C-6 2026 년 3 월 6 일- 2026 년 3 월 12 일

미국 부동산

은 팬데믹 당시 주택 구매 열풍이 최고조에 달했을 때 책정된 최고 가격에 대한 기대감을 쉽게 버리지 못하고 있지만, 2026 년에는 이런 상황이 바뀔 것으로 예상한다. 과거에는 주 택 가격과 소득의 비율, 즉 3 대 1 이라는 비 율이 오랫동안 통용되어왔던 일반적인 기준 이었다. 하지만 주택 가격과 소득의 비율이 5 대 1 이 되면, 젊은 가구들이 연방주택국 모기 지 융자의 3.5 % 계약금이든 일반 모기지 융 자의 10 % 계약금이든 간에 저축하기가 더 어 려워진다. 그러나 모든 주택 경제학자가 가 격 하락에 동의하는 것은 아니다. 부동산 정

보 사이트 리얼터( Realtor. com) 의 경제학자 는 2026 년 주택 가격이 소폭 상승할 것이라는 자신의 전망을 재차 강조했다. 호가를 보면 올해는 소폭 상승할 것으로 예 상한다고 말했다. 1 월 주택 호가는 전년 동기 대비 거의 변동이 없었지만, 실제 거래 가격 은 소폭 상승했다. 이는 특히 북동부와 중서 부 지역의 주택 시장 경쟁이 지속되고 있음 을 반영한다. 한편, 최근 몇 달 동안 가격을 인하하는 매물의 비율이 감소했다. 이는 주 택 판매자들이 처음부터 적정 가격을 책정하 고 2026 년까지 호가 인하를 피하려는 것으로

보인다. 하지만 시장 상황은 지역별로 큰 차 이를 보이고 있다. 남부와 서부 지역은 시장 이 침체되고 가격이 하락하는 반면, 중서부 와 북동부 지역은 시장이 활황을 보이면서 가격이 상승하고 있다. 주택 시장의 범위가 상당히 넓고, 전국 각 지 역의 재고 상황이 제각각 다르기 때문에 일반 적으로 주택 시장에서 볼 수 있는 것보다 지 역별 격차가 더 크게 벌어지고 있는 것이 주 택 시장의 모습이다. 주택 가격 하락은 신규 주택이 몰린 지역에서 일부 나타나는 현상으 로 보는 것이 타당할 듯하다.

▶5면 < 주택 가격 > 에 이어 이런 조건들, 즉 자물쇠 효과, 시장 침체, 주 택 자산 가치 상승, 그리고 이사를 강요하는 경제적 이유가 사리지자 잠재적 판매자들이 가격을 낮추기보다는 매물을 철회하도록 만 들었다( 매물 철회 급증). 이런 요인들이 복합 적으로 작용해 전국 대도시 지역의 주택 가격 하락 압력을 제한했다. 즉, 많은 잠재적 판매자들은 낮은 모기지 이 자율로 인해 현재 재정적으로 유리한 위치에 있고, 이사를 할 필요가 없다. 많은 경우, 너무 낮다고 생각하는 가격을 받아들이기보다는 기다리는 것을 선택하고 있다. 그 결과, 주택 매매는 30년 만에 최저 수준에 머물렀고, 주 택 가격은 대체로 안정적인 수준을 유지했다.

1) 이자율 자물쇠 효과: 판매자 감소 및 필 수 구매자 증가 이자율 자물쇠 효과는 이번 시장 마찰을 가 져온 주요 구조적 특징 중 하나다. 최근 주택 모기지 대출 분석에 따르면, 상당수의 주택 소유자가 여전히 현재 이자율보다 훨씬 낮은 이자율을 유지하고 있다. 차입자의 50 % 이상 이 4 % 미만의 모기지 이자율을 받고 있다. 많 은 가구에게 이사를 한다는 것은 낮은 주택 모기지 대출을 거의 두 배나 높은 이자율로 갈아타는 것을 의미한다. 전국적으로 2026 년 1 월 신규 매물 등록 건 수는 2022 년 1 월 대비 1.7 % 증가에 그쳐 4 년 동안 거의 변동이 없었다. 북동부 지역에 서는 신규 매물 등록 건수가 같은 기간 동안 13.5 % 감소했고, 중서부 지역에서는 10.3 % 감소했다. 이 지역들은 재고 증가율이 가장 낮은 지역으로, 주택 소유자들이 이사할 경 우 가장 큰 비용 증가에 직면하는 지역이다. 하지만 자물쇠 효과로 인해 사람들이 시장 에서 이탈하면서 주택 공급과 수요가 모두 감 소했는데 가격 상승 압력을 가했다.

여기에는 두 가지 주요 이유가 있다. 첫째, 주택 시장이 공급 부족 상태이고 판매자에게 유리할 때, 자물쇠 효과는 시장을 더욱 경색 시킨다. 의자뺏기 게임에서 한 사람과 의자 하나를 치우면 남은 자리를 차지하기 위한 경 쟁이 더욱 치열해지는 것과 같다. 둘째, 자물 쇠 효과는 여유로운 구매자들을 시장에서 많 이 이탈시켜, 이사하거나 필요에 의해 구매하 는 사람들의 비중을 상대적으로 높인다. 이는 자연스럽게 선택의 폭이 좁아진 구매자들이 필요한 것을 얻기 위해 프리미엄을 지불할 의 향이 있는 것으로 나타난다. 이것이 바로 오 퍼 가격의 상승으로 나타났다.

2) 장기적인 효과: 매물 기간 증가 vs. 신 규 매물 증가 2022 년 1 월 이후 전국적으로 활성 매물 수가

주요 대도시 매트로 지역 애틀랜타, GA 볼티모어, MD 하트포트, CT 뉴욕, NY 필라델피아, PA 리치몬드, VA 버지니아비치- 노폭, VA

워싱턴 DC, 알렉산드리아-VA-MD

142 % 증가했지만, 이 수치는 중요한 구성 변 화를 숨기고 있다. 전반적으로, 특히 최근에 는 신규 매물 유입보다는 기존 매물의 재고로 인해 장기 재고가 증가했다. 2021 년과 2022 년 초에는 전국적으로 신규 매물이 전체 활성 매 물의 약 85 %~ 90 % 를 차지했다. 주택 거래는 2022 년 1 월 평균 59 일에서 2026 년 1 월 평균 78 일로 늘어나 느리게 진행되었고, 재고 회전율 도 팬데믹 이전 1 월 평균 84 % 보다 이례적으 로 느렸다. 2026 년 1 월에는 이 비율이 36 % 까 지 떨어졌다. 이런 변화는 시장에 꾸준히 진입하는 신규 매물보다는 주택이 더 오랫동안 시장에 나와 있는 활성 재고 증가에 기인한다는 것을 보여 준다. 판매자들은 빠른 거래를 위해 공격적 으로 가격을 책정하기보다는 인내심을 갖고 가격 수준을 시험하며 구매자를 기다리고 있 다. 물론, 시장에 나와 있는 기간이 길어진다 는 것은 구매자에게 더 유리한 방향으로 시장 이 움직이고 있음을 의미한다. 시장의 속도가 느릴수록 가격 조정 과정도 느려진다. 공급이 물량 증가보다는 장기적으로 축적될 경우, 구 매자와 판매자가 정확한 가격 신호를 얻는 데 시간이 더 오래 걸리기 때문에 시장 가격 조

< 2022 년 1 월 이후 매트로 지역의 변화 추이 >

활성재고 170.20 % 83.90 %-8.60 %-0.80 % 35.80 % 99.10 % 58.20 % 97.20 %

리스팅 가격 2.60 % 18.40 % 18.10 % 19.80 % 16.70 % 16.90 % 27.40 % 8.90 %

대기일수

정에도 더 오랜 시간이 소요된다. 이는 경직 된 시장의 본질적인 특징이다. 거래 회전율이 낮으면 즉, 판매량이 적으면 적정 가격 발견 의 기회도 줄어든다.

3) 매물 취소 효과: 가격 하락의 안전장치 주택 가격 하락을 제한하는 세 번째 요인은 매물 취소의 증가다. 2025 년 한 해 동안 매물 취소가 크게 증가했는데, 이는 변화하는 주택 시장의 현실에 직면하고 싶지 않은 판매자들 에게 일종의 " 비상 탈출구 " 역할을 했다. 이런 현실 부정은 자기 충족적 예언이 되기도 했는 데, 매물 취소라는 탈출구를 택함으로써 가격 하락 압력에 기여하는 공급이 제거되기 때문 이다. 지난 5 년간 1 월 매물 취소 건수는 재고 매물 대비 두 배 이상, 신규 매물 대비 네 배 로 증가했다. 많은 경우, 매물 취소는 판매자의 재정적 어 려움 때문이 아니라 판매자의 특권 의식을 반 영한다. 오늘날 주택 소유자들은 역사적으로 높은 수준의 주택 자산을 보유하고 있다. 대 다수가 낮은 고정 모기지 이자율을 이용하고 있다.

이런 상황은 판매자에게 유연성을 부여하

19 4-7-3 3-12 17 10

신규매물-4.90 %-9.40 %-38.90 %-11.60 %-13.50 %-14.30 % 3.90 %-9.00 %

고, 원하는 가격을 받을 때까지 매물을 올렸 다가 철회하고, 다시 올리는 과정을 반복할 수 있는 여유를 제공한다. 결과적으로 시장 은 재고가 해소되기보다는 정체되는 경향을 보인다. 간단히 말해, 매물 취소는 활성 재고 의 증가를 억제하고 일반적으로 가격 조정을 가속화하는 피드백 경로를 차단해 추가 하락 을 막는 데 도움이 된다. 가격이 아닌 물량 증가를 통한 조정 이런 세 가지 요인을 종합적으로 고려하면 지난 4 년간 주택 시장의 핵심적인 수수께끼 인 가격 상승의 이유를 풀 수 있다. 자물쇠 효과는 주요 지역에서 신규 매물 유입을 제 한했다. 재고 증가는 새로운 판매자의 지속적인 유 입보다는 매물 대기 기간의 연장을 반영한 것 이다. 그리고 구매 수요 감소에 직면하고, 낮 은 이자율과 최근의 자본 이득에 힘입어 많은 잠재적 판매자들은 가격을 대폭 인하하기보 다는 매물을 철회하는 쪽을 선택했다. 주택 수요에 대한 충격은 가격보다는 거래 량 측면에서 주로 나타났다. 이는 이자율 상 승이 공급 감소외에도 다방면으로 영향을 미 쳤기 때문이다. 이런 역학 관계로 인해 시장 이 표면적으로는 완화된 것처럼 보이지만, 주 택 구매력은 여전히 불안정한 상태다. 주택 시장은 가격 폭락 없이 활동이 급격히 위축 되는 현상을 겪었는데, 이는 통화 정책 및 거 시 경제 측면에서 " 연착륙 " 과 유사한 현상이 라 할 수 있다. 그렇다면 주택 시장은 앞으로 어떻게 될까? 이상적으로는 이자율 인하에 힘입어 판매량 과 거래량이 회복되는 순조로운 도약이 이뤄 져야 하지만, 주택 구매력 문제를 심화시키 는 가격 상승 압력은 쉽게 사라지지 않을 수 있다.

순조로운 도약이 보장되는 것은 아니지만, 충분히 가능한 경로가 있다. 주택 모기지 이 자율 하락은 그 자체로 수요를 촉진하고 가격 상승 압력을 가한다. 하지만 동시에 기존 주 택 소유자들이 관망세를 벗어나 매물을 내놓 게 만든다. 기존 소유자들이 매물을 내놓고 새 집을 구매하면, 수요를 늘리는 동시에 공 급 측면에도 기여하게 된다. 이런 역동성은 특히 재고가 팬데믹 이전 수준에 미치지 못하 는 공급 부족 시장에서 매우 중요하다. 이런 선순환 과정이 진행되고 있는지 알 수 있다. 초기 징후는 신규 매물 증가세 강화, 계 약 진행 중인 매물 증가, 그리고 매물 취소 감 소다. 수요와 함께 공급이 확대된다면, 시장 은 저금리로 인한 주택 구매력 향상 효과를 상쇄하는 가격 변동성을 다시 불러일으키지 않고도 활성화될 수 있다. 지속 가능한 회복 은 바로 이런 수요 확대와 매물 증가에 따른 균형에 달려 있다.

주택매매 / 비즈니스매매 / 상가매매 / 상업용 리스 / 투자상담 등

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