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▶4면 < 5월 주택매매 > 에 이어 불안한 주택 시장 주택 시장은 2022년 팬데믹 시기의 최저치 에서 주택 모기지 대출 이자율이 상승하기 시 작하면서부터 침체기에 접어들었다. 지난해 기존 주택 매매는 30년 만에 최저 수준에 머 물며 사실상 정체 상태였다. 올해 들어서도 거래량은 부진한 흐름을 이어가고 있다. 올 해 1분기부터 3개월간 전년 동기 대비 감소 세를 보인 후 4월에도 변동 없이 보합세를 유 지했다. 특히 2010년대 초반, 사상 최저 수준의 주택 모기지 대출 이자율이 주택 구매 열풍을 부추 겼던 시기에 주택 가격이 급등하면서 많은 잠 재적 주택 구매자들이 시장에서 소외되었다. 또한, 수년간 평균 이하의 신규 주택 건설로 인해 전국적으로 주택 공급이 만성적으로 부 족한 상황이 지속되면서, 수년 간의 판매 부 진 속에서도 주택 가격이 유지되는 데 일조했 다. 주택 모기지 대출 매입기관인 프레디맥은 지난달 주택 구매 계약은 30년 만기 주택 모 기지 대출 평균 이자율이 6 % 에서 6.46 % 사 이였던 3월과 4월에 체결되었을 가능성이 높 다고 밝혔다. 지난주 평균 모기지 이자율은 6.48 % 로, 1년 전의 6.85 % 보다 하락했다.
평균 모기지 이자율은 1년 전 수준보다 낮 게 유지되고 있지만, 이란과의 전쟁 발발 이 후 전반적으로 상승세를 보였다. 이란 전쟁으
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로 인해 페르시아만에서 전 세계로 원유를 운 송하는 유조선 운항이 차질을 빚고 유가가 급 등했기 때문이다. 전쟁이 지속되면서 고유가 전망이 확산되자 장기 국채 수익률이 상승했 고, 이는 대출 기관들이 주택 모기지 대출 이 자율 산정 기준으로 삼는 지표가 되어 모기지 이자율 상승으로 이어졌다.
전쟁으로 인한 인플레이션 급등이 없었다 면 30 년 고정 주택 모기지 대출 평균 이자율 은 5 % 대 중반에서 후반까지 떨어졌을 것이
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다. 주택 모기지 대출 이자율에 대한 불확실 성에도 불구하고, 지난달 주택 매매에서 생 애 첫 주택 구매자가 차지하는 비중은 35 % 로, 2020 년 6 월 이후 최고치를 기록했다. 과거 에는 생애 첫 주택 구매자가 전체 주택 판매 의 40 % 를 차지했다. 현재 모기지 이자율 수준에서 주택 구입 여 력이 있는 사람들은 여러 시장에서 나타나는 구매자 친화적인 추세의 혜택을 보고 있을 가 능성이 높다. 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴 |
( Realtor. com) 에 따르면, 5 월 중간 주택 매 매가는 전년 동기 대비 2.4 % 하락했는데, 이 는 2017 년 이후 가장 큰 폭의 하락이다. 또한, 시장에 나와 있는 주택 매물도 더 많 아졌지만, 주택 재고량은 여전히 과거 평균 수준에는 훨씬 부족하다. 전국부동산중개인 협회에 따르면, 5 월 말 기준 미분양 주택은 155 만 채로, 4 월 대비 3.3 %, 작년 5 월 대비 0.6 % 증가했다. 하지만 이는 코로나 19 팬데믹 이전의 평균 재고량인 약 200 만 채에는 여전히 못 미치는 수치다. 5 월 말 기준 미분양 주택 재고량은 현 재 판매 속도를 기준으로 4.5 개월 치 공급량 에 해당한다. 전통적으로 5 ~ 6 개월 치 공급량 이 주택 구매자와 판매자 간의 균형 잡힌 시 장으로 여겨진다.
여름 시즌은 한 해의 주택 시장을 좌우할 정도로 거래가 활발한 시기다. 이란 전쟁의 여파는 인플레이션을 촉발시킨다는 데에 있 고 이는 주택 시장에서 가장 민감한 요인 중 하나인 모기지 이자율을 오르게 만드는 요인 이 된다. 이란 전쟁이 조속히 끝나지 않는다면 모기 지 이자율은 7 % 를 향해 움직일 가능성도 있 다. 그리고 전쟁이 끝나더라도 미국 재정 적 자로 인해 국채 수익률이 폭등하게 되면 모기 지 이자율도 상승한다. 이는 여름 성수기의 주택 시장에는 치명적인 타격이 될 수 있다.
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▶5면 < 자녀 상속 > 에 이어
사람들은 항상 이사 비용을 과소평가한다. 계약 체결 비용, 이사 비용, 그리고 새 집을 마련하는 데 드는 비용까지 모두 합치면 만 만치 않다. 실제로 최근 리얼터닷컴의 연구 에 따르면 평균 이사 비용은 무려 17,000달러 에 달한다.
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성인 자녀에게 주택 자산이 생명줄 은퇴자들이 주택 자산을 활용하기 어렵게 만드는 여러 요인들이, 정작 그들의 성인 자 녀들에게는 그 자산의 가치를 더욱 높여주고 있다. 젊은 주택 구매자들은 높은 집값, 높은 모기지 이자율, 학자금 대출, 그리고 오랜 기 간 동안 높은 임대료에 직면하고 있다. 이 모 든 것들이 계약금을 마련하거나 원하는 집을 구매하는 것을 더욱 어렵게 만든다. 그 결과, 리얼터닷컴 경제 연구팀의 최근 분 석에 따르면, 2025 년까지 약 180 만 가구의 잠 재적인 Z 세대와 밀레니얼 세대가 주택 시장 에서 소외될 것으로 예상하고 있다. 하지만 여러 세대가 함께 주택을 구매하는 것은 이런 상황을 완전히 바꿀 수 있다. 은퇴자는 자산 을, 성인 자녀는 소득을 제공하므로, 이는 더 욱 강력한 조합이 될 수 있다. 한 세대는 축적 된 주택 자산을, 다른 세대는 현재 소득을 제 공한다. 이렇게 합쳐지면 어느 한쪽이 단독으 로는 쉽게 선택하거나 구매할 수 없는 주택을 구입할 수 있게 된다. 이는 오늘날의 주택 가격 부담 문제를 해결 하는 방안이 될 수 있을 뿐 아니라, 상속 시기 를 바꿀 수 있다는 점에서 가장 큰 이점이 될 수 있다. 자녀에게 실제로 필요한 상속은 20 년 후 자녀가 55 세가 되어 경제적 어려움을 극복했을 때를 위한 돈이 아니라, 지금 당장 집을 살 수 있도록 도와주는 돈이다. 자녀가 지금 당장 집을 마련하고 집에 돈이 들어가지 않으면 은퇴할 때까지 집에 들어가냐 하는 돈 이 저축으로 남는다. 부자 대열에 들어설 수 |
있는 것이다. 리얼터닷컴의 추가 연구에 따르면, 30 세 이 전에 첫 주택을 구입하면 10 년 더 기다렸다 가 구입하는 것보다 50 세가 되었을 때 순자 산이 22.5 %, 즉 119,000 달러 더 증가하는 것 으로 나타났다. 젊은 세대가 가장 필요로 할 때 부가 이전되고 나이가 들수록 부가 축적 되는 것이다.
은퇴 자산을 가족 공동 주택으로 전환할 때 의 위험성 하지만 더 큰 집을 사는 것이 무조건 좋은 것은 아니다. 다세대 주택은 두 가구를 따로 운영하는 비용을 줄일 수 있지만, 공동의 책 임 부담을 만들 수도 있다. 집이 클수록 재산 세, 보험료, 공과금, 유지 보수 비용이 더 많 이 든다. 하지만 전문가들은 가장 큰 위험은 해석의 여지를 너무 많이 남겨두는 것이라고 지적한
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다. 다세대 주택이 실패하는 이유는 대출 때 문이 아니라 서류 작업 때문이다. 소유권, 분 담금, 그리고 퇴거 조건은 첫 번째 짐을 싸기 전에 서면으로 작성되어야 한다. 결과적으로 자녀가 둘 이상일 때, 공동 지분은 소유권 다 툼의 빌미를 제공하고 재산을 둘러싼 가족 분 쟁이 되기 쉽다. 이런 상황은 다세대 거주가 새롭게 부상하 는 양상을 보여준다. 물론 높은 주택 가격에 대한 대응책이기도 하지만, 일종의 조기 상 속 형태이기도 하며, 상속 재산은 보호되어 야 한다. 즉, 가족 구성원 모두가 함께 거주하 는 동안 주택을 어떻게 운영할지 명확히 해야 한다. 누가 대출금을 갚고, 누가 공과금을 부 담하고, 예상치 못한 수리비는 누가 처리할지 등을 정해야 한다. 또한, 가족 구성원 중 누군가가 집을 나가 고 싶어 하거나, 간병이 필요하거나, 이혼하 거나, 실직하거나, 사망하는 경우 어떻게 할 |
지, 그리고 소유권이 다음 세대로 넘어갈 때 주택을 어떻게 관리할지 등, 시급해지기 전에 미리 어려운 문제들을 생각해 두어야 한다. 다세대 주택이 모든 세대에 자동으로 도움 이 될 거라고 생각한다면, 그것은 잘못된 생 각이다. 하지만 그런 혜택은 가족이 주택 구매 계획 만큼이나 위험 요소를 신중하게 계획할 때에 만 공유될 수 있고, 이것이 바로 해당 주택이 가족에게 최선의 선택인지 판단하는 가장 좋 은 기준이 된다. 집을 더 큰 곳으로 옮기는 것 이 더 작은 곳으로 옮기는 것보다 나은지는 한 가지 질문에 달려 있다. 가족이 함께 살 수 있을까? 그리고 소유권 조건이 서면으로 명확하게 정해져 있을까? 만약 자녀가 한 명이라면 이 질문에 대한 대 답은 의외로 간단하고 명료하다. 반대로 자녀 가 둘 이상이라면 이 질문에 대한 답은 존재 하지 않을 수 있다. |