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▶4면 < 금리 동결 > 에 이어
지난 주 모기지 이자율이 오른 것은 연준 회의 결과 금리를 동결한 결과 때문이 아니 다. 오히려 중동 지역의 상황 전개가 인플레 이션에 파급될 가능성이 높아지면서 최근 모 기지 이자율이 상승한 가장 큰 요인이 되었 다. 연준은 모기지 이자율을 직접 통제하지 않는다. 오히려 시중 은행 간 단기 대출 금리 를 결정한다. 중앙은행은 물가 안정과 최대 고용이라는 두 가지 목표를 달성하기 위해 높은 금리로 인플레이션을 억제하고 낮은 금리로 고용 시 장을 활성화한다. 높은 인플레이션을 조절하 기 위해 금리를 인상해야 하지만 악화되는 고 용을 활성화하기 위해서는 금리를 낮춰야 한 다. 높은 인플레이션과 낮은 고용이 연준으로 하여금 금리 동결을 통해 상황을 좀 더 주시 하기로 결정하도록 만들었다.
시장은 올해 금리 인하 없을 것으로 예상 공개시장위원회( FOMC) 는 금리 동결과 함 께 분기별 금리 전망치를 발표했는데, 이는 위원들이 향후 금리 경로에 대해 어떤 생각을 갖고 있는지 보여준다. 위원들의 향후 금리 전망치를 나타내는 점 도표를 보면 지난 12 월 발표된 전망치와 전반 적으로 큰 변화가 없는 것으로 나타났다. 개 별 전망치의 중간치를 보면, 여전히 2026 년에 한 차례의 0.25 % 포인트 금리 인하와 내년에 추가 금리 인하 한 차례를 예상하고 있다. 이 는 12 월 전망치와 동일하다. 파월 의장에 따르면 항상 그렇듯이 이런 개 별 전망치는 불확실성을 내포하고 있고, 위원 회의 의도된 계획이나 결정 사항이 아니라며, 통화 정책은 미리 정해진 노선이 아니고, 회 의를 거듭하며 상황을 충분히 고려하면서 결 정을 내리는 결과라고 강조했다. 이런 지침에도 불구하고, 2026 년 금리 인하
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에 대한 시장의 기대는 약화되고 있다. 연준 의 지침을 분석하면서 금리 결정을 미리 예측 하는 선물시장의 지수에 따르면 금융 시장은 연준의 정책 금리가 12 월에도 동결될 가능성 을 48 % 로 보고 있다. 이는 일주일 전 33 % 에 서 상승한 수치다. 즉, 올해 금리 인하가 없을 것이란 전망이 점차 높아지고 있다. 금리 예측 플랫폼인 폴리마켓에서도 2026 년 금리 인하가 없을 확률을 27 % 로 평가했는데, 이는 일주일 전 약 18 % 에서 상승한 수치다.
주택 시장에 주는 의미 이번 금리 동결은 단순히 표면적인 수치에 그치는 것이 아니다. 많은 가정에 있어 주택 구매력을 약화시키고 주택 수요에 영향을 미 칠 변화를 암시한다.
첫 번째 영향은 월 상환액 증가다. 모기지 이자율이 1 % 포인트 오를 때마다 구매력이 수천 달러씩 감소한다. 이는 주택 구매자 입 장에서 불리할 뿐만 아니라, 주택 판매자가 기대할 수 있는 매수 제안의 규모와 횟수도 줄어든다. 또한, 재융자가 위축될 것이다. 이미 6 % 미 만의 고정 이자율로 대출을 받은 사람들은 재 융자를 할 동기를 완전히 잃었다. 이는 개인 의 월 예산에는 도움이 되겠지만, 시장의 모 기지 신규 공급량을 감소시킨다. 즉, 은행의 수익이 줄어들고, 이는 다른 모든 곳에서 신 용 확장이 둔화됨을 의미한다. 이 모든 결과로 인해 향후 분기 동안 주택 시 장은 냉각될 것으로 예상할 수 있다. 가격은 일정 수준까지 고정될 수 있고, 모기지 이자 율이 높아지면 주택 구매력이 떨어진다. 이는 가격 상승폭 제한, 매물 대기 기간 증가, 거래 회전율 감소로 이어진다. 하지만 여기서 가장 중요한 질문은 모기지 이자율이 얼마나 오를 것인가이다. 미래를 정 확히 예측하기는 어렵지만, 주목해야 할 요인
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들이 있다. 첫째, 지정학적 위험이다. 이란 전 쟁은 불확실성을 야기하고 있고, 시장은 에너 지 및 통화 정책 차질을 계속해서 반영한다. 이는 채권 가격에 영향을 미치고, 결과적으로 주택 모기지 대출 이자율에 지속적인 압력을 가할 것이다. 만약 이란 전쟁이 종식될 조짐 이 보인다면, 국채 금리와 주택 모기지 이자 율도 하락할 가능성이 있다.
둘째, 통화 정책이다. 연준의 금리 결정은 주택 모기지 이자율과 직접적인 연관은 없지 만, 근원 인플레이션에 크게 좌우된다. 인플 레이션 기대치가 높은 수준을 유지한다면, 채 권 수익률도 높은 수준을 유지한다. 따라서 인플레이션이 빨리 통제될수록 주택 모기기 지 대출 이자율 인하도 더 빨리 이뤄질 것으 로 예상할 수 있다.
결국, 주택 구매나 부동산 투자를 고려하 고 있다면 이런 요소들을 주시해야 한다. 다 소 불공평하게 들릴지 모르지만, 주택 모기 지 대출 이자율은 지정학적 상황, 인플레이 션, 중앙은행 정책 등 여러 불확실성을 반영 한다. 현재 시장은 이런 불확실성이 어느 정 도인지 파악하려고 애쓰고 있다. 그리고 그 불확실성이 어느 정도 해소될 때까지 주택 모 기지 대출 이자율은 현재 수준을 유지할 가 능성이 높다.
주택 구매자에게 미치는 영향 연준이 금리 인하에 신중한 태도를 보임에 따라 주택 구매자들은 봄 내내 모기지 이자율 이 6 % 이상을 유지할 것으로 예상해야 한다. 주택 구매를 서두르는 사람들은 이자율이 급 격하게 인하되어 재융자를 할 수 있을 것이라 고 기대해서는 안된다. 이자율과 주택 구매를 동시에 고려한다면 어려운 상황에 직면할 수 있다. 냉정하게 볼 때, 금리 결을 긍정적으로 해석해야 한다. 주택 구매자들이 불확실성을 줄여주는 안정화 조치로 간주할 수 있기 때문
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이다. 지난 2 년간 주택 시장 전반에 걸쳐 불안 감이 조성되었다. 높은 이자율 때문만이 아니 라, 금리가 끊임없이 변동했기 때문이다. 주 택 구매자와 판매자 모두 앞으로 어떻게 될지 알 수 없어 관망하는 분위기였다. 불확실성 이 해소되기 시작하면 사람들이 다시 시장에 뛰어들 것이 분명하다. 많은 주택 구매자들 이 이제 완벽한 순간을 기다리는 것이 더 이 상 현실적이지 않다는 것을 깨달을 수 있다. 만약 주택 구매자들이 모기지 이자율 하락만 을 기다린다면, 그동안 주택 가격은 계속 상 승할 수도 있다. 중동의 지정학적 긴장이 아직 주택 수요에 영향을 미치지는 않지만, 유가 급등이 장기화 될 경우 상황이 달라질 수 있다. 유가 급등은 특히 생애 첫 주택 구매자들에게 큰 영향을 미친다. 휘발유 가격과 생활비가 오르면 가 처분 소득이 줄어들고, 이는 결국 월 주택 모 기지 대출 상환 능력에 직접적인 영향을 준 다. 유가 급등이 주택 시장 전체를 붕괴시키 지는 않겠지만, 저가 주택 시장의 거래는 둔 화되고 주택 구매자들은 더욱 신중해질 것으 로 보인다.
더 큰 문제는 공급 부족이다. 특히 저렴한 가격대의 주택이 부족한데 이런 상황이 개 선되지 않는 한, 외부 압력에도 불구하고 수 요는 예상보다 더 강하게 유지될 것이다. 부 동산 시장은 지역적 특성이 매우 강해서 전 국적인 상황이 특정 지역이나 부동산에 항 상 영향을 미치는 것은 아니라는 점도 감안 해야 한다. 판매자 입장에서는 처음부터 정확한 데이터 를 바탕으로 적절한 가격을 책정하는 것이 중 요하다. 주택 구매자 입장에서는 기회가 어디 에 있는지, 그리고 과도한 비용을 지불하지 않고 전략적으로 경쟁하는 방법을 이해하는 것을 의미한다. 결과적으로 주택 시장에 불확 실성이 하나 추가되었다.
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