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미국 부동산 / 한국 부동산

2025 년 10 월 24 일- 2025 년 10 월 30 일 C-9

▶7면 < 성공 지침 > 에 이어 억만장자들에 따르면 세상은 본질적으로 능 력주의에 따르고 합리적이다. 그래서 필요한 것은 내부에 도달하고 산만함과 이물질을 치 우고 순수한 자기 의지의 힘을 찾는 것이다. 회고록에서 CEO들은 자신들의 놀라운 노력 에 대해 비유를 계속하고 부유한 엘리트들은 경제적 질서속에서 기득권 현상 유지를 확고 히 하는 방식을 언급한다.

이 책들의 요점은 누구나 미국에서 성공할 수 있다는 개념을 영원히 주지시키는 것이다. 그들이 열심히 일하고 공부하고 누구나 접 근할 수 있는 모든 것을 통해 성공했다고 대 중을 설득하는 것이 전부다. 특권이 아니다. 모두가 행복하게 끝나는 이야기를 좋아하고 수십억 달러를 모으는 것으로 끝나는 이야기 는 사람들이 믿고 싶어하는 증거로 해석될 수 있다. 그것을 통해 시스템이 공정하고 기회가 있 다는 것을 인정하도록 유도한다. 그것을 받 아들이면 성공할 수 있는 기회를 잡는 것이 고 그렇지 않으면 성공과 멀어진다고 말한다.

CEO들은 일은 물론 삶을 방식을 조언하 는 책을 펴냈다. 이른바 성공한 CEO들의 조 언과 삶의 경험을 담은 책들은“ 자기 계발서” 라는 장르를 형성하고 출판사들은 이런 유명 인의 책을 펴내는데 목숨을 건다. 절대로 실 패할 일이 없을 정도로 대중적인 인기가 높 은 까닭이다.

자립은 세상의 시스템을 용납하는 힘 자기 계발의 지침 사회에 따라 바뀌어야

제너럴 일렉트릭( GE) 의 CEO 인 웰치( Welch) 는 회사에서 20 년 동안 250,000 명 이 상의 직원을 해고하는데 사용한 것으로 알려 진 " 린( lean)" 관행을 대중화한 것으로 인정 받고 있다. 또한 사회를 더 좋고 공정한 곳으로 만들기 때문에 능력주의를 최고의 가치로 여긴다. 웰 치( Welch) 는 자신의 저서 승리( Winning) 에서 독자들에게 긍정적인 태도를 갖고 주변 에 널리 퍼뜨리고 절대 자신을 희생자의 위치 에 있게 하지 말라고 조언한다. 삶은 힘들기 때문에 자립은 오래 지속되는 장르다. 인간은 수세기 동안 죽음, 존재, 가 족, 직업, 영성, 평판과 같은 동일한 문제를 해 결해 왔다. 그것은 개인의 사적인 문제보다는 상호 연결을 강조하고 사회에서의 고양된 순 간을 제공할 수 있는 수단이 되었다.

새로운 자립이 필요하다 그러나 새로운 자립은 그 반대라고 볼 수 있 다. 억만장자 이야기는 막대한 부의 불평등을 커버한다. 그들의 수십억 달러는 소수의 사람 들이 대부분의 자원을 가지고 있고 다른 많은

사람들은 간신히 근근이 살아가는 부당한 사 회의 증거가 아니다. 그것들은 단지 그들만이 우주의 중심에 서 서 이런 저런 방식으로 세상을 만들 수 있다 는 노동 윤리, 투지의 증거일 뿐이다. 억만장 자 수준의 부를 손에 넣는 사람이 거의 없는 사회는 실제로 능력주의가 될 수 없다. 너무 많은 사람들이 기본적인 필수품조차 마련하 기 위해 고군분투하고 있다. 직장을 잃고, 돈을 충분히 벌지 못하고, 청구 서와 부채가 쌓이는 등 재정적 불안정이 어느 한 사람의 통제를 벗어나 그런 사람들이 눈 덩이처럼 불어날 때 이들을 희생자로 내버려 두지 않아야 하는 것이 CEO 의 모습 아닐까? 자립은 약속이지만 의무이기도 하다.‘ 스스 로를 도울 수 있다 ' 의 반대말은,‘ 실패해서 이 용 가능한 기회를 더 이상 잡을 수 없다’ 는 것 이 된다. 의지 부족이든 나태함이 되었든 이유가 무 엇이든 그것은 자신의 모습이다. 많은 사람들 은 경제적으로 어려움을 겪을 때 자신에 대해 죄책감을 느낀다. 이것은 기존의 자립의 문화 적 전통과 관련이 있다.

사람들이 경제가 공정하지 않다는 현실을 생각하는 것은 매우 소외되고 슬픈 일이다. 그래서 대중들은 노력과 지혜, 전략적 사고 로 제프 베조스의 재산이 쌓이는 이야기에 기 꺼이 참여하려고 하는 것이다. 그리고 그렇게 할 수 있다면 나도 그렇게 할 수 있다는 목적 의식을 준다. 억만장자의 기업가 정신에 대한 끈질기게 낙관적인 이야기를 듣는 것은 이제 진부한 일 이 되었다. 경제적 불안정에 대한 잠재적 해 결책을 인식하는 것조차 더 어려워지고 있다. 현대 문제를 해결할 수 있는 능력이 있지만 더 많은 사람들이 참여할 수 있는 방식으로 자본주의의 이익을 분배하는 데 실패했다. 모든 사람이 시스템이 공정하다고 믿는다. 적어도 많은 사람들이 시스템이 공정하다고 믿는다면 억만장자 이야기에서 몇 번이고 자 신을 바꾸려고 다양하게 끝없이 시도해야 한 다. 부유한 기업가들의 자립 신화에는 불평등이 기본적으로 머리 속에 있다. 그 얘기는 불평 등을 해소하는 것에는 초점을 두지 않는다는 것이고 불평등을 토대로 성공이나 자립이 더 빛을 발한다는 의미다. 자본주의는 초부자에 게 그랬던 것처럼 모든 대중에게도 잘 작동 할 수 있어야 한다. 그런데 베스트 셀러 자 기 계발서가 언급하듯이 하루에 두 번 잘 되 라고 반복해서 소리내면 되는 것인지 여전히 의문이다.

성동ㆍ광진ㆍ강동 상승률 역대 최고 … 과천ㆍ분당도‘ 규제 전 막차’ 몰렸다

전세퇴거대출 한도‘ 반토막’ 깡통전세 · 전세대란 우려 ↑

10 · 15 부동산 대책 직후 규제가 본격화하 기 전 이른바‘ 막차 수요’ 가 서울 전역과 경 기 주요 지역에 걸쳐 뚜렷하게 나타났다. 서 울에서는 성동과 광진, 강동구가 경기 지역에 선 과천과 성남 분당의 지난주 아파트값이 역 대 최고 상승률을 기록하며 매수세가 집중된 것으로 집계됐다.

23 일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 10 월 셋째주( 20 일 기준) 광진은 전주 대비 1.29 %, 성동은 1.25 % 가격 이 올라 1 주 단위로는 역대 최고 상승률을 기 록했다. 강동의 경우 추석 연휴로 인해 2 주 누 계를 발표한 직전 주 상승률( 0.85 %) 까지 넘 어선 1.12 % 를 기록해 역시 역대 최고 기록을 갈아치웠다. 이번 주간 아파트 가격은 14 일부터 20 일까 지 상황을 반영한 수치다. 정부가 10 · 15 부 동산 대책을 통해 발표한 서울 전역과 경기 도 12 개 지역을 토지거래허가구역으로 묶는 규제는 20 일부터 효력이 생기기 때문에 규 제 직전 시장 상황을 보여주는 지표로 해석 할 수 있다. 광진과 성동은 이전에도 서울 중 아파트 가 격 상승이 가파른 지역으로 꼽혀왔다. 지난 달 한 달 평균 상승률도 광진은 0.36 %, 성동 은 0.51 % 에 달해 다른 지역에 비해 높은 편이 었는데, 지난주 이 수치의 2 ~ 3 배가량이 뛴 것 이다. 강동은 지난달 평균 0.26 % 상승을 기록 했는데, 이와 비교하면 무려 4 배 가까이 가격 이 급등했다.

12개 지역이 규제 지역으로 묶인 경기도도 평 소보다 상승세가 가팔랐다. 특히 과천( 1.48 %), 성남 분당( 1.78 %) 은 2주 상승률을 합해 발표한 지난주 상승률까지 넘어서며 역대 최고 상승을 기록했다.

정부는 10 · 15 부동산 대책을 통해 서울 전역 과 경기 12개 지역을 투기과열지구 · 조정대상 지역 · 토지거래허가구역 삼중 규제로 묶는 초 강수를 둔 바 있다. 특정 지역만 규제하면 수요 가 인근 지역으로 옮겨가는‘ 풍선효과’ 를 막기 위한 강력한 조치였다. 때문에 갭투자( 매매가와 전세가의 차액만으 로 집을 매수하는 것) 등이 막히는 규제가 적용 되기 전 집을 사려는 수요가 몰려 이처럼 상승 폭이 치솟은 것으로 보인다. 실제 대책 발표 당일 전후 서울 지역 곳곳에서 는 신고가가 터져 나오기도 했다. 부동산 플랫 폼 아실에 따르면 서울 성동구 금호동‘ 금호자 이 1차’ 전용면적 84m2( 8층) 는 15일 19억5000만 원에 거래됐다. 약 3개월 전 같은 평수 매물이 16억8000만 원에 거래된 것과 비교하면 2억7000 만 원이나 가격이 뛰었다. 서울 양천구 래미안 목동아델리체 전용면적 59.82m2( 22층) 도 같은 날 15억5000만 원에 매매 계약이 체결돼 신고 가를 찍었다. 다만 20일을 기점으로 토허구역 규제가 본격 화하면서 당분간 아파트 가격은 둔화세로 접어 들 것으로 보인다. 주택담보대출 6억 원 한도 등 을 골자로 한 6 · 27 대출 규제 때도 이후 가격 상승폭이 한동안 축소됐기 때문이다.

6.27 과 10 · 15 두 번의 부동산 대책으로 전 세금반환( 퇴거) 대출 한도가 대폭 축소되면 서 깡통전세 확산 우려가 제기된다. 23 일 금융권과 부동산 업계에 따르면, 정부 는 10 · 15 부동산 안정화 대책을 통해 전세퇴 거자금대출 담보인정비율( LTV) 을 70 % 에서 40 % 로 하향했다. 앞서 6.27 대책을 통해 규 제 이후 전세보증금 규모와 상관없이 퇴거대 출 한도를 1 억 원으로 제한한 바 있다. 그러 나 10 · 15 규제는 계약 일자와 무관하게 규제 지역에 적용됐다.

규제 발표 이전 전세계약을 통해 세입자 퇴 거를 앞둔 집주인들은 계획 대비 대출한도가 줄며 혼란에 빠졌다. 경기도 수원시에서 전세 거주 중인 A 씨는 11 월 세입자 전세계약 만료 후 실거주를 앞두고 대출 한도 축소로 추가 대출을 알아봐야 하는 상황이다. A 씨는“ 기 존 LTV 70 % 적용 시 5 억 3550 만 원 가능하던 대출이 3 억 600 만 원으로 2 억 원 이상 줄었다” 고 토로했다. A 씨는 2 억 원의 추가 대출이 필 요한 상황이다. 정부는 갭투자 차단을 위해 대출을 조였지 만, 실거주 목적의 집주인조차 전세금 반환 에 어려움을 겪는 역효과가 나타나고 있다. KB 부동산에 따르면, 9 월 기준 규제지역 전 세가율은 △ 서울 52.3 % △ 과천 49.7 % △ 성남 51.3 % △ 용인 66.8 % △ 하남 61.2 % 등이다. 매매가 10 억 원 가정 시, 전세금은 4 억 ~ 6 억 원 에 달하나 대출 한도는 2 억 원대에 불과하다. 전세가율이 61 % 로 가장 높은 하남이 가장 큰

영향을 받는 것으로 조사됐다. 시중 은행권 관계자는“ 규제 이전 전세계약을 체결한 이들도 한 번에 대출 규제를 적용받으며 시장에 혼선이 발생하고 있다” 면서“ 자금 계획 이 틀어진 집주인들이 어려움을 겪고 있으나 현 재 은행권에서 받을 수 있는 추가 대출은 제한 적” 이라 설명했다.

전세금 반환이 어려워지자 전세계약 연장 수 요가 늘고 신규 전세매물은 빠르게 줄고 있다. 부동산 플랫폼‘ 아실’ 에 따르면, 10 · 15 규제 이 후 서울과 경기지역 아파트 매물은 일주일새 8941건이 감소했다. 전세매물 감소는 전세가 상 승과 월세 전환 가속을 유발해 시장 전반의 불 안 요인으로 지목된다. 전문가는 대출 축소로 인한 피해가 세입자에 게 전가될 수 있다고 우려했다. 남혁우 우리은 행 부동산 연구원은“ 대출한도 축소에 따라 신 규 매수자의 대출자금이 제한되고 매수자의 자 금을 통해 세입자의 전세보증금을 반환하는 것 에 있어 제약이 생길 수 있다” 고 설명했다. 이어“ 세입자 퇴거목적 자금대출 역시 축소됨에 따 라 결국 세입자들에게 피해가 전가될 가능성도 존재한다” 고 밝혔다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는“ 대출 제한으로 인해 실거주하려는 세입자도 어려워 지고 임대인도 전세금 반환에 어려워지며 전세 금 반환 대란이 발생할 수 있다” 면서“ 규제는 적 정선에서 해야 한다. 현재는 과도한 측면이 있 다” 고 지적했다.