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▶4면 < 모기지 채권 매입 > 에 이어 주택 모기지 대출 수요 증가로 채권 가치가 상승하면서 모기지 대출기관들은 더욱 경쟁 력 있는 이자율로 모기지 대출을 확대하고 있 다. 하지만 주택 모기지 대출 채권 시장 규모 가 약 12조 달러에 달하는 상황에서 트럼프 대통령이 제안한 2,000억 달러 규모의 매입이 장기적으로 큰 영향을 미칠지는 불확실하다 고 주장한다. 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴( Realtor. com) 은 이번 제안이 주택 모기지 대출 이자 율에 큰 영향을 미치거나 장기적인 효과를 가 져올 것으로 보기는 어렵다고 주장한다. 약 2,000억 달러 규모의 일회성 매입이나, 그 규 모에 달하는 여러 차례의 소규모 매입으로는 장기적인 주택 모기지 대출 이자율에 의미 있 는 변화를 가져오기는 어렵다는 것이다. 이는 사실 잘못된 분석이다. 모기지 채권은 장기에 걸쳐 소진되는 것으로 12조 달러 가운 데 신규로 거래되고 움직이는 규모는 지극히 일부분이다. 2천억 달러는 모기지 채권 시장에서 채권 수 익율을 낮추고 충분히 영향력을 발휘할 수 있 다. 현재 미국 상업은행들은 약 2조 7천억 달 러 규모의 주택 모기지 대출 채권을 보유하고 있다. 연방준비제도( Fed) 는 3년 전부터 주택 모기지 대출 채권 보유량을 줄이기 시작했음 에도 여전히 2조 달러 이상의 주택 모기지 대 출 채권을 보유하고 있다.
연준이 적극적으로 모기지담보증권을 매 각하고 있지는 않지만, 연준이 보유한 모기 지 채권 약 150억 달러어치가 매달 만기가 도 래해 대차대조표에서 제외되고 있다. 모기지 은행협회는 패니메와 프레디맥의 매입 계획 에 대한 세부 정보가 아직 부족해 주택 시장 에 미칠 영향을 명확히 파악하기 어렵다고 밝 혔다. 매입 시기, 속도, 그리고 자금 조달 방식이 중요하지만, 모기지 스프레드에 다소 하락 압
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력을 가할 가능성이 높다. 특히 연준이 모기 지담보증권 보유량의 만기 도래를 허용하고 있는 상황에서 이런 매입은 어느 정도 도움 이 될 수 있다.
임페리얼 펀드 자산운용은 모기지 채권과 유사한 국채 간의 스프레드가 약 1 % 포인트 축소되었지만, 그 상승분의 약 3 분의 2 가 빠 르게 사라졌다고 지적했다. 단기적으로는 주 택 모기지 대출 이자율이 2025 년 평균보다 낮 은 수준을 유지할 것으로 예상되지만, 투자은 행 연구원들은 이런 주택담보증권 매입 물량 이 이미 금리에 반영되었다는 데 대체로 동의 한다. 인플레이션, 지정학적 사건, 그리고 연 준의 통화정책은 2026 년에도 주택 모기지 대 출 이자율에 영향을 미칠 것이 분명하다.
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모기지담보증권( MBS) 의 역할
이번 매입으로 패니메와 프레디맥은 최대 보유량에 근접하게 될 것으로 보인다. 패니 메와 프레디맥은 주택 모기지 대출을 매입해 모기지담보증권( MBS) 이라는 투자 상품으 로 묶어 투자자들에게 판매한다. 이는 주택 모기지 대출에 대한 투자 수요를 확보해 시장에 유동성과 안정성을 제공하는 데 도움이 된다. 두 회사는 매각 전 파이프라 인의 일부로 보유하거나, 대출기관으로부터 보증 수수료를 받는 대신 직접 이자 수익을 징수해 현금 흐름을 보충하는 방식으로 불가 피하게 대차대조표에 일정량의 주택담보증 권을 보유하게 된다.
2008 년 이전, 패니메와 프레디맥은 저금리 로 막대한 자금을 차입해 고수익 채권과 점점 더 위험한 주택담보증권에 투자함으로써 수 익을 극대화하는 방법으로 주택담보증권 보 유량을 1 조 5 천억 달러 이상으로 늘렸다. 그 전략은 서브프라임 모기지 사태에서 역 효과를 낳았고, 이로 인해 두 기관의 대차대 조표는 막대한 평가손실과 신용손실로 인해 심각한 타격을 입어 연방 정부의 구제금융이
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불가피해졌고, 결국 패니메와 프레디맥은 주 택금융국의 관리감독 체제에 들어가게 되었 다. 엄격한 관리감독 하에 두 국책 모기지 기 관( GSE) 은 보유 자산을 축소하고 자본을 재 건해야 했다. 금융 위기 이후, 그리고 지난 수 십 년 간의 정책 논쟁 전반에 걸쳐 국책 모기 지 기관( GSE) 들이 위기 이전처럼 대규모 자 산을 보유해서는 안된다는 데 광범위한 합의 가 있었다. 이처럼 대규모 모기지 포트폴리오를 보유하 면서 유동성과 헤지 측면에서 어려움을 겪었 고, 이는 결국 시장 불안정으로 이어졌다. 이 런 우려 사항들을 염두에 두고 매입 규모를 확대할 때는 신중해야 한다. 5 월 이후 패니메와 프레디맥은 모기지 자산 을 조용히 늘려왔는데, 11 월에는 4 년 만에 최 고치인 2,470 억 달러를 기록했다. 트럼프 대 통령의 계획대로라면 두 기관의 모기지 자산 보유 한도는 거의 4,500 억 달러에 달하게 되 는데, 이는 현재 패니메와 프레디맥이 각각 보유할 수 있는 최대 한도인 2,250 억 달러에 근접하는 금액이다. 이론적으로 패니메와 프레디맥을 관할하는 연방주택금융국( FHFA) 이 이런 자산 한도 를 해제할 수 있지만, 실제로 재정적 여력이 있는지는 불분명하다. 2,000 억 달러는 엄청난 자본이다. 이는 매우 큰 규모의 매입이며 이 에 대해 매우 기대하고 있고 이미 실행에 착 수했다고 연방주택금융국은 밝혔다. |
주택 구입 비용 부담 덜어 전국부동산중개인협회는 이번 조치를 환영 하며 트럼프 대통령의 2 천억 달러 규모 주택 담보증권 매입 계획은 주택 모기지 이자율과 국채수익률 간의 높은 스프레드를 해소하고 미국 가정의 주택 비용 부담을 줄이는 데 도 움이 될 것이라고 밝혔다. 2023 년 전국부동산중개인협회는 업계 관계 자들과 함께 연방 정부 지도자들에게 주택담 |
보증권 시장을 지원하기 위한 제한적인 조치 를 취해, 너무 많은 사람들이 내 집 마련의 꿈 을 접어야 할 정도로 높은 주택 모기지 이자 율을 낮춰줄 것을 촉구했다. 모기지 채권 매 입은 시장 안정화 정책을 반영하는 것이라고 환영했다. 주택 구매자와 주택 시장 전반에 실질적인 도움이 될 수 있도록 행정부와 긴 밀히 협력할 준비가 되어 있다고 적극 옹호 하고 나섰다. 트럼프 대통령의 패니메와 프레디맥 관련 계획은 최근 주택 가격 하락을 원하지 않는다 고 밝힌 데 이어, 주택 가격 부담 위기의 주요 해결책으로 주택 모기지 대출 이자율에 초점 을 맞추고 있다. 지난달 기존 주택 소유자들이 주택 가치를 높게 유지할 수 있도록 하겠다고 밝혔는데, 이는 더 많은 젊은 층의 주택 소유 기회를 확 대하려는 그의 바람과 상충되는 목표임을 스 스로 인정한 바 있다.
주택 가격이 정체되거나 계속 상승한다면, 주택 가격 부담을 완화할 수 있는 유일한 방 법은 소득 증가와 주택 모기지 대출 이자율 하락이다. 최근 리얼터닷컴( Realtor. com) 의 분석에 따르면, 주택 모기지 대출 이자율이 2.65 % 까 지 떨어져야 2019 년 수준으로 회복될 수 있다 고 한다. 당시 일반적인 주택 모기지 대출 상 환액은 가구 중간 소득의 약 21 % 수준이었다. 또한, 2019 년 수준으로 주택 가격 부담을 회 복하려면 소득이 56 % 증가해야 한다. 전반적 으로, 주택 가격 부담 완화는 널리 공감을 얻 는 문제이지만, 근본적인 공급 부족 문제를 해결하지 못하는 정책은 의미 있고 지속적인 효과를 기대하기 어렵다. 지속 가능한 발전은 수요를 단기적으로 전 환하는 개입보다는 만성적인 공급 부족 시장 에서 신규 건설과 재고 확대를 통해 주택 공 급을 늘리는 데 달려 있다.
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