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▶4면 < 주택시장 > 에 이어 젊은 세대가 10년 넘게 지속된 주택 공급 부 족 문제를 해결하기 위한 연방 정부의 미온적 인 개입에 좌절감을 느끼는 것은 당연하다. 젊은 세대가 주택 구매 시기가 특히 불리했다 고 느끼는 것은 이해할 수 있다. 주택 가격이 급등하는 동안 일부 사람들은 내 집 마련의 기회를 놓쳤다고 느낄 수 있다. 그 이유는, 정부가 아무런 지원도 제공하지 않았고, 기존 주택 소유자들은 사상 최고 수 준의 자산 가치를 축적해 왔다는 것에 있다. 미국 지도부는 주택 소유의 혜택이 일찍 주택 을 구입한 사람들의 손에 집중되는 것을 그저 지켜보는 데 만족하는 것처럼 보인다. 주택 소유율을 실질적으로 높인 마지막 주 택 관련 법안은 1968년 제정된 공정주택법( Fair Housing Act) 으로, 인종, 피부색, 출 신 국가, 종교, 성별, 가족 구성, 장애를 이유 로 주택의 매매, 임대, 금융 거래에서 차별하 는 것을 금지했다. 이 법안 통과 이후 주택 소유율은 1980년대 초까지 약 64 % 에서 거의 66 % 까지 꾸준히 상승했다. 가장 최근의 법안인 2008년 주택경제회복법( Housing and Economic Recovery Act) 은 주택 소유 확대보다는 주택 시장 붕괴를 막기 위한 것이었다. 그러나 이 법안의 안정화 조치가 없었다 면 이후 주택 소유율 하락폭이 훨씬 더 컸 을 것이라고 보고 있다. 실제로 주택 소유율 은 2004년 69 % 에서 2016년 약 63 % 까지 떨 어졌다.

주택 법안에 대해 알아야 할 세 가지 이 법안은 여러 가지 요소로 구성되어 있지 만, 핵심은 국내 주택 건설을 촉진하기 위한 환경영향평가 절차간소화, 조립식 주택 공급 확대, 그리고 주택 구매자들이 저렴한 주택을 마련할 수 있도록 돕는 소액 주택 모기지 대 출 확대다. 궁극적으로 21 세기 주택법( 21st Century ROAD to Housing Act) 의 목표는 주택 시 장에서 보다 합리적인 경쟁 환경을 조성하는 것이다. 이는 저렴한 금융 지원을 제공하고 주택 건 설 장벽을 제거해 공급을 늘리는 동시에 투자

시장을 제한해서 가계가 주택 시장에서 밀려 나는 현상을 방지하는 것을 의미한다. 이 외 에도 주택 구매자와 판매자는 주택 법안의 주 요 내용을 다음과 같이 고려해 볼 필요가 있 다.

미국 정부는 대기업 구매자들에 대해 어 느 정도 제한적인 입장을 취하고 있다. 21 세 기 주택법( 21st Century Road to Housing Act) 에 포함된 기관 투자자 제한 조치는 현 금 투자자들이 생애 첫 주택 구매자들과 경쟁 하며 저가 주택을 매입하는 시장에서 경쟁을 다소 억제할 수 있다. 하지만 주택 가격 부담 위기에 대한 근본적 인 해결책이 없는 상황에서 이는 시장에 미미 한 영향만을 미칠 것으로 전망된다. 주택 구 매자들은 소액 모기지 대출을 통해 어느 정도 도움을 받을 수 있을 것으로 예상된다.

소액 모기지 대출 관련 조항은 매우 중요해 서, 특히 도시 지역 주택 구매자들에게 큰 긍 정적인 영향을 미칠 수 있다. 디트로이트 광 역권의 많은 저렴한 주택가에서는 10 만 달러 미만의 모기지 대출이 필요할 수 있다, 하지 만 대출 금액에 따라 기본 이자율이 크게 변 하지 않기 때문에 이런 대출은 승인받기가 더 어렵다. 주택 모기지 대출 이자율 인하는 분명 주택 구매력 문제를 완화하는 데 도움이 되겠지만, 근본적인 해결책은 아니다. 이자율이 낮아지 더라도 대출자들은 여전히 주택을 구매하려 는 동기를 가질 것이며, 주택 구매자들은 여 전히 제한된 수의 주택을 높은 경쟁과 높은 가격에 사려고 할 것이다. 주택 시장이 진정으로 필요로 하는 것은 개 선된 금융 지원과 주택 공급 증가다. 소비자

용 주택, 조립식 주택, 그리고 개보수가 필요 한 저가 주택에 많은 관심을 기울여야 한다. 소비자들은 주택 시장의 대대적인 변화를 기대해서는 안된다. 대규모 투자자에 대한 법안의 제한은 의미 있는 조치이지만, 소비자 들은 투자자 스스로 가격을 조정할 수는 없다 는 점을 이해해야 한다. 전국적인 주택 모기지 대출 기관에 따르면 법안의 나머지 절반, 즉 더 많은 저가 주택을 공급하는 것이 똑같이 중요하다고 한다. 건설 업자들이 저가 및 중가 주택 재고를 줄여 압 력을 완화하려 하고 있기 때문이다. ROAD 법안은 이미 일어난 일을 되돌릴 수 는 없지만, 언젠가 서명된다면 투자 활동을 억제하고 공급을 늘림으로써 향후 주택 시장 주기를 재편할 수 있을 것이다.

▶5면 < 중산층 주택 > 에 이어 운전대 뒤에서 보내는 시간이 점점 늘어나 는 문제에 실제로 대처하려면 몇 가지 방법 이 있다. 그 중 하나는 대중교통을 확대하는 것이다. 뉴욕 지하철은 혼잡한 급행 노선에 열차를 추 가하고, 출퇴근 시간대 운행 시간을 앞당기거 나 늦추고, 이전에는 혼잡했던 시간대에 열차 운행을 줄였다. 하지만 대중교통 시스템을 획 기적으로 개편하고 대규모로 건설하지 않는 한, 도로 교통에 주목하고 그 유연성을 활용 하는 것이 좋을 것이다. 고속도로와 도심 지역의 교통 체증을 어떻 게 해결해야 할까? 아무도 좋아하지 않지만, 효과가 입증된 유일한 방법은 고속도로 통행 료를 유동적으로 책정하는 것이다. 이는 뉴욕 시의 고정 요금제와는 다른 모델로, 싱가포르 와 더 유사하다.

특정 시간대에 도로를 이용하려는 사람들의 수에 따라 요금이 오르거나 내리며, 도로의 속도가 시속 45 ~ 55 마일 사이를 유지하도록 조정하는 것이다. 도로의 차량 흐름이 목표 교통량보다 빠를 때는 통행료를 낮춰야 하고, 목표치를 넘어 서면 통행료를 인상해 운전자들이 다른 경로 를 택할지 아니면 기다릴지 다시 생각하게 만 들어야 한다. 이는 출퇴근 시간대 교통량을 다소 완화시 키되, 일정한 수준을 유지해 차량 분산을 촉 진할 수 있다.

다시 말해, 정오 시간대 운전이 더 활발해지 겠지만, 사무실 출근이 정해진 서비스직 종사 자처럼 교통 체증이 심한 사람들을 위해 도로 를 비워주는 효과를 가져올 수 있다. 결과적 으로 이는 현재의 교통량 분산 추세를 가속화 하는 동시에 도로 유지 보수 비용을 충당하고 도로 마모를 줄이는 데 기여할 수 있다. 특히 연구에 따르면, 이런 요금제는 현재 교 통 체증에 시달리는 사람들이 간절히 바라는

것, 즉 목적지까지 이동하는 데 걸리는 시간 을 정확히 알 수 있게 해준다는 점에서 의미 가 있다. 물론 이런 요금제에도 단점이 있다. 정해진 시간대에 출퇴근하는 기술직 종사자나 직장 인처럼 요금이 많이 부과되는 시간대에 출퇴 근하는 사람들에게는 세금이 역진적으로 작 용할 수 있다. 이런 경우 지방 정부가 어떤 사 람들을 세금 부과 대상에서 제외할지 신중하

게 고려해야 한다. 팬데믹으로 인한 첫 번째 업무 관련 변화가 재택근무의 실현 가능성을 발견한 것이었다 면, 그 이후의 유연성과 그로 인해 발생하는 교통 혼잡은 목적지에 도착하는 방식과 시간 에 대한 새로운 재고를 불러일으킨다. 모두 도로 또는 지하철을 훨씬 더 많이 공유하고 있고, 이런 출퇴근의 가시성이 더 큰 변화를 촉발할 수 있다.