미국 부동산
2025 년 10 월 17 일- 2025 년 10 월 23 일 C-5
▶6 면 < 주택 부족 > 에 이어 공산품은 저렴해지고 주택은 비싸져 주택 부족 현상의 가장 극적인 증거는 지난 40 년간의 가격 상승에서 확인할 수 있다. 뉴 욕시 매트로 광역권 주택 가격은 1980 년 이후 평균 706 % 상승했다. 이는 소비자 물가보다 376 %, 임금보다 326 % 높은 수준이다. 샌프란시스코의 경우 상승률은 932 % 이다. 같은 기간 런던 주택 가 격은 2,100 % 이상 상승했다. 이는 임금보다 약 1,500 % 높은 수준이다. 호주 시드니의 주택 가격은 시간당 임금 상 승률 480 % 대비 1,450 % 상승했다. 아일랜드 의 경우, 특히 더블린의 가격 상승으로 인해 같은 기간 가격이 약 800 % 상승했다. 임대료는 금리의 직접적인 영향을 받지 않 기 때문에 비슷한 추세를 보이지만, 그 폭은 크지 않다. 이런 주택 가격은 동급 사양의 신축 주택 건 설 비용의 약 두 배에서 네 배까지 다양하다. 건축 비용과 주택 가격 사이의 이런 차이는 신축 제한으로 인해 얼마나 많은 추가 비용이 발생하는지를 대략적으로 보여주는 지표다. 대조적으로, 그 이후로 거의 모든 다른 가정 용 제품은 더 좋아지고 저렴해졌다. 1975 년과 비교했을 때, 미국 중위 근로자가 텔레비전을 사기 위해 일해야 하는 시간은 1975 년 60 시간 에서 2013 년 7 시간으로 줄었다. 냉장고와 냉동고를 사는 데는 1975 년 65 시 간에서 2013 년 20 시간으로 줄었다. 수동 런 닝머신을 사는 데는 1975 년 18 시간에서 2013 년 6 시간으로 줄었다. 세탁기와 건조기를 사 는 데는 67 시간에서 30 시간으로 줄었다. 심지 어 자동차조차도 평균 시급으로 일하는 시간 측면에서 1964 년보다 세 배나 저렴해졌다. 그 리고 이런 추정치 중 어느 것도 이런 제품 대 부분이 1975 년보다 얼마나 좋아졌는지에 대 한 설명이 없다. 따라서 다른 내구재는 시간이 지남에 따라 저렴해졌지만 주택은 더 비싸졌다. 소득이 증 가했음에도 불구하고, 이제는 부모 모두 대도 시에서 괜찮은 주택을 마련하기 위해 일을 해 야 하는 것이 일반적이다. 사람들은 살 만한 곳을 찾기 위해 도심을 벗어나 점점 더 먼 곳 으로 이사해야 했고, 출퇴근에 더 많은 시간 과 돈을 지출하게 되었다.
이로 인해, 비싼 주택 가격의 명백한 영향 은 사람들이 집을 사거나 임대하는 데 많은 돈을 쓰고, 다른 지출에 쓸 돈이 줄어든다는 사실이다. 특히 서구 세계에서 가장 부유한 도시와 그 주변에 사는 사람들은 더욱 그렇 다. 주택 가격이 비싸져 다른 소비가 줄어든 다는 것은 분명 균형적인 삶에 방해를 주는 것이 분명하다. 그리고 문제는 점점 더 악화 되고 있다.
겉으로 보이는 현상 주택 부족이 비만, 출산율, 불평등, 기후 변 화, 임금 상승 등 매우 다양한 문제에 미치는 영향을 살펴보면, 어디에서나 이런 현상이 나 타나는 것을 볼 수 있다. 예를 들어, 2008 년 금융 위기 이전의 주택 ' 거품 ' 은 사실상 거품이 아니었다고 주장하는 연구가 있다. 사실, 연구자들은 사람들이 가 장 이주하고 싶어 하는 지역에 주택이 너무 적게 건설되었기 때문에 주택 가격이 합리적 으로 상승한 것이지, 비이성적인 투기 때문이 아니라고 주장한다.
주택 보험 가입 불가능해 주택 거래 감소 이후 급격한 조정이 있을 가능성 높아
그로 인한 위기는 연준이 ' 거품을 터뜨리기 ' 위한 잘못된 시도로 금리를 인상하면서 이 문 제에 대한 오진으로 인해 발생했다고 본다. 이런 견해를 뒷받침하듯, 주택 가격은 현재 ' 거품 ' 정점 위로 다시 상승했고, 곧 하락할 조 짐은 보이지 않고 있다.
주택 부족이 코로나 19 를 악화시켰을 가능 성도 있다. 과밀은 코로나 19 를 포함한 질병을 유발하는데, 같은 집에 사람들이 몰려들면서 서로에게 질병을 전파할 수 있기 때문이다. 직관과는 반대로, 인구 밀도가 높을수록 과 밀 현상이 줄어들 수 있다. 왜냐하면 주택 공급이 늘어나기 때문이다. 아직 확실히 말하기는 이르지만, 시간이 지 나면 코로나 19 팬데믹 기간 동안 주택 공급이 중요한 역할을 했다는 것을 알게 될지도 모른 다. 과밀 도시일수록 더 심각한 발병 사태를 겪었기 때문이다. 최근 잡지에 실린 기사에서 주장하듯이, 많 은 서구 국가에서 벌어지고 있는 정치적, 문 화적 전쟁조차도 주택 부족에서 기인했을 가 능성이 있다. 영어권 국가의 선거는 도시와 교외 지역의 비교적 부유하고 교육 수준이 높은 시민들과, 농촌 지역과 경제적으로 침체된 도시 등 시스 템이 이미 부유한 사람들에게 유리하게 조작 되었다는 인식에 반감을 품은 나머지 지역 사 람들로 점점 더 분열되고 있다. 주택 가격이 정체된 지역에 거주하는 사람
들은 각각 미국에서는 마가( MAGA), 영국 에서는 브렉시트, 이탈리아에서는 극우파인 국민전선에 투표할 가능성이 더 높았다. 많은 젊은이들이 매력적인 문화가 있는 도 시에서 살기 위해 가정을 꾸리는 것을 미뤄왔 는데, 임대료와 생활비를 간신히 감당할 수 있는 저임금에 불안정한 일자리를 택하는 경 우가 많다. 그들은 기회가 제한적이고 성장은 거의 눈 에 띄지 않는다고 생각한다. 한편, 기성세대 는 자신들이 낸 가격보다 몇 배나 비싼 주택 에 앉아 제로섬 게임에 빠져 더 많은 주택을 지어야 한다는 필요성보다 자신의 지역 사회 를 보호하는 것을 더 우선시하는 경우가 많 다. 사회가 제공하는 것이 바로 노인들과 경 제 시스템 자체인데, 젊은이들이 이를 비난할 수는 없는 것이다. 이 모든 것에 해결책이 있다면, 제로섬 게임 의 정치적 ' 줄다리기 ' 를 통해 이를 얻을 가능 성은 낮다고 볼 수 있다. 서구 국가들은 주택 부족 문제를 해결함으로써 수조 달러의 이익 을 얻을 수 있다. 잘 설계된 해결책은 이런 이 익을 널리 분산시켜 모든 사람의 삶을 개선할 수 있으며, 현재 자신들을 더 악화시킬 기존 건설 계획에 반대하는 사람들도 마찬가지다. 정치보다는 다른 곳에서 한 가지 가능성을 제시할 수 있다. 바로 각 지역 주민들이 투표 를 통해 인구 밀도를 높이는 것을 선택할 수 있도록 하는 급진적인 지역 민주주의다. 대다
수가 선택하지 않은 곳에서는 어떤 건설도 이 뤄지지 않는 것이다. 하지만 인구 밀도 증가에 투표한 지역은 매 우 가치 있는 것이 될 것이므로, 수요가 높은 지역의 주택 소유주들이 인구 밀도 증가에 투 표할 큰 유인이 될 수 있다. 즉, 자신의 주택 가격이 더 올라가기를 원한다면 지역의 인구 유입을 통한 과밀화를 찬성할 것이다.
하지만 이 접근법이 최선의 해결책이라고 장담하지는 못한다. 중요한 것은 주택 부족 이 지금 시대가 직면한 가장 큰 문제일 수 있 다는 점이다. 그리고 이 문제를 해결하는 것 이 모든 사람의 최우선 과제가 되어야 한다 는 사실이다. 또한 이 문제가 정치적으로 지적 파벌로 되 는 것을 경계해야 한다. 코로나 19 백신의 재 앙적인 정치화는 그런 위험을 부각시켰다. 이 승자와 패자가 있는 게임을 서로 윈- 윈하는 포지티브섬 게임으로 바꾸는 창의적이고 눈 에 띄지 않는 해결책이 더 나은 기회를 가질 가능성이 높다. 줄다리기에서 줄을 옆으로 당 기면 얼마나 멀리 갈 수 있는지 놀라울 때가 많다. 인기있는 대도시는 모두 주택 부족으로 인 한 주택 가격 급등과 주거비 상승을 경험하 고 있다. 만약 주택 부족이라는 이 문제 하나 만 해결하면 거의 모든 사람이 생각하는 것 보다 훨씬 더 나은 삶을 살 수 있다는 것을 의미한다. 단순히 집값을 낮추는 것은 물론, 사람들에 게 더 나은 일자리, 더 나은 삶의 질, 더욱 결 속력 있는 공동체, 더 큰 가족, 그리고 더 건 강한 삶을 제공할 수 있다. 심지어 사회의 미 래에 대해 낙관할 수 있는 새로운 근거를 제 공할 수도 있다.