은 소셜 미디어에 이 조치 는 모기지 이자율을 낮추고, 월 상환액을 줄 여, 내집 마련 비용을 더욱 저렴하게 만들 것 이라고 썼다. 하지만 매입 일정에 대해서는 언급하지 않았다. 연준은 과거 경제 불안 시기에 금리 인하를 위해 주택 모기지 대출 채권을 매입한 바 있 는데, 이로 인해 많은 주택 소유자들이 3 % 이 하의 모기지 이자율로 재융자를 받았다. 그러 나 최근의 높아진 모기지 이자율 기조로 인해 주택 소유자들이 매도를 꺼리면서 시장의 매 물 부족 현상이 심화되고 있다.
부동산 중개업체 레드핀의 수석 경제학자 는 전반적으로 이는 근본적인 문제에 대한 임 시방편일 뿐이며, 주택 모기지 대출 이자율 고정 효과를 완전히 해소할 만큼 이자율을 낮 추지는 못할 것이라고 보았다. 정부의 주택 모기지 대출 매입이 30 년 고정 모기지 이자율 을 0.25 ~ 0.5 % 포인트 낮출 수는 있을 것으로 추산한다. 그러나 이런 모기지 채권 매입만으 로는 만성적인 주택 공급 부족과 같은 근본적 인 문제를 해결할 수 없다. 이런 공급 부족은 많은 미국인들이 내 집 마련을 어렵게 만드는 가장 근본적인 요인이다. 프레디맥에 따르면 주택 모기지 대출 이자 율은 평균 6.2 % 수준을 유지하고 있다. 프레 디맥은 2008 년 대침체 당시 페니매와 함께 정 부의 관리하에 들어갔다. 30 년 만기 주택 모 기지 대출 이자율은 2022 년 9 월 이후 6 % 아래 로 떨어진 적이 없다. 주택 모기지 대출 이자 율을 0.25 % 포인트 또는 0.5 % 포인트 낮추는 것은 주택 구입 수요를 어느 정도 촉진할 수 는 있겠지만, 주택 시장에 존재하는 근본적인 제약을 해결할 수는 없을 것이다. 또한 트럼프 대통령이 경기 침체에 대비한 완충 장치 역할을 해야 할 현금 보유고를 소
국책 모기지 기관의 모기지 채권 매입 가격 그대로 두고 집 구입 쉽게
진할 가능성이 있다는 점도 위험 요소다. 이 는 과거 대공황과 같은 상황을 초래할 수 있 다. 주택 시장에 악영향을 미칠 경우 프레디 맥과 패니메가 더 큰 타격을 입을 수 있는데 트럼프 대통령은 오히려 그런 가능성이 매우 낮다고 판단하고 있다. 한편, 연준은 약 2 조 달러 규모의 모기지 담 보 채권을 보유하고 있다. 이는 2022 년 6 월 의 2 조 7 천억 달러에서 감소한 수치다. 연준 은 코로나 19 팬데믹 이후 미국 경제가 회복됨 에 따라 모기지 자산을 단계적으로 축소하기 시작했다. 코로나 19 팬데믹 이후 물가 상승이 가속화되면서 모기지 이자율도 상승하기 시 작했고, 2022 년 소비자물가지수는 40 년 만에 최고치를 기록했다. 평균 모기지 이자율은 트 럼프 대통령의 두 번째 임기가 시작된 지난해 약 7 % 에서 6.3 % 대로 하락했지만, 주택, 식료 품, 에너지 비용 상승으로 인한 국민들의 부 담을 크게 덜어주지는 못했다. 모기지 이자율이 하락하면 주택 모기지 대 출 상환 부담이 줄어들 수 있다. 월 상환액 감 소는 주택 가격이 이자율 변동에 맞춰 조정될 때까지 일정 기간 동안 주택 구매력을 향상시
켜 준다. 세인트루이스 연방준비은행에 따르 면 지난해 중반 기준 미상환 주택 모기지 대 출 잔액은 약 21 조 1 천억 달러에 달했다. 많은 주택 소유자들이 팬데믹 기간 동안 낮은 모기 지 이자율을 활용해 3 % 이하의 주택 모기지 대출을 갈아탔다.
주택 시장의 변화 예고 트럼프 대통령의 발언은 경제학자들이 미국 주택 시장의 전환점이 될 것으로 예측하는 한 해를 시작하면서 나왔다. 주택 가격은 팬데믹 기간 동안 그리고 그 이후에도 역사적인 급 등세를 보였다. 미국주택건설협회( NAHB) 가 지난 12 월에 발표한 자료에 따르면, 2020 년 첫 3 개월부터 지난해 3 분기까지 전국적으 로 주택 가격이 거의 55 % 상승했고, 대도시 권의 절반 이상에서 이보다 더 높은 상승률 을 기록했다. 급등하는 가격과 팬데믹 시기에 낮은 이자 율로 주택 모기지 대출을 받은 주택 소유자 들이 더 높은 모기지 이자율 환경에 적응하 기를 꺼리는 현상으로 인해, 지난 몇 년간 주 택 판매량이 사상 최저치를 기록하며 시장은
침체기를 겪었다. 하지만 주택 시장을 전망 하는 주택중개업체 컴패스의 주택 시장 전망 보고서에 따르면, 올해에는 이런 상황이 완전 히 바뀔 수 있으며, 팬데믹 이후 마침내 재조 정될 것이라고 내다봤다. 이 전망 보고서에 따르면, 주택 시장은 가격 안정화, 재고 증가, 구매력 향상 등의 특징을 보이는 재편 과정을 겪고 있는데, 이는 모두 잠재되어 있던 주택 구입자와 판매자의 수요를 시장으로 다시 끌 어들이기 위한 것이다.
수년 간의 지연 끝에, 이사를 고려하는 사 람들은 이제 더 큰 기회를 맞이할 수 있을 것 으로 보인다. 2025 년에 매물 철회가 잇따르고 있는 현상은 수백만 명의 주택 소유주들이 이 사를 미뤄왔고, 결과적으로 잠재적 수요가 발 생하고 있음을 보여주는 증거라고 할 수 있 다. 또한 이제는 6 % 대의 모기지 이자율을 가 진 주택 소유자가 3 % 대 미만의 모기지 이자 율을 가진 주택소유자보다 많아지면서 이자 율 차익에 따른 손해는 거의 나타나지 않을 가능성이 크다. 즉, 자유롭게 집을 팔고 이사 할 생각을 하고 있다. 레드핀의 경제 분석 책임자는 올해 주택 시 장의 대대적인 재편이 일어날 것이라는 유사 한 예측을 내놓았다. 주택 모기지 대출 이자 율 하락과 임금 상승으로 인해 주택 판매량이 점진적으로 증가하고 가격이 정상화되는 장 기적인 추세가 나타날 것으로 전망한다. 이로 인해 주택 구매력은 점차 개선될 것이라고 지 적했다. 이런 현상은 2026 년부터 시작될 것이 며, 대침체 이후 처음으로 장기간 동안 소득 증가율이 주택 가격 상승률보다 높을 것이라 고 덧붙였다. 실제로 어떤 일이 벌어질지는 지켜봐야 한 다. 주택 소유자에게 중요한 점은 가격 하락 이 불가피하다는 것이 아니라, 주택 구매력에 대한 논의가 미래 가치, 자산 가치 상승, 시장 안정성에 영향을 미칠 수 있는 다양한 상충 관계에 초점을 맞추고 있다는 점이다. 이런 변화에 정부 정책이 긍정적인 효과를 가져온 다면 주택 시장은 다시 활기를 찾을 것이 확 실하다. 획기적인 정부의 주택 정책이 무엇인 지 기다려지는 것이 사실이다.