C-6 2026 년 3 월 27 일- 2026 년 4 월 2 일 미국 부동산

핵심은 주택 비용 공제와 감가상각 일반적으로 기업이 장비, 가구, 차량 또는 건 물과 같이 내용연수가 긴 자산을 구입할 경 우, 연방 세법은 해당 자산의 취득원가를 과 세소득에서 장기간에 걸쳐 공제하도록 규정 하고 있다. 이런 점진적 감가상각 방식은 급 여 비용이나 매출원가처럼 즉시 공제할 수 있 는 항목과는 다르다. 급여나 매출원가와 달리 건물과 같은 자본 자산은 오랜 기간에 걸쳐 사용에 따른 이익을 창출한다. 이 때문에, 세법은 일반적으로 기 업이 이런 자산의 취득원가를 장기간에 걸쳐 공제하도록 요구한다. 그러나 만약 기업이 취득원가 전액을 구입 시점에 비용 처리할 수 있다면, 즉 즉시 일괄 " 비용 처리 " 정책이 시행된다면, 화폐의 시간 가치 때문에 상당한 세금 절감 효과를 얻을 수 있다. 현행법상 아파트와 같은 주거용 임 대 건물에 대한 투자는 27.5 년에 걸쳐 균등하 게 감가상각 된다. 만약 다가구 주택의 감가 상각 속도를 높이면 기업의 자본 비용이 절감 되어 현행 세제 체계에서는 수익성이 없는 신 규 주택 건설에 대한 투자를 유치할 수 있다. 또한 현금 흐름이 개선되어 개발업체와 투자 자들이 수익을 더 빨리 회수하고 새로운 건물 에 재투자할 수 있게 된다.

다가구 임대 주택의 감가상각 속도 향상은 연방 정책 입안자들이 주택 공급 부족 문제의 상당 부분을 해결하는 데 사용할 수 있는 간 단하고 직접적이며 검증된 도구다. 이 도구는

비용이 많이 들 수 있으므로 정책 입안자들 은 신규 주택 한 채당 즉시 비용 처리할 수 있 는 감가상각비를 15 만 달러로 제한하고, 개발 업체가 원할 경우 주택당 10 % 의 환급 가능한 세액 공제( 최대 1 만 5 천 달러) 를 제공하는 방 안을 고려할 수 있다. 이런 조치를 통해 10 년 동안 75 만 5 천 채의 신규 주택이 건설될 수 있 고, 이에 필요한 비용은 1,540 억 달러에 달할 것으로 예상된다.

정책 설계 고려 사항 다세대 주택 비용 공제를 통해 건설업체의 자본 비용이 줄어들면 이를 통해 단독 주택 건설 확대를 꾀할 수 있다는 것이 이 정책 아 이디어의 골자다. 정책은 비용 통제, 특정 지 역 집중 지원, 또는 세금 1 달러당 신규 주택 수 최적화 등 다양한 방식으로 맞춤화해 목 표를 설정할 수 있다. 100 % 비용 공제를 적 용할 경우, 새로 건설 가능한 주택 수는 1,06 만 채에서 70 만 체 사이이며, 중간 추정치는 89 만 채이다. 건설된 주택 단위당 일정 금액의 즉시 감가 상각을 제공하는 정책은 전체적으로 많은 수 의 신규 주택을 공급하면서도 단위당 효율적 인 비용을 유지할 수 있는 정책이다. 단순히 감가상각 기간을 단축하는 것은 효율적으로 주택을 공급할 수 있지만, 주택 부족 문제를 해결하는 데 필요한 규모에는 미치지 못할 수 있다. 전액 공제 또는 비용의 일정 비율 공제는 신

규 주택 건설당 효율성이 떨어진다. 공제 한 도를 설정하는 구조는 개발업자들이 더 많은 주택을 건설하고 주택 가격을 낮추도록 유도 한다. 왜냐하면 더 비싼 주택을 건설해도 세 금 혜택이 없기 때문이다. 개발업체는 더 작은 규모의 주택을 짓거나, 편의시설을 줄이거나, 기타 비용 절감 조치 를 취함으로써 이를 달성할 수 있다. 주택당 15 만 달러( 물가상승률을 반영해 매년 조정) 의 비용 공제 한도를 설정하면 총 1,540 억 달 러의 비용이 발생하며, 60 만 채에서 90 만 채 에 이르는 대규모 신규 주택 공급이 촉진될 수 있다. 이는 주택 한 채당 상대적으로 낮은 17 만 4 천 달러에서 25 만 4 천 달러의 연방 정부 세 입 지출로 이어진다. 만약 전체 세입 비용보 다 최대한 많은 주택을 공급하는 것이 더 중 요하다면, 주택당 25 만 달러의 비용 공제 한 도가 최선의 정책일 수 있다. 이 옵션을 선 택하면 69 만 4 천 채에서 104 만 3 천 채의 신 규 주택이 공급될 수 있는데, 이는 100 % 비 용 공제 방식과 거의 동일한 주택 공급량이 지만 비용은 120 억 달러 절감된다. 결과적으 로 주택 한 채당 세입 비용이 전액 공제 방식 보다 개선된다. 비용의 50 % 만 비용 공제 대상으로 제한하 면 총비용은 910 억 달러로 줄어들고, 10 년간 31 만 ~ 46 만 채의 주택이 건설될 것으로 예상 된다. 이처럼 비용 공제 비율을 제한하는 것 은 과거에도 선례가 있다. 2002 년 장비에 대

임대 주택 건설의 연방 보조금 현재 임대 주택 건설에 대한 가장 큰 연방 세 금 보조금은 저소득층 주택 세액 공제( LI- HTC) 다. 저소득층 주택 세금 공제는 소득 기 준을 충족하는 사람들에게만 제공되는 주택 건설에 대해 연방 세액 공제( 2026 년 약 150 억 달러) 를 제공한다. 저소득층을 위한 주택 공급은 사회적으로 중요한 가치이지만, 최근 연구에 따르면 저소 득층 주택 세액 공제는 시장에 공급되는 신규 주택 1 채당 약 100 만 달러의 순 효과를 내는 것으로 나타났다. 이는 비용 공제를 활용하려 는 제안의 단위당 예상 비용보다 약 5 배 높은 수치다. 더욱이 저소득층 주택 세금 공제 기 금은 매우 느리게 배분된다.‘ 커다란 아름다운 감세법’ 은 다른 변경 사항 들과 함께 신규 건설에 대한 연간 세액 공제 액을 12 % 증액했다. 그러나 지원금 증액 3 년 차인 2028 년에도 실제 지출액은 이전 기준 지 출액보다 약 3.7 %( 5 억 7,900 만 달러) 증가한 수준에 그칠 것으로 예상한다. 다년간에 걸친 공제 배분 방식이 주택 공급을 신속하게 늘 리는 데 적합하지 않다는 점을 보여준다. 따 라서 저소득층 주택 세금 공제와 다세대 임 대 주택 세금 공제는 상호 보완적인 제도로 봐야 한다. 세금 공제는 모든 소득 계층을 위한 신규 주 택을 신속하고 비용 효율적으로 공급할 수 있 는 반면, 저소득층 주택 세금 공제는 소득 제 한 주택 공급에도 활용될 수 있다.

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