C-4 2026 년 7 월 17 일- 2026 년 7 월 23 일 미국 부동산

< 김선영 기자 > 트럼프 대통령이 주택 가격 부담 완화 관련 발언으로 주택 가치 보호 공약과 상반된 입장 을 표명하면서 시장의 반발을 사고 있다. 비 판자들은 주택 정책을 둘러싼 동일한 논쟁에 서 어느 한쪽 편을 들고 있다고 주장하며 갈 등을 고조시키고 있다. 트럼프 대통령은 최근 주택 가격 부담 완화 법안( 공식 명칭은 21 세 기 주택 ROAD 법안, H. R. 6644) 에 최종 서 명을 보류하고 있다. 트럼프 대통령은“ 미국을 구하는 법안( SAVE America Act)” 에 비하면 전혀 중 요하지 않다며 주택 관련 법안에 대해 그 법 안은 그저 법안일 뿐이지만, 미국을 구하는 법안은 말 그대로 미국을 구하는 법안이라고 강조했다. 같은 맥락에서 트럼프는 주택법을 하품만 나오는 법안이라고 칭하며 미국 SAVE 법에 비하면 거의 모든 법안이 하품만 나온다고 비 꼬았다. 하지만 2026 년 1 월, 내각 회의에서 주 택 가격을 논의하던 중 트럼프는 주택 가격을 유지할 것이며 열심히 일하지 않은 사람이 집 을 살 수 있도록 주택 가치를 떨어뜨리지는 않을 것이라고 말했다. 의회에서 격렬한 논쟁 끝에 상원과 하원은 2026 년 6 월 22 일 새로운 주택법을 통과시켰 다. 상원은 찬성 85 표, 반대 5 표로 가결했고, 다음 날 하원도 찬성 358 표, 반대 32 표로 통 과시켰다. 이 법안에 대해 양원 모두에서 초당적 찬성 표가 연이어 나오는 것은 매우 드문 일이다. 이 법안은 지난 한 세대 동안 의회가 주택 개 혁에 대해 가장 진지하게 접근한 법안으로 마 침내 최종 단계에 접어든 것 같았으나 대통령 의 책상에서 보류된 채 일주일 이상 잠자고 있다. 과거 입법 사례에서 알 수 있듯이, 더 많은 사람들이 주택 시장에 진입할 수 있도록 돕는 성공적인 전략이 존재한다. 하지만 의 회가 최근 통과시킨 법안이 경기 부양 효과를 가져올지 여부를 판단하려면 최소 5 년은 걸 릴 것으로 보고 있다. 법안의 성공 여부는 주택 공급이 부족하고, 역사적으로 주택 건설에 대한 규제 장벽이 높 았던, 주택 건설이 가장 필요한 지역에서 주 택 건설이 확대되는지 여부에 달려 있다.

주택 구매자에게 가장 큰 손해 주택 법안이 교착 상태에 빠지면서 주택 구 매자들도 소외되고 있다. 트럼프 대통령의 발 언이 헤드라인을 장식하고 있지만, 현재 하원 법안과 관련해 가장 시급한 문제는 시간 문제 다. 생애 첫 주택 구매자들은 이 법안이 통과 되지 않으면 큰 타격을 입는다. 주택 가격과 임대료는 계속 상승할 것이고, 계약금 마련 부담은 계속 커져 주택 구매 기 회는 점점 줄어들고 멀어진다. 젊은 가족들은 집을 더 늦게 사게 되고, 결국 책임감은 있지 만 불필요한 세입자가 되는 결과를 가져온다. 다른 부동산 전문가들은 주택 관련 법안이 많은 사람들이 심각한 문제라고 묘사하는 상 황을 완화하기에는 턱없이 부족할 것이라고 말한다. 이 문제는 저금리로 주택을 소유한 많은 고령 주택 소유자와 주택 구매 시장에 진입하지 못하는 젊은 구매자들 사이의 갈등 을 키우고 있다. 정책 입안자들이 이 주택 가격 안정화 법안 을 논의하는 동안, 300 만 명의 임차인들에게 현실은 공급 측면의 입법적 해결책이 실질적 인 변화를 가져오기까지는 수년이 걸린다는 점이다. 상원과 하원 모두에서 발의된 이 법 안이 이처럼 심각한 임대 위기에 비하면 새 발의 피에 불과하다. 임차인들은 기다릴 여유

가 없다. 그렇기 때문에 핀테크 플랫폼과 비 영리 단체들이 임차인들이 당면한 수요 측면 의 어려움을 해결하는 데 여전히 중요한 임시 방편이 되고 있다. 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴( Realtor. com) 의 보고서에 따르면, 지난 160 년 동안 주택 소유율의 가장 큰 급증을 이끈 것은 다 섯 가지 주요 연방 법률이었다. 의회가 이처럼 의미 있는 조치를 취한 지는 이미 수십 년이 지났다. 현재 약 400 만 채의 주택 공급 부족에 시달리는 주택 시장은 이 제 연방 법률의 혜택을 받을 순간을 기다리 고 있다. 주택 소유는 결코 순전히 시장의 산물만은 아니다. 대공황, 제 2 차 세계 대전, 시민권 운 동 시대, 그리고 금융 위기에 이르기까지 미 국 역사의 여러 주요 전환점에서 의회는 누가 집을 소유할 수 있고 어떻게 집을 살 수 있는 지에 대한 기준을 바꾸어 놓았다. 초당적 압도적 지지로 의회를 통과한 ' 21 세 기 주택법( 21st Century ROAD to Housing Act)' 은 내 집 마련의 꿈을 이루도록 돕는 또 다른 사례가 될 수 있다. 이 법안에는 주택 공급을 늘리는 것을 목표 로 하는 여러 조항이 포함되어 있어 궁극적으 로 더 많은 사람들이 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 할 수 있다. 특히 당장 주택 소유율이 크게 증가할 것으 로 예상하지는 않지만, 이 법안은 주택 공급 을 늘리고 잠재적 주택 구매자와의 연결을 촉 진함으로써 주택 소유율에 대한 하향 압력을 완화할 수 있는 잠재력을 갖고 있다. 세인트 루이스 연방준비은행 자료에 따르면 현재 미 국 가구의 약 65 % 가 자가 주택을 소유하고 있다.

수십년 동안 지원 기다려와 밀레니얼 세대는 주택 소유를 위한 연방 법 안이 통과되기까지 오랜 시간을 기다려야 했 다. 반면 이전 세대는 이런 법안의 혜택을 톡 톡히 누렸다. 젊은 세대가 10 년 넘게 지속된 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위한 연방

정부의 미온적인 개입에 좌절감을 느끼는 것 은 당연하다. 젊은 세대가 주택 구매 시기가 특히 불리했다고 느끼는 것은 이해할 수 있 다. 주택 가격이 급등하는 동안 일부 사람들 은 내 집 마련의 기회를 놓쳤다고 느낄 수 있 다. 그 이유는, 정부가 아무런 지원도 제공하 지 않았고, 기존 주택 소유자들은 사상 최고 수준의 자산 가치를 축적해 왔다는 것에 있 다. 미국 지도부는 주택 소유의 혜택이 일찍 주택을 구입한 사람들의 손에 집중되는 것을 그저 지켜보는 데 만족하는 것처럼 보인다. 주택 소유율을 실질적으로 높인 마지막 주 택 관련 법안은 1968 년 제정된 공정주택법( Fair Housing Act) 으로, 인종, 피부색, 출 신 국가, 종교, 성별, 가족 구성, 장애를 이유 로 주택의 매매, 임대, 금융 거래에서 차별하 는 것을 금지했다. 이 법안 통과 이후 주택 소유율은 1980 년대 초까지 약 64 % 에서 거의 66 % 까지 꾸준히 상승했다. 가장 최근의 법안인 2008 년 주택경제회복법( Housing and Economic Recovery Act) 은 주택 소유 확대보다는 주택 시장 붕괴를 막기 위한 것이었다. 그러나 이 법안의 안정화 조치가 없었다 면 이후 주택 소유율 하락폭이 훨씬 더 컸 을 것이라고 보고 있다. 실제로 주택 소유율 은 2004 년 69 % 에서 2016 년 약 63 % 까지 떨 어졌다.

주택 법안에 대해 알아야 할 세 가지 이 법안은 여러 가지 요소로 구성되어 있지 만, 핵심은 국내 주택 건설을 촉진하기 위한 환경영향평가 절차간소화, 조립식 주택 공급 확대, 그리고 주택 구매자들이 저렴한 주택을 마련할 수 있도록 돕는 소액 주택 모기지 대 출 확대다. 궁극적으로 21 세기 주택법( 21st Century ROAD to Housing Act) 의 목표는 주택 시 장에서 보다 합리적인 경쟁 환경을 조성하는 것이다. 이는 저렴한 금융 지원을 제공하고 주택 건설 장벽을 제거해 공급을 늘리는 동 시에 투자 시장을 제한해서 가계가 주택 시

장에서 밀려나는 현상을 방지하는 것을 의미 한다. 이 외에도 주택 구매자와 판매자는 주 택 법안의 주요 내용을 다음과 같이 고려해 볼 필요가 있다. 미국 정부는 대기업 구매자 들에 대해 어느 정도 제한적인 입장을 취하고 있다. 21 세기 주택법( 21st Century Road to Housing Act) 에 포함된 기관 투자자 제한 조치는 현금 투자자들이 생애 첫 주택 구매자 들과 경쟁하며 저가 주택을 매입하는 시장에 서 경쟁을 다소 억제할 수 있다. 하지만 주택 가격 부담 위기에 대한 근본적 인 해결책이 없는 상황에서 이는 시장에 미미 한 영향만을 미칠 것으로 전망된다. 주택 구 매자들은 소액 모기지 대출을 통해 어느 정도 도움을 받을 수 있을 것으로 예상된다. 소액 모기지 대출 관련 조항은 매우 중요해 서, 특히 도시 지역 주택 구매자들에게 큰 긍 정적인 영향을 미칠 수 있다. 디트로이트 광 역권의 많은 저렴한 주택가에서는 10 만 달러 미만의 모기지 대출이 필요할 수 있다, 하지 만 대출 금액에 따라 기본 이자율이 크게 변 하지 않기 때문에 이런 대출은 승인받기가 더 어렵다. 주택 모기지 대출 이자율 인하는 분명 주택 구매력 문제를 완화하는 데 도움이 되겠지만, 근본적인 해결책은 아니다. 이자율이 낮아지 더라도 대출자들은 여전히 주택을 구매하려 는 동기를 가질 것이며, 주택 구매자들은 여 전히 제한된 수의 주택을 높은 경쟁과 높은 가격에 사려고 할 것이다. 주택 시장이 진정으로 필요로 하는 것은 개 선된 금융 지원과 주택 공급 증가다. 소비자 용 주택, 조립식 주택, 그리고 개보수가 필요 한 저가 주택에 많은 관심을 기울여야 한다. 소비자들은 주택 시장의 대대적인 변화를 기대해서는 안된다. 대규모 투자자에 대한 법안의 제한은 의미 있는 조치이지만, 소비자 들은 투자자 스스로 가격을 조정할 수는 없다 는 점을 이해해야 한다. 전국적인 주택 모기지 대출 기관에 따르면 법안의 나머지 절반, 즉 더 많은 저가 주택을 공급하는 것이 똑같이 중요하다고 한다. 건설 업자들이 저가 및 중가 주택 재고를 줄여 압 력을 완화하려 하고 있기 때문이다. ROAD 법안은 이미 일어난 일을 되돌릴 수 는 없지만, 언젠가 서명된다면 투자 활동을 억제하고 공급을 늘림으로써 향후 주택 시장 주기를 재편할 수 있을 것이다.