미국 부동산

2026 년 6 월 19 일- 2026 년 6 월 25 일 C-5

< 최민기 기자 > 은퇴자들이 더 이상 집 크기를 줄이는 것이 이득이 되지 않는다고 판단해, 오히려 더 큰 집으로 이사하고 자녀에게 조기 상속을 해주 는 추세다. 수십 년 동안, 은퇴자들과 자녀들 이 독립한 부모들이 집 크기를 줄이는 것은 실용적이고 재정적인 통과 의례였다. 큰 가 족 주택을 팔고 더 작은 집을 사서 차액을 저 축하고, 은퇴 이후의 생활을 간소화하는 것 이었다. 하지만 오늘날의 주택 시장에서는 이런 계 산법이 은퇴자들에게 불리하게 작용하고 있 고, 세대 간 부의 계승을 위협하고 있다. 미 국 절반 이상 지역에서 적당한 크기의 첫 주 택 가격이 100만 달러에 육박하는 상황에서, 평범한 집이라도 새로 장만하는 데 드는 비용 은 은퇴자들이 자신을 위해, 또는 자녀에게 물려주고자 했던 자산의 상당 부분을 탕진하 게 만들 수 있다. 동시에, 성인이 된 자녀들은 가족의 도움 없 이는 집을 살 수 없는 상황에 직면하고 있다. 이처럼 과거에는 단순한 생활 방식의 결정이 었던 것이 이제는 훨씬 더 복잡한 가족 재정 계산으로 바뀌었다. 이는 더 이상 단순히 라 이프스타일의 문제가 아니다. 감당할 수 있는 능력의 문제이자, 자산 이전 문제로 바뀌었

다. 성인이 되어 독립하기 위해서는 집을 사 야 하는데 소득에 비해 주택 가격은 거의 5 배 에 가깝다. 도저히 집을 살 수 있는 재정적 여 력이 없다. 이 때문에 부모들이 선택한 것이 커다란 집을 구입해 자녀와 함께 살면서 자연 스럽게 자녀 소유가 되게 하는 것이다. 그래서 일부 은퇴자들은 주거 공간을 줄이 고 나중에 주택 자산을 활용하기보다는 성인 자녀와 함께 더 큰 집을 구매하고 있다. 하지 만 더 큰 집으로 이사하는 것이 항상 좋은 것 만은 아니다. 더 큰 집은 종종 더 높은 소유에 따른 운영비, 더 높은 재산세, 그리고 주택 소 유자에게 더 큰 부담을 수반한다. 지금은 두 가지 좋은 선택지 중에서 고르는 문제가 아니 다. 어떤 무거운 문이 열릴지 결정하는 것이 아니라, 실제로 어느 문을 밀고 들어갈지 결 정하는 것과 같다.

집을 줄여 소유하는 은퇴자가 줄어드는 이유 예전처럼 주거 공간을 줄이는 것이 지금은

별로 이득이 되지 않는다. 노년층 주택 소유 자들은 주택 자산을 보유하고 있지만 성인 자 녀들은 힘들게 쌓아 올려야 한다. 하지만 두 가지 시장 요인이 세대 간 자산 이전을 더욱 어렵게 만들고 있다. 바로 높은 모기지 이자 율과 일부 장기 주택 소유자들이 직면하고 있 는 양도소득세 부담이다. 예전에는 은퇴하고 집을 줄이는 과정이 비교적 간단했다. 그냥 차액을 주머니에 넣으면 됐었다. 하지만 이 제는 더 이상 그렇지 않다. 차액의 절반 가까 이는 세금으로 내야 할 수 있다. 주택 모기지 대출이 있는 주택 소유자에게 집을 파는 것은 낮은 모기지 이자율을 포기하 고 현재의 높은 모기지 이자율로 다시 집을 사는 것을 의미할 수 있다. 리얼터닷컴( Realtor. com) 이 연방주택금융청( FHFA) 전국 주택 모기지 대출 데이터베이스를 분석한 최 신 자료에 따르면, 현재 남아 있는 주택 모기 지 대출의 절반 이상이 여전히 4 % 이하의 모 기지 이자율을 유지하고 있다. 전체 중에서

약 78 % 는 6 % 미만의 모기지 이자율을 받고 있다. 또한 2024 년 연방준비제도( Fed) 보고 서에 따르면, 주택 모기지 대출 이자율 고정 이 2021 년에서 2022 년 사이 주택 모기지 대출 차입자의 이동성 감소의 이유를 설명하는 것 으로 나타났다. 그리고 세법 개정안도 있다. 주택 소유자는 국세청( IRS) 요건을 충족하는 경우, 주거용 주택 매각으로 발생하는 양도소득을 최대 25 만 달러( 부부 공동 신고의 경우 최대 50 만 달 러) 까지 소득 공제받을 수 있다. 하지만 주택 가격이 급격히 상승했음에도 불구하고 이런 공제 한도는 1997 년 이후 변동이 없다.

전국부동산중개인협회의 최근 분석에 따르 면, 전체 자가 소유 가구의 약 15 % 에 해당하 는 1,310 만 가구가 이미 양도소득 공제 한도 를 초과하는 미실현 이익을 보유하고 있다. 은퇴자들에게는 이런 상황이 주택 가격 상 승으로 인한 자산 증식이 오히려 불이익으로 작용한다. 가족의 부를 축적하게 해준 주택 가격 상승이 오히려 그 자산을 현금화하는 데 더 큰 비용을 초래할 수 있기 때문이다. 집을 팔고 다시 집을 사고 이사하고 세금 등을 모 두 고려하면, 주택 규모를 줄이는 데 드는 비 용은 예상보다 훨씬 적을 수 있다.

▶6 면에 계속

ALPINE MC Realty LLC � Bridge Plaza Ste.# ��� Fort Lee, NJ ����� Cel.( ���) ���-���� Tel.( ���) ���-���� Fax.( ���) ���-����