미국 부동산
2025 년 7 월 11 일- 2025 년 7 월 17 일 C-5
▶4면 < 비어가는 워싱턴DC건물 > 에 이어 이 과정에서 국립과학재단( NSF) 도 이전하 게 된다. 정부 기관들이 한 곳에서 다른 곳으 로 이전하는 이런 도미노 현상이 계속될 수 있고, 이는 다른 정부 기관들이 새로운 보금 자리를 필요로 하는 파급 효과를 가져올 수 있다. 그리고 이는 정부 부처를 이전하면서 유사한 것끼리 한데 묶는 방식의 시도라고 할 수 있다.
늘어나는 좀비 공간 거대한 건물이 텅 빈 채 흉물스럽게 변해가 는 것을 좀비 공간이라 한다. CBRE 가 발표한 새로운 데이터는 워싱턴 DC 의 오피스 부동산 시장의 표면 아래에 얼 마나 많은 공간이 숨어 있는지 보여준다. 시 장에 나와 있는 80 개의 대형 공간 블록( 5 만 평방피트 이상) 중 30 개 이상이 실제로 새로 운 임대 계약을 체결할 수 없다. 이 건물들을 합치면 560 만 평방피트의 " 좀비 " 공간이 있 다. 이런 건물이 비어가는 전염병은 임대 시 장에서 사용 가능한 공간의 상당 부분을 빼 앗고 있고 임차인은 높은 경계심을 갖게 되 었다. 이는 임대 전문가를 위험을 초래할 수 있는 부동산에서 멀어지게 하고 가장 자본이 잘 잡힌 부동산으로 향하게 하고 있다. 도시 전역에서 판매되는 공간의 상당 부분이 실제 로 거래할 수 없는 상황이다. 이는 만기가 다 가오는 대출 또는 부채를 충당할 현금 흐름 이 없는 적자로 운영되는 건물이기 때문이다. 그러니까 대체로 사용할 수 있는 공간이 많
전체 사무실 공간의 23 % 가 비어 있어 워싱턴 DC 가 ' 좀비 건물 ' 로 변할 것 우려
고 한 겹 한 겹 벗겨 보면 여러 가지 이유로 판매되는 모든 것이 실제로 사용 가능한 것이 아니라는 것을 깨닫게 해준다. " 좀비 " 빌딩으 로 이어지는 자본 문제는 이자율이 급격히 상 승하고 사무실 가치가 하락해 팬데믹 이후 직 장 역학의 현실이 굳어지면서 지난 몇 년 동 안 증가해 왔다. 어떤 경우에는 사무실 부동 산을 관리하게 된 대출 기관이 이미 손실을 입은 후 더 많은 돈을 투자하는 것을 꺼리기 도 한다. 다른 경우에는 자산이 고갈되었거나 부동산을 잃을 위험에 처한 소유주가 더 이상 부동산을 관리하지 않는다. 때때로 건물 소유주는 단순히 돈이 없다. 그 들은 대출을 받을 수 없거나 부채를 갚고 새 로운 투자를 하기 위해 건물에서 필요한 수입 을 올리지 못하고 있다. 사람들이 나쁜 돈을 쏟아붓고 싶어 하지 않거나, 소유주가 임차인 개선, 심지어 임대 계약서에 서명하는 데 필 요한 자본에 접근할 수 없는 건물이 분명히 있다. 많은 건물 주인이 직면한 자본 제약으 로 인해 세입자와 중개인은 소유주가 계약을 체결하고 건물을 개선하는 데 돈을 쓸 수 있 도록 이야기하는데 매우 신중해졌다.
재정 건전한 빌딩 골라 입주
실제로 거래할 수 있고 자본을 투자할 수 있 는 테이블 반대편에 소유주가 있는지 확인하 기 위해 임차인을 위한 기회를 평가하는 데 매우 부지런하게 움직이는 것이 상업용 부동 산 중개인의 몫이 되고 있다고 CBRE 의 DC 지역 임차 책임자는 말했다. " 좀비 " 건물에 살 지 않을 것이라는 확신을 갖기 위해, 세입자 들은 스펙트럼의 반대쪽 끝, 즉 건물 주인이 재정적으로 가장 좋은 위치에 있는 건물로 몰 려들고 있다. 2024 년 초부터 소유주의 비용 기준이 재설정 되었거나 부동산 수준의 부채가 없는 사무실 건물이 모든 신규 임대의 55 % 를 차지했다. 건물 세입자들은 오히려 입주할 건물의 소유 주가 재정적으로 문제가 없고 건물을 유지 보 수할 여력이 있는지 먼 저 파악하길 원한다. 대부분의 임차인은 부동 산 수준의 부채가 없거 나, 최근에 더 낮은 가격 으로 매각되었거나, 새 로운 자본이 있는 건물 로 이사하고 임대 계약 을 체결하고 있다. 이는 장부가 가장 강력해 보
이는 임대인이 대부분의 수요를 포착하고 나 머지 부동산은 방관하면서 사무실 시장을 더 욱 양분하고 있음을 의미한다. 다른 것들에 관해서는, 모든 부채가 위험 신 호는 아니라고 중개인들은 말하지만 일부 건 물은 특히 불안정한 상황에 처해 있다. 단기 대출 만기가 다가오는 건물은 모두 문제가 있 거나 거래할 수 없는 건물일 가능성이 높다. 그래서 대출 만기가 언제이고 그것이 소유주 의 수행 능력에 어떤 영향을 미치는지 파악한 다. 이런 좀비 빌딩은 도시의 사무실 공실률 에 걸림돌이 될 수 있지만 시장에는 기회를 제공하기도 한다. 이런 부동산이 결국 대폭 할인된 가격으로 매각되거나 대출 기관에 넘겨질 때, 다음 소 유자는 부동산에 새로운 자본을 투입해 임대 를 늘리고 업그레이드를 할 수 있는 위치에 있다. 소유주들이 더 낮은 건물 등급으로 변 경하는 원칙을 갖고 자본을 투자하고 실제로 시장에서 더 멋진 건물을 짓는 것을 볼 수 있 다. 이런 유형의 거래는 사무실 가치가 바닥 을 치면서 더 보편화되기 시작했다. 건물 등급을 낮춰 리모델링을 하게 되면 마 치 새 건물인데 더 낮음 임대료 가격표가 붙 기 때문에 오히려 더 큰 규모의 임차인을 구 할 수 있다. 현재 DC 에는 이처럼 등급을 낮 춰 리모델링을 해야 하는 건물이 늘어나고 있 고 일부 건설업체와 부동산 투자업체는 이런 건물들을 헐값에 매입하기 위해 은행과 다른 채권자들을 접촉하고 있다. 좀비 건물들은 당 장 사용할 수 없는 상태이기 때문에 매입을 서두르지 않고 있다. 가격이 더 떨어질 수도 있기 때문이다. 현재 DC 의 건물 임대 선택의 폭이 넓어지는 것은 양질의 공간 측면에서 제한적일 수 있지 만, ' 좀비 ' 분류에서 벗어나 리셋 기반으로 돌 아가는 새로운 건물이 앞으로 셍겨날 수 있다 는 점에서는 DC 가 지금 과도기를 겪는 시기 라고 봐야 한다. 부채가 적고 투자할 수 있는 새로운 자본을 가진 건물로 단장해 임대료도 낮아진다면 현재의 어려움은 충분히 견뎌낼 가치가 있다.