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미국 부동산

2025 년 11 월 21 일- 2025 년 11 월 27 일 C-3

▶1면 < 높은 집값 > 에 이어 이는 2006년 평균 41.5 % 보다 약간 높고, 장 기적 범위인 25 ~ 35 % 보다 훨씬 높은 수치다. 기관 임대주의 역할이 커지고 있다. 이들이 주택 소유주들을 몰아낸다는 대중의 비판에 도 불구하고, 오히려 신용 등급 하락과 주택 건설 감소로 인해 생긴 공백을 메운다. 대개 소득이 적고 신용 등급이 낮은 편이지 만, 교외 주택의 장점인 마당, 학교, 그리고 지 역 사회를 갈망한다. 심지어 집을 소유하는 것이 아니라 임대하 는 경우에도 마찬가지다. 이 사업에 뛰어든 이유는 국가가 사람들에게 그 집에서 살 수 있도록 자금을 지원하지 않기 때문이다.

주택 가격 횡보, 주택 구매력은 부족 단기적으로 주택 시장이 급격한 전국 주택 가격 변동을 겪을 가능성은 낮다. 또 다른 전 국적인 호황이나 주택 폭락도 일어나지 않을 것이다. 현재 주택 구매력 환경을 고려할 때 주택 가 격 하락 압력이 일부 존재한다는 점을 인정하 지만, 2007 년에서 2011 년 사이와 같은 전국적 인 폭락을 초래할 만큼 시장에 공급되는 기존 주택 물량은 충분하지 않다. 물론 매도자가 더 많아지면 주택 가격이 더 낮아질 것이라고 생각할 수 있다. 하지만 매 도자가 더 늘어나지 않는 데에는 그럴 만한 이유가 있다. 너무 많은 사람들이 낮은 이자율로 주택 모 기지 대출을 받았기 때문에, 이자율 상승으로 수요가 자연스럽게 감소할 시기에 신규 매물 공급 또한 감소했다. 신용 제약도 또 다른 원인이다. 신용 위기 이 후 규제로 주택 모기지 대출 기준이 강화되었 고, 역사적으로 첫 주택 구매자의 상당수에 해당하는 신용 점수가 낮은 차용자는 주택 시 장에서 배제되었다. 서브프라임 모기지는 수 백만 명의 사람들에게 주택 구매를 유도하는 역할을 했다.

도드- 프랭크 법안이 통과되었을 당시에는 최대 신용 위험 한도가 있었다. 이는 소비자 층의 상위 25 % 에게만 해당되는 기준이었다. 결과적으로 대출 기준은 시장의 절반을 체계 적으로 배제하고 있고, 많은 사람들이 내 집 마련을 원함에도 불구하고 영구 임차인으로 전락하고 있다. 이것들이 서브프라임이라고 불리는 이유는 쓰레기가 아니라, 단순히 평균 이하의 신용 점수를 가진 사람들을 위한 주택 모기지 대출 이었기 때문이다. FICO 점수 745 점에서 645 점으로 떨어지는 데 필요한 것은 상환을 두

번 연체하면 된다. 프라임 등급에서 서브프라 임 등급으로 두 달 만에 전락할 수 있다. 그 후 다시 프라임 등급으로 돌아가는 데 5 년이 걸 린다. 누가 대출을 받고 누가 결정을 내릴지, 그리고 주택 모기지 대출이 연체되었을 때 어 떻게 할 것인지를 결정하는 이 모든 시스템은 40 년대에 구축되었다. 주택 구매력 개선은 주택 신용 개혁에서 시 작될 수 있다. 팬데믹으로 인한 주택 붐이 점 차 잦아들고, 소득 성장률이 주택 가격 상승 률을 계속 앞지르면서, 주택 구매력이 점차 개선될 수 있다. 금융 위기 당시와 그 이후에 시행된 대출 긴축 조치가 일부 해제된다면 이 런 개선 속도가 더 빨라질 수 있다. 2000 년대 중반의 무분별한 대출 관행을 재현하려는 것 이 아니라, 책임감 있는 신용 위험 감수를 재 도입하고 1980 년대와 1990 년대에 시장에 존 재했던 저신용 주택 구매자들을 다시 시장에 참여시키는 것이다. 신용 점수가 낮아 대출을 받지 못하는 이들을 위한 서브프라임 모기지 프로그램이 주택 시장에 다시 등장하는 것은 이미 예측되었던 사실이다. 저신용 주택 구매자들을 시장에 다시 참여

시키기 위해 대출 규제를 완화한다고 해서 하 룻밤 사이에 주택 구매력이 마법처럼 향상되 지는 않는다. 하지만 이는 신용 위기 이후 몇 년 동안 건설되지 않았던 저급 단독주택, 심 지어 조립식 주택을 더 많이 생산할 수 있는 건설업체들에게 꾸준한 주택 수요를 창출할 수 있다. 이런 조치가 시간이 지남에 따라 주택 구매 력을 향상시킨다. 신용 악화는 주택 구매자들 을 고립시켰고, 기관 자본이 주택 시장으로 유입되는 데 일조했다.

오늘날 시장에서 전형적인 세입자들은 신 용 점수가 너무 낮아 모기지 대출 자격을 갖 출 수 없다. 단독 주택 임대 옵션이 없었다면 많은 가구가 지금과 같은 동네나 학군에서 살 수 없었을 것이다. 이런 어려움은 주택 모기지 대출 시장의 더 광범위한 변화를 반영한다. 1999 년 1 분기에 주택 모기지 대출 신용점수 하위 10 % 에 해당 하는 대출자들의 점수는 597 점이었다. 2025 년 3 분기에는 그 점수가 660 점으로 상승했는데, 이는 신용점수가 낮은 많은 가구가 경기 침 체 이후 주택 소유에서 배제되었음을 보여준

다. 2006 년 시작된 주택 시장 침체 이후 시행 된 이런 엄격한 대출 기준이 기관 투자자들이 단독 주택 임대를 통해 그 공백을 메울 수 있 는 길을 마련해 주었다.

경제적 소방의 대가 코로나 19 의 발발로 연방준비제도가 2008 년 신용 위기 당시 임시방편으로 사용했던 정책 으로 복귀하면서 수조 달러의 정부 지출과 초 저금리 정책이 촉발되었다. 경기 침체와 대량 실업을 막기 위한 조치였 지만, 이 " 쉬운 돈 " 시대는 주택 가격과 임대 료를 급등시켰다. 선의에서 비롯된 것이기는 했지만, 주택 시장의 새로운 승자와 패자를 만들어냈다. " 경제에 발생한 폭등으로 인해 거의 200 베이시스포인트( bp) 에 달하는 세금 이 부과되고 있다. 코로나 19 팬데믹 기간 동안 시작된 광범위 한 경제 개입으로 인해 수백만 명의 사람들 이 주택을 구매하기 어려워졌을 수 있다. 주 택 시장이 이런 현실을 바로잡는 데는 수년, 어쩌면 수십 년이 걸릴 것이다. 최대 규모의 기관 임대업체의 소유주는 대불황 직전 느슨 한 대출의 여파와 그 이후 수년 간의 대규모 경기 부양책, 그리고 갑작스러운 정책 전환이 한 세대 전체의 주택 소유 환경을 근본적으로 변화시켰다고 생각한다. 일반 주택이 얼마나 손이 닿지 않는 곳으로 사라졌는지 보여준다. 현재 적정 가치와는 너 무 거리가 멀고 주택 가격, 현금 가격, 또는 가족 소득을 변화시키는 세 가지 방법 중 하 나만으로 주택 구매력에 도달할 수 있다. 주 택 구매력이 2019 년 수준으로 회복되려면 주 택 가격이 35.3 % 하락하고, 모기지 이자율이 4.6 % 수준으로 하락하거나, 소득이 약 절반 수준인 55 %) 증가해야 한다. 이런 세 가지 방 법 중 어느 것도 단독으로는 실현 가능하지 않으며, 소득, 가격, 이자율이 수년에 걸쳐 점 진적으로 재조정됨에 따라 미약한 개선만 있 을 것이다. 주택 구매력이 공정 수준에 근접하는 수준 으로 회복되려면 아마도 10 년에서 15 년 동안 꾸준한 소득 증가가 필요할 것이다. 팬데믹 시대의 통화 정책이 무모해 경제 정책과 자 산 가격 급등, 임금 성장 정체가 모두 원인으 로 지목된다. 주택 구매력이 오늘날처럼 나빴던 적은 없 다. 심지어 2006 년의 과열된 시장보다 더 심 각하다. 임대료가 해결책의 일부가 되어야 할 것이다. 단순히 회사의 성공에 투자하는 것이 아니라 국가의 건강을 위해서도 투자하고 있 기 때문이다.

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