C-4 2026 년 6 월 26 일- 2026 년 7 월 2 일 미국 부동산

< 김선영 기자 > 고령화는 시골 지역과 교외 지역에서도 나 타나고 있다. 교외 지역은 원래 젊고 성장하 는 가족들을 위해 설계되었는데, 공립학교를 중심으로 자동차가 주요 교통수단으로 대개 쇼핑몰로 가는 용도로 이용되는 곳이었다. 하 지만 데이터 분석에 따르면, 2000년에서 2024 년 사이 교외 지역에 거주하는 노인 인구는 두 배 이상 증가했다. 이는 미국의 출산율 감 소 추세와 맞물려 나타나는 현상으로, 미국은 2024년에 여성 1인당 1.6명의 출산으로 사상 최저치를 기록할 것으로 예상된다. 이런 출산 율 감소는 2000년대 초중반부터 시작되었다.

한편, 미국노령은퇴자재단( AARP) 의 조사 에 따르면 50세 이상 노인의 대다수인 75 % 가 현재 거주하는 지역에서 노년을 보내고 싶어 하며, 73 % 는 지역 사회에 계속 머물고 싶어 하는 것으로 나타났다. 하지만 설문 응답자의 절반만이 안정적인 공공 서비스나 의료 서비 스 접근성 등 미래에 필요한 것들을 자신들이 거주하는 지역 사회가 충족할 수 있을 것이라 고 생각했다. 수백만 채의 가족 규모 주택이 점점 더 은퇴자들에 의해 점유되고 있다. 교 외 지역의 고령화에도 불구하고, 젊은 가족들 의 교외 주택 수요는 여전히 존재한다. 그러 나 많은 단독 주택은 자녀들이 독립한 고령자 들이 소유하고 있다. 젊고 성장하는 가족을 위해 설계된 교외 지역에서 노년을 보내는 것 을 고령자들이 선택함에 따라, 이는 부동산, 사회 기반 시설, 자산 가치 등 모든 것에 영향 을 미치게 된다. 한마디로, 교외는 은퇴한 노 령 인구가 생활하기에는 적합하지 않다.

인구 조사 데이터 분석에 따르면, 오늘날 침실이 3개 이상인 주택의 27 % 는 65세 이상 노인들만 거주하고 있다. 이 비율은 20년 전 의 19 % 에서 증가한 것이다. 베이비붐 세대 와 침묵의 세대는 전체 인구의 18 % 를 차지 한다. 이들 중 대부분인 78.6 % 는 자가 주택 을 소유하고 있고, 이는 전국주택건설협회( NAHB) 의 최신 지역사회 조사에 따르면 미 국 전체 주거용 부동산 가치의 약 3분의 1을 차지한다. 그러나 자가 주택을 소유한 고령층은 원하 더라도 규모를 줄일 유인이 적다. 높은 모기 지 이자율에 직면할 뿐만 아니라, 규모를 줄 이거나 은퇴자 커뮤니티로 이주하는 등 지역 사회에 머물 수 있는 선택지가 적기 때문이 다. 게다가 시장에 나오는 매물도 많지 않다. 전국주택건설협회에 따르면 2024년 침실 3 개짜리 단독주택 비율은 47 % 로 2011년 이후 최고치를 기록했다. 이는 단독주택 착공 건수 의 거의 절반에 해당한다. 침실 2개 이하인 주 택은 11.4 % 에 불과했다. 이런 상황은 주택 공 급 부족을 초래하고, 자산 가치를 인위적으로 부풀려 궁극적으로 젊은 주택 구매자들이 시

장에서 배제되는 결과를 낳을 수 있다.

‘ 실버 쓰나미’ 역현상으로 ' 실버 쓰나미 ' 는 고령 주택 소유자들이 주택 규모를 줄이거나 은퇴하면서 발생하는 주택 재고 증가를 의미한다. 최근 미국 지역사회 조사에 따르면, 미국에는 65 세 이상 인구가 약 6,120 만 명으로 전체 인구의 약 18 % 를 차 지한다. 베이비붐 세대와 침묵 세대를 포함하 는 이 연령대는 78.6 % 에 이르는 높은 주택 소 유율을 보이고 있다. 또한 현재 미국내 전체 자가 소유 주택의 34.1 % 에 해당하는 2,960 만 채의 주택을 보유하고 있다. 이들이 보유한 주택 가치는 약 13 조 8,000 억 달러에 달하며, 이는 미국 전체 주거용 부동산 가치의 약 3 분 의 1 에 해당한다. 베이비붐 세대가 보유한 주 택 비중이 매우 크기 때문에, 이런 주택 재고 증가는 주택 시장에 상당한 영향을 미칠 것이 다. 그러나 지역별 시장 영향은 고령 가구 비 율, 인구 이동 패턴, 주택 구매력 제약 정도에

따라 크게 다를 수 있다. 고령화 사회에서 인 구 유입이 미미한 일부 시장은 공급 과잉에 직면할 수 있지만, 젊은 인구 유입이 활발한 시장이나 가구 형성이 부진한 공급 제약 시장 은 베이비붐 세대의 주택 공급 과잉을 쉽게 흡수할 수 있다.‘ 실버 쓰나미’ 현상을 복잡하 게 만드는 또 다른 요인은 이 연령층이 보유 한 주택의 노후화이다. 상위 100 대 대도시권 에서 65 세 이상 가구 비율이 높은 지역은 주 택 노후화 경향도 높다. 예를 들어 피츠버그 에서는 65 세 이상 거주 주택의 최대 24.3 % 가 1980 년 이전에 건축되어 46 년 이상 된 주택이 다. 따라서 이런 주택은 시장에 나올 경우 상 당한 개보수나 재개발이 필요할 수 있으므로 신축 주택을 직접적으로 대체하기 어렵다. 고 령 가구주들은 자신의 집에 계속 거주하려는 여러 가지 동기가 있다. 주택 모기지 대출이 없는 주택 소유자의 약 66 % 가 이 연령대에 속하기 때문에 주택 매각에 대한 재정적 압박 이 적다. 동시에, 요양원 및 노인생활지원시

설 비용 상승은 이동성을 더욱 저해한다. 결 과적으로, 이 연령대는 이전 세대보다 더 많 이 자신의 집에 머물며 주택 노후 대비 개조( AIP) 에 투자한다. 전국주택건설협회의 분 석에 따르면, 이 연령대의 주택 개조 신청 건 수가 증가했는데, 개조업체들은 주택 노후 대 비 개조( AIP) 요청이 상당히 증가했다고 밝 혔다. 종합적으로 볼 때, 이른바 ' 실버 쓰나 미 ' 는 향후 10 ~ 20 년 동안 인구 변동으로 인해 주택 공급이 증가할 수 있음을 시사한다. 하 지만, 지역적 구조적 제약으로 인해 주택 시 장에 미치는 영향은 제한적일 수 있다. 장기 적으로 주택 가격 부담을 완화하기 위해서는 전반적인 주택 공급, 특히 중고밀도 주택 개 발을 통한 공급 확대가 필요하다.

노후화된 교외는 노년층에 부적합 노후화된 교외 지역은 노년층을 위해 설계 된 곳이 아니다. 교외 지역의 주택은 원래 가 족을 위해 지어졌다. 흔히 2층 구조에 여러 개 의 침실을 갖춘 큰 집들이 많다. 또한 교외 지 역은 자동차를 중심으로 설계되어 있어, 식료 품점에서 우유를 사러 갈 때도 걸어가는 대신 차를 이용한다. 도심과 달리 교외 지역은 노 인들에게 도움이 될 만한 대중교통이나 기타 서비스가 부족한 경향이 있다. ▶6면에 계속

주택매매 / 비즈니스매매 / 상가매매 / 상업용 리스 / 투자상담 등

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