미국 부동산
2026 년 1 월 30 일- 2026 년 2 월 5 일 C-3
▶1면 < 주택시장 변곡점 > 에 이어
물론, 주택 모기지 대출 이자율 자체가 하 락할 것이라는 예측을 의미하는 것은 아니다. 또한, 경제학자들과 주택 시장 전문가들은 모 기지 이자율이 3 % 미만으로 완전히 돌아가 는 것은 비현실적이며, 중대한 경제적 또는 세계적 사건이 발생하지 않는 한 다시는 일어 나지 않을 것이라고 말한다. 2020년에서 2021년 사이에 모기지 이자율이 3 % 미만으로 떨어졌던 것은 전 세계적인, 일 생에 한 번 있을까 말까 한 팬데믹 때문이었 다. 한편, 평균 이자율이 50 % 이상 상승했던 마지막 시기는 제2차 세계대전 이후였고, 당 시에도 20년 이상이 걸렸다.
하지만 주택 모기지 대출 이자율이 6 % 아 래로 지속적으로 하락하는 것만으로도 기존 주택 소유자들이 주택을 거래하는 데 부담을 느끼지 않게 되면서 매물로 나와 있던 재고가 풀리기 시작할 수 있다. 이런 결과로 향후 몇 년 동안 신규 매물과 재 고량에 대한 상승 압력이 더욱 커질 것으로 예상할 수 있다.
게다가 현재 3천만 명이 넘는 주택 소유자 가 주택 모기지 대출이 없다. 주택 모기지 대 출 상환 의무가 없는 주택 소유자의 비율은 2010년 33 % 에서 2023년 40 % 로 증가했다. 골 드만삭스의 보고서에 따르면 이는 완전 주택 소유와 보수적인 대출 행태로의 전환 추세를 반영한다. 이는 완전 주택 소유자에게는 좋 은 소식이지만, 자산이 풍부한 기성세대 가 구와 경쟁해야 하는 주택 구매자들에게는 경 고 신호다.
인구통계적 변화로 세대 교체 주택 시장 회복을 가로막는 주요 장애물은 여전히‘ 이자율 자물쇠’ 현상이다. 모건 스탠 리는 전체 주택 모기지 대출의 약 3 분의 2 가 여전히 5 % 미만의 이자율을 유지되고 있다 고 지적했다. 월스트리트의 영향력 있고 널리 읽히는 애 널리스트인 아폴로 글로벌 매니지먼트의 보 고서는 1 월 초 미국 주택의 무려 40 % 가 주 택 모기지 대출이 없다고 언급하며, 모기지 이자율 잠금 현상이 주택 모기지 대출 데이 터가 보여주는 것보다 훨씬 심각하다고 지 적했다. 경직된 주택 시장에 대한 불안감은 백악관 에서도 나타나고 있다. 트럼프 대통령과 주 택 담당 국장인 빌 풀트는 제롬 파월 연준 의 장이 금리를 너무 높게 유지함으로써 주택 모 기지 대출 이자율 또한 높게 유지하고 있다고
비판했다. 풀트는 지난 11 월 파월 의장을“ 정 신 나간 사람” 이자“ 광인” 이라고 맹렬히 비 난했다. 세대별로 살펴보면, 가구 형성 연령대인 밀 레니얼 세대와 30 대에 접어드는 Z 세대가 베 이비붐 세대에 의해 시장에서 밀려나고 있는 것으로 보인다. 베이비붐 세대는 은퇴 후 더 작은 집으로 이 사하거나, 자녀 수 증가로 더 큰 집에 머무르 는 추세다. 이와 관련해 지난 12 월 아폴로의 보고서는, 가계 부문 전체 자산 중 70 세 이상 고령층이 차지하는 비중이 사상 최고치를 기록했고, 이 는 부동산 자산 가치 상승에 힘입은 것으로 보인다고 지적했다.
또한 저출산과 고령화가 맞물려 전반적인 인구 증가율이 둔화되는 인구 구조의 변화도 언급할 수 있다. 18 세 미만 자녀를 둔 가구 수 는 2007 년 약 3,700 만 가구로 정점을 찍은 후 2024 년에는 약 3,300 만 가구로 감소할 것으로 예상된다. 국가가 주택 공급을 늘리는 방식으로 이 상 황을 극복할 수 있을 것 같지는 않다. 인구통 계학적 추세를 고려할 때 주택 건설업체들이
자물쇠 효과도 약화 추세
무엇보다 주택 가격 하락 가능성
시장에 신규 주택을 대량 공급하는 것은 이치 에 맞지 않는다. 젊은 세대에게는 충분한 주택이 공급되어 약간의 변화가 있을 수 있겠지만, 30 대 후반 이나 40 대 초반에게는 큰 변화가 없을 것으로 보인다. 5 년 후 주택 공급량이 증가하더라도 이 연령대의 밀레니얼 세대는 현재의 주거 형 태에서 벗어나지 못할 가능성이 높다. 제 2 차 세계대전 이후처럼 갑자기 많은 주택 을 짓고 새로운 가구가 급증하는 식으로 이 문제가 극적으로 해결될 것으로 기대해서는 안된다. 훨씬 더 점진적인 변화가 필요하다. 이런 여러 요인이 복합적으로 작용해 적어도 주택 구성 측면에서는 조금 더 유럽화 되고 있다.
대통령의 개입으로 모기지 이자율이 일시 적으로 5 % 후반대까지 떨어졌음에도 불구하 고, 모건 스탠리는 현재 주택 소유자들이 더 높은 이자율로 주택을 팔고 새 주택을 구입할 재정적 유인이 거의 없다고 주장했다. 따라서 모건 스탠리는 주택 공급에 미치는 영향은 미 미할 것으로 예상하고 있다. 애널리스트들은 한계 구매자의 주택 구매력 은 개선될 수 있지만, 구매 가능한 추가 주택
공급을 실질적으로 촉발하지는 않을 것이라 고 분석했다.
이와 함께 금리와 이에 따라 파생되는 모 기지 이자율에 대한 하락 전망이 점점 어두 워지고 있다. 재정 및 인플레이션 우려가 G3( 미국, 독일, 일본) 전반에 걸쳐 장기 금리에 상승 압력을 가하고 있는데, 이런 우려는 당분간 사라지지 않을 것이며 금리가 장기간 높게 유지되게 할 것으로 보인다.
정부모기지업체 패니메와 프레디맥의 모기 지담보증권 매입 프로그램의 영향으로 모건 스탠리는 2026 년 말 모기지 이자율 전망치를 5.75 % 에서 5.6 % 로 소폭 하향 조정했다. 또 한 이런 변화로 기존 주택 판매량 전망치는 " 약간 " 상승할 뿐이며, 연간 주택 가격 상승 률 전망치는 2 % 로 변동 없이 유지될 것이라 고 밝혔다. 한편, 아폴로의 주택 시장 전망은 높은 주택 가격, 높은 모기지 이자율, 그리고 이민 감소 로 인해 수요가 둔화되면서 주택 구매 여건이 좋지 않다고 직설적으로 지적했다. 기존 주택 소유자들이 매도를 꺼리는 이자 율 자물쇠 효과로 인해 주택 공급은 안정세 를 유지하고 있고, 신규 주택 공급도 증가하 고 있다. 하지만, 결론적으로 수요 감소와 공급 증가 는 주택 가격에 하락 압력을 가하고 있다. 그 리고 이는 올해 주택 시장의 흐름을 바꿔 놓 을 결정적인 변화다.