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▶5면 < 주택시장 상황 > 에 이어 다만, 리스팅 가격이 하락한 매물의 비율이 일정 수준, 즉 전체 매물의 20 % 미만이라면 주택 구입자에게 유리한 시장이 형성되었다 고 보기 어렵다. 직장 변경에 따른 이사, 이혼, 자녀 출산 등 급한 사정에 따라 가격을 낮춘 매물이 항상 일정 부분을 차지하기 때문이다. 신규 주택 건설 시작: 주택 구입 수요 대비 주택 공급이 구입자에게 유리한 시장인지 또 는 판매자에게 유리한 시장인지를 좌우한다. 주택 구입 수요가 새로 건설되는 주택 수를 따라잡을 만큼 빠르게 증가하지 못한다면 주 택 구입자에게 유리한 시장으로 전환된 것이 다. 즉 수용가 너무 적을 때에는 공급이 넘쳐 나기 때문에 주택 구입 고객은 왕이 된다. 현 재 주택 건설업체들은 주택 구입 수요가 주택 공급보다 적다고 판단하고 신규 주택 건설을 보류하고 있다. 이는 일정 부분 특정 지역에 서는 주택 구입자에게 유리한 시장이 형성되 고 있음을 의미한다.
지역 경제 지표: 해당 지역에서 일자리 증 가가 나타나거나 젊은 세대가 가구를 형성하 기 시작하는 인구가 많다면, 높은 주택 구입 수요로 인해 판매자에게 유리한 시장으로 전 환되었음을 의미할 수 있다. 반대로, 일자리 증가가 둔화되었다면 주택을 찾는 구입자에 게는 더 좋은 소식일 수 있다. 워싱턴 DC 매 트로 지역은 정부 일자리 축소로 인해 일자리 가 축소되면서 주택 매물이 늘어났다. 이는 일시적으로 주택 구입자에게 유리한 사장이 형성되었다고 판단할 수 있다.
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판매자 시장에서 주택 구입 주택 판매자에게 유리한 시장이라고 해서 집을 살 수 없거나 사지 말아야 한다는 것은 |
아니다. 하지만 지역 시장 상황에 대비해야 한다. 판매자에게 유리한 시장에서 경쟁력 을 유지하기 위해서는 몇 가지 필요한 사항 이 있다. 지역 시장 상황을 잘 아는 유능한 부동산 중 개인이 반드시 필요하다. 그리고 주택 모기 지 대출 기관의 사전 승인이 필요하므로 재 정적으로 준비가 되어 있고 주택 구입에 대 한 진지한 의지를 보여주는 서류를 미리 준 비해야 한다. 단기적으로 " 주택 구입 제안 전 " 검사를 통 해 주택의 상태를 파악할 수 있는 주택 검사 관도 미리 섭외해두면 좋다. 주택에 대한 매 입 제안을 하기로 결정했다면, 해당 부동산이 이미 심사를 받았다면 주택 검사 권리를 포기 할 수 있고, 이는 매입 제안의 경쟁력을 높여 준다. 실제로 팬데믹 주택 구입 붐이 일었을 때, 주택 검사는 대부분 생략하는 사례가 많 았다. 하지만 지금은 주택 검사를 생략하는 경우는 매우 드물다. 지출 초과를 방지하기 위해 확실한 상한선 을 설정해 입찰하는 전략과, 잠재적으로 자동 으로 매입 제안 금액을 상향 조정할 수 있는 계획을 세워 놓아야 한다. 이는 주택 판매자 에게 유리한 상황에서는 예상했던 것보다 가 격이 더 오르는 경향이 있기 때문이다. 과도 한 가격을 제시하지 않기 위해서도 상한선을 명확하게 설정해야만 재정적 어려움에 빠지 는 것을 방지할 수 있다. 은행에 현금을 예치 해 주택 매입 제안의 일환으로 계약금을 확 실하게 예치할 수 있도록 한다. 이는 통상 에 스크로 설정으로 불리는 절차다. 마지막으로 판매자에게 유리한 시장에서는 판매자가 집 을 팔고 다시 집을 구입할 때까지 이사 날짜 를 연기하는 경우가 많다. 그래서 주택 판매 |
자가 원하는 마감일을 선택할 수 있는 유연성 을 주는 것이 필요하다.
구입자 시장에서 주택 구매 구입자에게 유리한 시장에서 주택 구매는 판매자에게 유리한 시장에서 주택을 구입하 는 것보다 훨씬 수월하지만 준비 사항이 필요 하다. 예산을 정확하게 파악할 수 있도록 대 출 기관의 모기지 사전 승인서를 받아 둬야 한다. 과소비를 하거나 너무 적게 제시해 거 절당하는 일이 없도록 지역 시장의 주택 시세 에 대한 이해가 있어야 한다. 그리고 판매자 에게 수리를 요청할 부분을 결정하는 데 도움 을 줄 수 있는 주택 검사관( 부동산 중개인이 이전에 함께 일했던 검사관 목록을 가지고 있 는 경우가 많다.) 도 필요하다. 주택이 매물 시 장에 얼마나 오래 남아 있는지 확인할 수 있 는 타임라인도 확인할 필요가 있다. 판매되지 않은 기간이 길수록 협상력이 커지고 가격 협 상에 유리할 수 있다.
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판매자 시장에서 주택 판매 판매자에게 유리한 시장에서는 잠재 주택 구입자가 많다는 것을 말하지만 주택 판매가 빠르게 진행될 수 있는 거래에 대비해야 한 다. 최상의 상태의 주택을 유지하는 것이 유 리하다. 집이 깨끗하고 잘 관리되어 있으면 더 빨리 더 높은 가격에 집을 판매할 가능성 이 높다. 판매자에게 유리한 시장에서도 대 부분의 주택 구매자는 주택에 대해 과도한 지 불을 꺼리기 때문에 비슷한 다른 주택에 비 해 가격이 유리하다면 더 높은 관심을 받을 가능성이 높다. 그리고 집을 팔았을 때, 다음 주거에 대한 계 획을 세워야 하며 이는 거래 마감일 결정과 |
도 관련이 있는 사안이다. 매물 분석을 도와 줄 부동산 중개인이 있어야 한다. 주택 구입 자가 자금 조달이 어렵거나 수리를 요청할 가 능성이 있는 경우, 가장 높은 가격을 제시하 더라도 최상의 제안이 아닐 수 있다. 이런 판 단은 주택 판매자가 쉽게 결정하기 어려운 것 이지만 유능한 중개인에게는 쉽게 비교해 유 리한 결정을 내리게 해준다. 그리고 주택 판 매 조건인 주택 검사, 주택 가치 감정, 자금 조 달과 같은 돌발 상황에 대한 이해는 판매 속 도와 완료에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사 안들이다.
구입자 시장에서 주택 판매 일부 주택 소유자는 시장 상황이 바뀔 때까 지 기다렸다가 매물로 내놓을 수도 있다. 하 지만 구입자에게 유리한 시장에서 주택을 판 매해야 한다면 주택 구입자의 시선을 끌고 판 매로 이어지게 만드는 몇 단계 절차를 밟을 수 있다. 우선 주택 상태를 개선하기 위해 수리 및 저 렴한 업그레이드를 진행하는 것이다. 또한 다 른 매물을 방문해 집을 더욱 매력적으로 만들 아이디어를 얻을 수도 있다. 무엇보다 정확 한 집값을 정하기 위해 부동산 중개인과 상담 할 필요가 있다. 매물 담당자와 창의적인 마 케팅에 대해 상의할 필요도 있다. 수리 및 기 타 긴급 상황에 대해 주택 구입자와 협상할 준비를 해야 한다. 마지막으로 주택 구입자 의 마감 비용 지원과 같은 판매자 우대를 제 안할 수 있다. 사실, 판매자의 우대 제안은 본격적인 구입 자에게 유리한 시장이 형성되었을 때 주로 나 타나는 현상이다. 그럼에도 먼저 집을 팔기 위해 이런 인센티브는 종종 나타난다.
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분양시장에서 일부 지역으로만 수요자가 쏠 리는 양극화가 지속되고 있다. 서울 강남 등 에서는 수만 명이 몰리면서 뜨거운 열기를 내 뿜지만 다른 한쪽에서는 미달을 피하지 못하 는 모습이 나타나는 것이다. 13 일 한국부동산원 청약홈에 따르면 이달 1 · 2 순위 청약을 진행한 13 개 단지의 평균 경 쟁률은 9.56 대 1 을 기록했다. 총 8390 가구 모 집에 8 만 245 명이 접수했다. 전체적으로 보면 준수한 성적표를 냈으나 단지별 격차는 상당 히 컸다. 세 자릿수 경쟁률을 보인 두 곳을 포 함해 5 개 단지는 평균 이상이었지만 나머지 8 개 단지는 대부분 평균을 크게 밑돌았다. 특 히 6 곳은 소수점에 머물렀다. 가장 높은 경쟁 률을 나타낸 곳은 서울 서초구 반포동 ' 반포 래미안 트리니원 ' 이다. 230 가구 일반분양에 5 만 4631 명이 접수해 237.53 대 1 의 경쟁률을 기 록했다. 전 주택형이 1 순위 해당 지역에서 마 감했으며 전용면적 84 m2 B 531.4 대 1 로 최고 경쟁률을 나타냈고 84 m2 A 형( 457.3 대 1) 과 84 m2 C 형( 413.5 대 1) 도 400 대 1 이 넘었다. 선호도가 높은 지역에 들어서는 데다 분양 가 상한제 적용으로 수십억 원의 차익을 기 대할 수 있다는 점이 흥행 요인으로 꼽힌다. 이 단지 분양가는 전용 59 m2 18 억 4900 만 ~ 21 억 3100 만 원, 전용 84 m2 26 억 3700 만 ~ 27 억 4900 |
만 원으로 책정됐다. 주변 시세와 비교해 최 대 30 억 원에 가까운 시세 차익이 가능한 수 준으로 평가된다. 경기도 성남시 분당구 ' 더 샵 분당티에르원 ' 은 100.45 대 1 의 경쟁률로 반포 래미안 트리니원의 뒤를 이었다. 47 가 구에 4721 명이 접수하며 1 순위 마감했다. 전 용 84 m2 기준 분양가가 25 억 ~ 26 억 원대로 고 분양가 지적이 있었으나 큰 인기를 얻었다. ' 10 · 15 부동산 대책 ' 규제지역 시행 전 분양 승인을 받아 실거주 의무 등에서 자유롭고 정 자역 초역세권이란 입지가 수요자들을 끌어 모은 것으로 풀이된다. 경기도 김포시 ' 풍무역 푸르지오 더마크 '( 17.42 대 1) 와 대전 유성구 ' 도룡자이 라피크 '( 16.99 대 1) 도 17 대 1 안팎의 경쟁률로 흥행에 성공했다. 풍무역 푸르지오 더마크는 풍무역세권 도시 개발사업의 대장주라는 평가를 받을 정도로 입지와 규모 등이 뛰어나고 도룡자이 라피크 는 대전 내에서 주거선호도가 높은 도룡동에 9 년 만에 공급되는 단지란 점이 인기 배경이 다. 반대로 경기 평택 ' 브레인시티 비스타동 원 ' 은 1577 가구 모집에 52 명만 접수해 경쟁률 이 0.03 대 1 에 불과했다. 수요자들이 서울이 나 수도권 또는 지역 내 상급지에만 관심을 보이고 나머지는 외면하는 흐름은 앞으로도 지속될 것으로 예상된다. |
주택사업자들의 사업경기 전망이 크게 악화 했다. ' 10 · 15 부동산 대책 ' 으로 수도권 규제 지역이 대폭 확대되고 대출 규제도 강화된 영 향으로 풀이된다. 13 일 주택산업연구원은 주택사업자를 대상 으로 설문 조사한 결과 11 월 주택사업경기 전망지수가 전월보다 20.7 포인트( p) 하락한 65.9 를 기록했다고 밝혔다. 수도권은 95.1 에 서 64.1 로 31p 떨어졌다. 서울( 106.8→71.7) 의 낙폭이 가장 컸고 이어 경기( 94.8→62.8), 인 천( 83.8→57.6) 순이다. 주산연은 " 10 · 15 대책 이후 대출규제 강화 와 규제지역 확대가 동시에 이뤄지면서 사업 자들의 심리에 부정적인 영향을 미쳤다 " 며 " 특히 서울 전역과 경기도 12 개 지역이 규제지 역으로 지정되면서 수도권 전반의 매수심리 가 빠르게 위축됐다 " 고 설명했다. 비수도권은 18.5p 하락한 66.3 을 나타 |
냈다. 광역시는 73.8 로 16p 내렸다. 울산( 105.5→76.9) 이 가장 많이 떨어졌고 이어 대전( 93.3→71.4), 부산( 85.7→65.0), 세종( 100.0→83.3), 대구( 76.9→66.6) 순이다. 광주( 77.7→80.0) 는 상승했다. 도 지역은 20.3p 내린 60.7 을 기록했다. 강원( 77.7→33.3) 과 충북( 90.0→62.5), 전 북( 91.6→66.6), 제주( 70.5→46.6), 전 남( 70.0→55.5), 경남( 86.6→73.3), 충남( 83.3→72.7), 경북( 78.5→75.0) 이 모두 하락 했다. 수도권 부동산 경기 둔화 우려가 지방 으로 번진 결과로 해석된다. 자금조달지수는 13.1p 하락한 73.4 로 집계됐 다. 10 · 15 대책으로 정비사업 추진이 지연되 고 수도권 청약시장의 불확실성이 커진 영향 이다. 자재수급지수는 96.6 으로 3.2p 상승했 다. 건설용 원자재 가격이 안정세를 유지하 고 있어서다. |