미국 부동산

2026 년 3 월 6 일- 2026 년 3 월 12 일

C-5

< 최민기 기자 > 4년전 모기지 이자율이 상승하기 시작해 현 재까지 주택 가격은 떨어지지 않고 있다. 최 근 모기지 이자율이 하락하는 추세를 보이자 주택 가격이 떨어질 것이란 기대가 커지고 있 지만 보다 신중하게 접근할 필요가 있다. 주택 모기지 이자율이 상승하기 시작한 지 4년이 되었고, 이는 현대 역사상 가장 급격 한 금리 인상 중 하나를 촉발했다. 모기지 이 자율은 2021년 말 3 % 를 조금 넘는 수준에서 2022년 중반에는 거의 6 % 까지 치솟았는데, 이는 2022년 3월 팬데믹 이후 긴축 사이클의 첫 단계를 시작하면서 주택 시장을 근본적으 로 재편한 것에 기인한다. 이런 급격한 이자율 상승은 팬데믹 이후 주 택 사이클의 시작을 알렸고, 자물쇠 효과, 지 역별 주택 재고 및 가격 격차 심화, 그리고 오 늘날 만연한 주택 구매력 저하의 토대를 마련 했다. 4년이 지난 지금, 주택 시장이 높은 모 기지 이자율에 어떻게 적응했는지, 특히 예 상치 못한 방식으로 어떻게 변화했는지 평가 한다면 가격이 떨어지지 않은 이유를 알 수 있다. 당시에는 높은 주택 모기지 이자율이 수요 를 빠르게 식히고 역사적으로 경직된 시장을 완화시켜 궁극적으로 주택 가격을 떨어트릴 것이라는 예상이 널리 퍼져 있었다. 다만, 팬 데믹 효과가 이어진다면 가격이 떨어지지 않 을 것이란 일부 전망도 있었다. 오늘날, 이런 충격이 예상했던 광범위한 가 격 하락을 가져오지는 않았다는 것은 분명하 다. 대신 주택 시장은 거래량에서 크게 감소 했다. 기존 주택 판매는 급격히 감소해 30년 만에 최저 수준에 머물렀고, 재고는 처음에 는 줄어들다가 점진적이고 불균등하게 회복 되었다. 그리고 2022년 이전보다 주택을 소유 한 가구의 이사 건수는 훨씬 적다. 4년이 지난 지금, 핵심 질문은 높은 모기지 이자율이 주택 시장을 둔화시켰음에도 주택 가격 하락으로 이어지지 않았는지, 그리고 이

전국 북동부 중서부 남부 서부

재고 매물 변화 142.10 % 22.40 % 67.10 % 213.70 % 180.00 %

것이 앞으로 주택 시장에 어떤 영향을 줄 것 인가이다.

판매 감소에도 주택 가격은 잘 버텨 높은 모기지 이자율이 주택 수요에 미친 가 장 두드러진 영향은 기존 주택 판매의 급격한 감소다. 계절 조정 연율 기준 2022 년 1 월 643 만 채에서 2026 년 1 월 391 만 건으로 4 년 만에 거의 40 % 감소했다. 2025 년 연간 매매는 406 만 3 천 건에 불과해 1995 년 이후 최저치를 기록했다. 모기지 이자 율 상승으로 인한 수요 축소는 거래량 감소 로 이어졌고, 이후 재고 증가로 이어졌다. 전 국 활성 매물 건수는 2022 년 1 월 이후 두 배 이상 증가해 142.1 % 상승했다. 2023 년 10 월 7.79 % 로 정점을 찍었던 모기지 이자율은 이 후 6.01 % 까지 하락했다. 이는 2022 년 9 월 이 후 최저 수준이지만, 2022 년 이전 수준보다는 여전히 높다.

한편, 상승하는 이자율과 급증하는 재고에 도 불구하고 전국 중간 주택 가격은 8.1 % 상 승했고, 평방피트당 가격은 11.5 % 상승했다. 이런 장기적인 가격 상승은 높은 모기지 이자 율의 영향을 고려하기 전에도 이미 주택 구

2022.1 ~ 2026.1 지역별 변화

리스팅 가격 8.10 % 15.30 % 22.00 % 7.40 % 2.20 %

매물 대기일수

매력에 상당한 영향을 미쳤다. 재고 회복세 자체는 정상화가 아닌 오히려 지역별 차이를 보여준다. 서부와 남부 지역에서는 2022 년 1 월 이후 활성 매물 수가 거의 세 배 가까이 증 가해 각각 213.7 % 와 180 % 상승했다. 댈러스, 랄리, 오스틴, 덴버, 탬파, 내쉬빌과 같은 도 시에서는 재고가 350 % 이상 증가했는데, 이 는 코로나 19 팬데믹 시대의 극심한 공급 부족 에서 완전히 벗어난 이례적인 현상이다. 이런 급격한 재고 회복은 시장에 오래 남아 있던 매물과 신규 건설 덕분이다. 반면, 북동 부와 중서부 지역의 회복세는 훨씬 미미해 재 고가 각각 22.4 % 와 67.1 % 증가하는 데 그쳤 다. 실제로 시카고, 하트퍼드, 뉴욕시는 4 년 전보다 현재 활성 매물 수가 더 적다. 이는 신 규 건설이 거의 이뤄지지 않는 것과 밀접한 관련이 있다. 재고가 폭발적으로 증가한 대도시에서도 2022 년 이후 가격 하락은 드물었다. 상위 50 개 도시 중 8 개 도시만이 2022 년 1 월 대비 평 방피트당 가격 하락을 기록했다. 상위 50 개 대도시 중 42 개 도시에서는 주택 가격이 금리 인상 충격이 시작될 당시보다 여전히 높다. 매물 측면에서는 훨씬 풍족해 보이지만 가격

19 2 11 23 30

신규 매물 증감

1.70 %-13.50 %-10.30 % 9.10 % 2.70 %

가격하락 비율 8.2 2.8 4.2 9.6 10.6

측면에서는 의미 있는 하락이 보이지 않는다 는 점, 더 나아가 높은 이자율을 고려하면 더 욱 감당하기 어려워졌다는 점은 일종의 비정 상적인 것으로 느껴진다. 이는 수요와 공급의 법칙이 멈춘 것이 아니라, 예상보다 불균등하 고 점진적으로 작용한 것으로 볼 수 있다. 이 런 현상의 원인 중 하나는 지역별 차이이며, 또 다른 원인은 시장이 역사적으로 이례적인 공급 부족 상태였던 팬데믹 시대라는 매우 특 이한 상황에서 출발했기 때문이다.

하지만 더 근본적인 설명은 이번 주택 시 장 주기, 특히 저금리 시대의 팬데믹 열풍에 서 고금리 시대의 수요 위축으로의 전환 과 정에서 새로운 마찰 요인이 발생했다는 점이 다. 시장 활동을 둔화시킨 요인들은 가격 하 락 압력을 제한하는 역할도 했다. 이런 마찰 요인들은 급격한 가격 조정을 막는 데는 도 움이 되었지만, 시장이 완전히 균형을 이루 는 것을 방해했다. 이런 독특한 시장 마찰을 일으킨 요인들이 가격을 상승하게 만들었다 고 할 수 있다.

세 가지 구조적 마찰 요인 높은 모기지 이자율이 수요를 둔화시키고 전국적으로 매물 재고가 두 배 이상 증가했 음에도, 많은 지역에서 가격은 견조한 흐름을 보였다. 높은 이자율은 신규 매물 유입을 제 한하고( 이자율 자물쇠 효과) 재고 증가의 구 성 방식을 매물 수 증가가 아닌 매물 보유 기 간 연장으로 변화시켰다. ▶6면에 계속