미국 부동산

2026 년 10 월 9 일- 2026 년 10 월 15 일 C-5

구매하려는 부동산을 실제 소유 자격 여부 외국인 부동산 소유 관련 규정은 국가마다 매우 다양하다. 자유롭게 구매할 수 있다고 생각하는 것은 해외 부동산 구매자들이 가장 흔히 저지르는 실수 중 하나다. 대부분의 국 가에서 외국인은 부동산을 자유롭게 구매할 수 있지만, 규정은 국가별로 매우 다양하다. 포르투갈, 스페인, 프랑스, 파나마는 아무런 제한이 없다. 반면, 다른 국가들은 의도적으 로 훨씬 더 엄격한 규제를 두고 있다.

태국은 콘도 소유만 허용하고, 인도네시아 는 임대만 가능하며, 베트남, 필리핀을 비롯 한 여러 국가에서는 외국인의 토지 소유를 전면 금지하고 있다. 멕시코는 중간 범주에 속한다. 멕시코의 제한 구역 규정은 가장 흔 히 오해되는 부분인데, 외국인은 500 달러에 서 1,500 달러 정도의 비용으로 은행 신탁( fideicomiso) 을 설립하면 해안 및 국경 지역 에서 부동산을 구매할 수 있다. 매물을 마음 에 들기 전에 목표 국가가 어떤 범주에 속하 는지 파악하는 것은 시간 낭비를 줄이는 데 중요하다.

거주권 및 골든 비자 프로그램 부동산 구매를 통해 거주권을 취득하려는 경우, 현재 상황은 불과 3 년 전과는 완전히 다르다. 스페인은 주택 시장의 압박을 이유로 2025 년 4 월 3 일부터 시행되는 골든 비자 프로 그램을 유기법 1 / 2025 에 따라 폐지했다. 기존 골든 비자 프로그램은 스페인 부동산 50 만 유 로 보유를 요구했다. 포르투갈도 이와 유사한 조치를 앞서 취했 다. 포르투갈의 부동산 연계 프로그램은 주 택 공급 확대 개혁법( 법률 56 / 2023) 에 따라 2023 년 10 월에 종료되었다. 현재 그리스가 부 동산 연계 골든 비자 프로그램을 유지하고 있 지만, 비용이 더 많이 든다. 그리스는 2024 년 9 월 지역별 가격제를 도입해 아테네, 테살로 니카, 미코노스, 산토리니 등 인구가 많은 섬 지역은 80 만 유로, 그 외 지역은 40 만 유로의 부동산 보유를 요구한다. 시민권 취득 시기가 중요한 경우, 포르투갈은 2026 년 국적법 개 정을 통해 대부분의 외국인에게 시민권 취득 가능 기간이 5 년에서 10 년으로 연장되었다.

제시된 가격보다 훨씬 더 많은 비용 해외 부동산의 제시 가격은 실제 지불해야 할 금액과 크게 차이가 나는 경우가 많다. 부 동산 매물 가격은 시작에 불과하며, 세금, 수 수료 및 기타 비용을 포함하면 총 비용은 항 상 더 높아진다. 이런 추가 비용은 구매 가 격의 8 ~ 15 % 에 달할 수 있다. 스페인은 이 런 추가 비용이 얼마나 큰지 보여주는 대표 적인 사례다. 안달루시아의 기존 주택 양도 세는 7 % 의 단일 세율이며, 신축 주택 구매 시에는 10 % 의 부가가치세와 1.2 % 의 인지세

부동산 소유 기간 동안 매년 세금 발생 연간 유지 비용은 국가별로 크게 다르며, 서 류상으로는 세금이 저렴해 보이는 곳에도 숨 겨진 비용이 있을 수 있다. 예를 들어 몰타는 지방세나 국세 모두 연간 부동산세를 부과하 지 않으며, 유일한 부동산 관련 세금은 주택 구매자에게 5 % 의 인지세, 판매자에게 8 % 의 원천징수세다. 아랍에미리트( UAE) 도 비슷한 체계를 따 르고 있다. 아랍에미리트는 연간 부동산세를 부과하지 않으며, 주거용 부동산에서 발생하 는 개인 소득에 대해서도 세금을 부과하지 않 는다. 다만 두바이 토지국에 일회성으로 4 % 의 양도 수수료를 납부해야 한다. 이처럼 세 금이 낮은 지역에서도 주택 구매자는 추가 비 용을 고려해야 한다. 아랍에미리트는 주거용 부동산 소유에 대한 연방 연간 부동산세를 부 과하지 않지만, 주택 구매자는 양도 수수료, 등록 비용, 관리비, 공동 관리비, 유지 보수 비, 지방세 등을 계산에 포함해야 한다.

임대 소득과 양도소득에 대한 세금 주택을 임대하거나 나중에 팔 계획이라면, 해당 소득에 대한 세금 처리 방식은 구매 가

본국의 세금 의무 해외에서 부동산을 구매한다고 해서 본국의 세금 납부 의무가 면제되는 것은 아니다. 많 은 해외 부동산 첫 구매자들이 이 점을 간과 한다. 특히 미국인의 경우, 국세청은 미국 시 민권자와 영주권자의 전 세계 소득에 대해 거 주지와 관계없이 세금을 부과한다. 해외 부 동산 소유 자체만으로는 미국 세금이 발생하 지 않지만, 해당 부동산에서 발생하는 소득과 매각 이익은 모두 과세 대상이며 신고해야 한 다. 신고 의무는 특정 조건 충족 시 발생한다. 해외 부동산에 대한 미국 세금은 일반적으 로 해당 부동산에서 임대 소득이 발생하거나, 매각 시 이익이 발생하거나, 부동산 관련 해 외 계좌 잔액이 FBAR 또는 Form 8938 기준 액을 초과할 때 발생한다. 판매자 또한 별도 의 규정을 준수해야 한다. 외국인 판매자는 1980 년 제정된 외국인 부동산 투자세법의 적 용을 받으며, 총 매각 대금의 15 % 를 원천징 수해 양도소득세를 납부해야 한다. 이런 신고 는 누락하기 쉽고 나중에 수정하는 데 상당한 비용이 들 수 있으므로, 국경 간 세무 전문가 의 도움을 받는 것이 좋다.

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