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▶4면 < 올해 내집 마련 > 에 이어 하지만 이런 전략에는 보장 공백과 같은 단 점이 따르는 경우가 많다. 더 나은 전략은 처 음부터 이 비용을 정기적이고 상당한 지출로 간주하는 것이다. 즉, 이제는 주택보험료가 일정 부분 이상을 차지한다는 것을 받아들이 고 이를 주택 비용에 감안해야 한다.
재산세 부담은 계속될 듯 재산세는 주택 소유주에게 여전히 큰 부담 이며, 올해에도 이런 부담이 완화될 가능성 은 낮다. 몬태나 주와 텍사스 주처럼 의미 있 는 세금 감면 조치를 시행한 주도 있고, 연방 정부도 주 및 지방세( SALT) 공제 한도를 인 상했지만, 전국적으로 많은 주택 소유주들이 치솟는 세금 부담에 시달릴 것으로 예상된다. 그 이유는 시장 가치가 하락하더라도 주택 의 과세 기준이 되는 평가액이 크게 떨어지 지 않을 가능성이 높기 때문이다. 또한 지방 정부가 인플레이션, 임금 상승, 재정 적자에 대처해야 하기 때문에 주택에 실제로 적용되 는 세율은 유지되거나 오히려 인상되는 경향 이 있다.
하지만 일부 지역에서는 주택 구매자들이 추가적인 어려움에 직면한다. 바로 잔금 지불 직후 재산세가 급격히 오를 수 있다는 사실이 다. 미시건 주가 그 예인데, 미시건 주에서는 재산세 인상률이 소유 기간 동안 5 % 또는 물
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가상승률 중 더 낮은 비율로 제한된다. 그러 나 주택이 매매되면 과세 평가액은 주정부가 정한 균등 평가액( State Equalized Value) 으로 재설정된다. 이는 처음 주택을 구매하 는 많은 사람들을 당황하게 만드는 법이기도 하다. 그랜드 래피즈 시는 과세 상한선이 해제되 면 과세 평가액이 하룻밤 사이에 수십만 달 러, 심지어 수백만 달러까지 오를 수 있다. 현재 소유주가 납부하는 세액을 기준으로 재산세를 계산하는 것은 매우 위험하다. 대 신, 주택 구매자는 직접 계산해야 한다. 해당 지역의 세율을 확인하고, 이전 소유주의 평가 액이 아닌 매매 가격의 50 % 에 해당하는 주정 부 균등 평가액을 적용해야 한다. 자동 재평가 또는 과세 상한선 해제 제도가 있는 주에서는 잔금 지급 후 예상치 못한 큰 금액의 재산세 고지서를 받지 않으려면 이 방 법밖에 없다. 만약 시에서 재산세를 과대평 가했다면 세금에 대해 이의를 제기할 권리가 있다. 시에서 새로 구입한 집의 평가액을 최 근에 납부한 금액보다 높게 책정했다면, 이의 신청을 진행해야 한다. |
항상 과소평가하는 유지 보수 비용 유지 보수는 주택 소유 비용 중 가장 오해받 는 예산 책정이 가장 부족한 항목 중 하나다. 주택 구매자들은 세금과 보험료는 예산에 포 |
함시키는 것이 당연하다고 생각하지만, 주택 유지 보수에 필요한 비용은 과소평가하는 경 향이 있다. 많은 사람들이 매년 주택 가격의 1 % 를 수리비로 따로 마련해 두는 것과 같은 구시대적인 기준에 의존한다. 하지만 인건비 와 자재비가 상승하고 주택 노후화가 진행되 는 오늘날의 시장 상황에서는 이 수치가 턱없 이 부족하다. 비용을 아끼려고 주택 유지 보 수 비용을 1 % 로 추산하지 말고, 2 % 를 예산에 넣는 것도 너무 적은 금액이 될 수 있다. 추운 지역이나 오래된 주택처럼 대규모 수리가 필 요한 경우에는 예비비를 더 높여야 할 수도 있다. 특히 미시건의 오래된 주택의 경우, 연 간 수리비 예산을 책정할 때 주택 가격의 최 대 4 % 까지 고려해야 할 수 있다. 이런 유지 보수 비용을 저축하기 어려운 이 유는 유지 보수 비용이 선형적으로 증가하지 않기 때문이다. 집은 몇 년 동안 최소한의 유 지 보수만으로 지내다가 갑자기 1 만 달러에 서 2 만 달러에 달하는 긴급 수리 비용이 발생 할 수 있다. 특히 주요 설비의 수명이 다해가 고 있을 때 이런 현상이 두드러지게 나타난 다. 수명이 25 년 중 18 년 남은 지붕은 5 ~ 7 년 안에 1 만 5 천 달러에서 2 만 5 천 달러의 수리 비가 발생할 수 있다. 이런 시간적 여유는 집 을 팔거나, 재융자를 받거나, 임대할 계획이 있을 때 중요한 고려 사항이 된다. 또한 비용 절감을 위해 주택 검사를 생략하 면 오히려 손해가 커질 수 있다. 주택 검사를 생략했다가 잔금 지급 시점에 냉난방공기 시 스템에 1 만 2 천 달러가 넘는 수리비를 요구한 사례도 빈번하다. |
낮은 HOA 비용이 좋은 것만은 아니다 많은 주택 구매자에게 월별 세대주( HOA) 회비나 관리비는 또 다른 고려 사항이다. 최 대로 생각하면, 이런 비용은 안정적인 월별 납부금으로 여겨질 수 있다. 주택 구매를 고 려할 때, 총 소유 비용이 얼마인지 정확히 아는 것이 매우 중요하다. 여기에는 관리비( HOA / 공용 비용) 가 포함되어야 한다.
뉴욕시에서는 협동조합 주택과 콘도미니엄 이 종종 주택 구매자들이 예상치 못한 복잡한 구조를 갖고 있다. 콘도미니엄과 협동조합 주 택에는 월별 관리비가 있다. 콘도미니엄의 경 우 별도의 재산세가 부과되고, 협동조합 주택 의 경우 관리비의 일부가 세금 공제 대상이 다. 월별 관리비 외에도, 주택 구매자는 주요 건물 수리나 자본 투자 사업을 위해 일회성으 로 부과되는 특별 분담금에도 주의해야 한다.
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이런 분담금은 예고 없이 주택 소유자의 비용 에 수천 달러를 추가할 수 있다. 소유주들이 참여해야 할 향후 평가가 있는지 미리 확인 하고, 예상되는 작업 범위, 비용 및 일정에 대 해 최대한 명확하게 이해하는 것이 필요하다.
교외 지역이나 계획적으로 조성된 커뮤니 티에서도 낮은 HOA 회비가 항상 저렴함을 의미하는 것은 아니다. 오히려 커뮤니티의 재 정 부족을 나타내고, 곧 큰 폭의 회비 인상이 있을 수 있다. 물론 저렴한 커뮤니티를 찾는 것도 좋지만, 낮은 회비로 인해 유지 보수가 지연되는 HOA 는 주택 가치의 하락을 초래 하기 때문에 최악이다. 또한 오랫동안 미뤄왔 던 지붕 교체, 주차장, 도로 재포장 등 수리가 마침내 진행될 때, 회비가 단 1 년 만에 30 % 에 서 50 % 까지 급등하는 경우가 많다.
예상치 못한 실제 비용이 큰 부담 주택 소유주는 매달 주택 관련 비용에 얼마 나 더 많은 금액을 추가해야 하는지 근접한 비용을 추산해야 한다. 모기지 상환액을 제외 한 월 유지비는 1,400 달러에서 3,750 달러 사 이다. 이런 비용은 주택 가격에 비례하는 경 우가 많기 때문에 집값이 비쌀수록 월 유지비 도 높아질 가능성이 크다. 30 만 달러짜리 주 택을 기준으로 현실적인 비용 점검을 해보면, 재산세는 월 약 425 달러, 보험료는 142 달러, 현실적인 유지 보수 예비비는 약 500 달러, 가 스, 전기, 수도, 쓰레기 처리 비용 등의 공과금 은 약 350 달러다. 이 모든 것을 합치면 월 총 1,417 달러의 비용 이 발생하는데, 이는 주택 모기지 대출 상환 금을 제외한 금액이다. 이 수치들은 거짓말을 하지 않는다. 예상치 못한 실제 비용을 간과 하면 주택 소유 유지에 큰 부담이 될 수 있다.
주택 가격이 높을수록 구매자들이 예상하 는 지출과 실제 지출 사이의 격차는 더욱 커 진다. 6 % 주택 모기지 대출 이자율과 10 % 계 약금으로 62 만 5,000 달러짜리 주택을 구입한 주택 구입자의 경우, 월 주택 모기지 대출 상 환액은 3,750 달러였지만, 재산세 625 달러, 보 험료 170 달러, 유지보수 적립금 520 달러를 더 하면 총 월 주거비는 5,065 달러에 달한다. 이 사례는 중요한 점을 강조한다. 주택 모 기지 대출은 내 집 마련을 가능하게 해 줄지 모르지만, 실제로 계속 거주할 수 있는지 여 부는 반복적이고 예측 불가능한 비용에 달려 있다는 사실이다. 집을 사는 게 능사가 아니 고 집을 사고 계속 유지할 수 있어야 하는 것 이 관건이다.
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