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미국 부동산

2026 년 9 월 4 일- 2026 년 9 월 10 일 C-3

▶1면 < 주택시장 > 에 이어 기존 주택의 경우에도 세금 인상 폭은 마찬 가지다. 새 주택 소유자가 마지막 평가액보다 훨씬 높은 가격에 주택을 구입한 경우, 지방 세무 당국이 부동산 가치를 재평가할 수 있으 며, 이는 더 높은 세금으로 이어진다.

주 및 지방 정부의 특이한 세금 규정 또한 예상치 못한 세금 고지서의 원인이 될 수 있 다. 캘리포니아에서는 주택 소유자가 수십 년 동안 한 주택에 거주했을 경우, 주민발의안 13호에 따라 재산세 인상률이 연간 2 % 로 제 한되었다. 따라서 주택 가치가 시간이 지남에 따라 크 게 상승했더라도 재산세 부담은 상대적으로 낮았다. 그러나 해당 주택이 새로운 소유자 에게 매각되면, 카운티는 일반적으로 매매가 를 기준으로 재평가를 실시한다. 따라서 새로 운 구매자가 훨씬 높은 가격에 주택을 구입하 는 경우, 재산세 부담이 크게 늘어날 수 있다. 이런 재산세 인상은 다음 과세 연도 또는 카 운티에서 추가 세금 고지서를 발행할 때까지 명확하게 드러나지 않을 수 있다. 캘리포니아 일부 지역의 주택 소유자는 멜 로-루스 세금( Mello-Roos tax) 을 추가로 납부해야 할 수도 있다. 이 세금은 학교 및 도 로와 같은 사회 기반 시설 자금 조달을 위한 특별 부담금이다. 일반 재산세와는 별개로 부 과되며, 예상치 못한 추가 재산세 납부로 이 어져 매년 수천 달러에 달하는 부담을 안게 될 수 있다. 특히 신규 개발 지역에서는 모든 것이 새롭기 때문에 예상치 못한 일들이 많 이 발생한다. 추가 비용은 수백 달러에서 수천 달러에 이 를 수 있는데, 구입하는 부동산의 규모에 따 라 달라진다. 이런 세금을 이해하면 재산세 납부 시점에 예상치 못한 문제에 직면하는 것 을 방지할 수 있다.

주택 검사 비용 무시 못해 주택 검사가 모든 문제를 발견할 것이라고 기대하는 것은 위험하다. 주택 검사관은 나 중에 꿈에 그리던 집을 악몽으로 만들 수 있 는 주요 구조적 문제를 발견할 수 있다. 하지 만, 한 계약업자는 새 집주인들이 검사관에게 모든 문제를 완벽하게 찾아낼 것이라고 너무 기대하지 말라고 조언한다. 완벽한 주택 검사 를 받았더라도, 새 집주인이 이사한 후 숨겨 진 문제가 드러날 수 있다. 주택 검사 전문 업체에 따르면, 주택 검사는 집의 상태에 대한 확정적인 판단을 내리도록 설계된 것이 아니라고 말한다. 검사는 눈에 띄고 명백한 문제만 보여줄 뿐이며 주택 검사 관이 벽을 뜯어내거나 바닥재를 제거해 숨겨 진 결함을 확인하는 것은 아니라고 강조했다. 한 가지 해결책으로, 폭우가 내리는 동안 구 매를 고려 중인 집을 방문하는 것을 추천한 다. 폭우가 내리면 물로 인한 문제가 더 명확 하게 드러나기 때문이다. 변색된 벽 패널, 검 은 곰팡이, 갈라진 석고, 벗겨진 페인트 등이 물 피해의 대표적인 징후다.

물 피해 복구 비용은 물이 얼마나 깊이 스 며들었는지, 그리고 필요한 복구 작업의 범위 에 따라 최소 500 달러에서 최대 15,000 달러까 지 발생할 수 있다. 하지만, 폭우가 쏟아지는 날, 집을 방문하는 것을 허락할 주택 판매자 는 거의 없다. 비어 있는 집이라면 가능하다. 일반적인 주택 검사에는 납, 곰팡이, 흰개미 같은 문제 점검이 반드시 포함되는 것은 아니 다. 하지만 이는 주 정부와 검사관에 따라 다

를 수 있다. 특히 곰팡이는 제거하기가 매우 까다롭다. 예를 들어, 외벽에 스터코 마감이 제대로 되지 않으면 물이 고여 곰팡이가 자랄 수 있다. 곰팡이는 일반적인 사람들에게 건강 상의 위험을 초래할 수 있으며, 제거 비용도 상당하다. 발암물질로 분류되는 곰팡이는 갈 수록 문제의 심각성을 부각시키기 때문에 점 차 곰팡이 검사를 강화하기도 한다. 스터코는 1990 년대에 큰 인기를 얻었지만, 제대로 시공되지 않은 경우가 많았다. 곰팡이 가 우려된다면, 주택 구매자는 곰팡이 전문가 를 고용하거나 주택 검사관에게 곰팡이 검사 를 요청하고, 곰팡이 발생 가능성에 대해 지 속적으로 주의를 기울여야 한다.

변동하는 공과금에 대한 대비 부족 내 집을 장만한 사람들은 부동산 중개인이 나 이전 집주인과의 대화를 바탕으로 공과금 예산을 세우는 경우가 많다. 하지만 공과금은 변동성이 매우 커서 이전 집주인이 낸 금액보 다 새 집주인이 훨씬 더 많이 낼 수도 있다. 급 등하는 에너지 가격과 극심한 기상 현상으로 인해 공과금 청구서의 변동폭이 커졌다. 홈 스닷컴( Homes. com) 의 분석에 따르면, 중간 가격대 주택의 월 공과금은 2012 년 170 달러에 서 현재 270 달러로 급등했다.

하지만 집주인들은 무더운 여름이나 추운 겨울에 난방이나 냉방 시스템을 더 많이 가동 하기 때문에 월 공과금이 훨씬 더 많이 나올 수 있다. 특히 아파트에서 주택으로 이사하는 사람들에게는 이런 예상치 못한 상황이 당황 스러울 수 있다.

주택 모기지 대출, 재산세, 보험료는 한 푼 도 허투루 쓰지 않고 예산을 짰는데, 전기세 는 정말 충격적이다. 예전 아파트에 살 때와 비교하면 집 전체를 난방 / 냉방 하는 데 이렇 게 많은 돈이 드는 줄 몰랐다는 사람들이 많

다. 첫해에 깜짝 놀란 사람들이 늘어나고 있 다. 무엇보다 데이터 센터가 고객인 전력회 사의 경우, 주거용 주택에 대한 전기료를 매 해 인상하는 경향을 보여준다. 그리고 자칫 부족한 전력을 위해 발전소를 추가로 건립하 기 위해 전기료를 대폭 인상하는 사례도 늘 고 있다.

갈수록 쓸모 없는 주택소유자협회( HOA) 주택소유자협회( HOA) 회비의 갑작스러운 인상에 대비하지 못한 경우도 점차 늘어나고 있다. 주택소유자협회( HOA) 가 있는 주택 으로 이사하는 집주인들은 주택소유자협회( HOA) 가 재정난에 처할 경우 예상치 못한 큰 금액의 회비를 청구하는 경우를 종종 접하 게 된다. 이는 예산에 반영되지 않은 갑작스 러운 부담이 될 수 있다.

주택소유주협회( HOA) 회비는 콘도미니 엄에서 흔히 볼 수 있는데, 단독 주택에서도 점점 더 보편화되고 있다. 회비는 계속 인상 되고 있고, 주택 소유자들에게 큰 부담이 되 고 있다. 특히, 낡은 주택 단지의 경우, 주택 가치를 높이기 위해 대대적인 보수 작업을 하 면서 수천 달러의 회비를 청구하는 경우가 있 어 문제가 되기도 한다.

리얼터닷컴( Realtor. com) 의 보고서에 따 르면, 주택소유주협회( HOA) 회비 중간 액 수는 2019 년에서 2025 년 사이에 25 % 증가했 다. 2025 년에는 콘도 매물의 약 85 % 에 주택 소유자협회( HOA) 회비가 언급되었고, 단독 주택의 경우 33 % 에 언급되었다. 월 회비 외 에도 일부 커뮤니티에서는 건물에 갑작스러 운 수리가 필요하거나 자금 부족이 발생할 경 우를 대비해 특별 분담금을 추가로 납부하도 록 요구하고 있다. 콘도 가격은 저렴해졌다. 하지만, 주택소유 주협회( HOA) 회비의 상승세는 주택 구매자

들을 놀라게 하고 있다. 콘도는 내 집 마련 의 첫걸음과 같은 존재다. 원래는 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 방법으로 여겨졌지 만, 이제는 계속해서 오르는 비용 때문에 부 담이 커지고 있고, 이를 통제할 방법도 사실 상 없다. 플로리다 올랜도의 어느 타운하우스 는 2 년 반 만에 주택소유자협회( HOA) 회비 가 월 330 달러에서 575 달러로 인상되어 전국 적으로 뉴스거리가 되었다. 대대적인 수리를 마친 후 경기가 나아지면 새 직장을 구해서 집을 팔고 다시는 주택소유주협회( HOA) 와 엮이고 싶지 않다는 목소리가 공감을 얻었다.

콘도 구매를 고려하는 사람들은 주택소유 주협회( HOA) 적립금 현황을 확인해야 한 다. 고객들이 실사를 진행한 결과 적립금이 바닥난 콘도를 발견한 사례가 있다. 이는 해 당 콘도를 구매할 경우 긴급 수리 비용을 충 당하기 위한 특별 분담금을 내야 하거나, 주 택소유주협회( HOA) 가 적립금 부족분을 메 우기 위해 월 회비를 인상할 수 있음을 의미 한다.

집값 하락에 대한 걱정 집값 하락에 대한 과도한 우려는 금전적인 손실은 없지만, 불안감을 유발할 수 있다. 내 집을 장만한 사람들이 이사 후 집값에 너 무 신경 쓰지 말아야 한다. 불필요한 불안감 을 유발할 수 있기 때문이다. 몇몇 도시는 팬 데믹 동안 주택 가격이 크게 오르다가 최근 2, 3 년 동안 집값이 크게 떨어지는 것을 목격했 다. 질로우( Zillow) 의 분석에 따르면, 오스틴 의 평균 주택 가격은 7 월 31 일 기준 전년 대 비 4.4 % 하락했다. 집값이 떨어지는 것을 보 는 집주인들이 고점에서 사는 대신 저점에서 사야 한다는 생각에 불안감을 느낄 수 있다. 집은 최근 평가액이 3 년 전 구매 가격과 동일 했다. 하지만 집값이 하락하거나 정체된 상황 에서도 다행스러운 점이 있다. 재산세가 연간 1,000 달러 줄어든 것이다. 주택 가격의 하락 은 상대적으로 비용을 줄이기 때문에 조급할 필요가 없다. 또한 집값은 사이클을 형성하면 서 오르락내리락 한다. 가격 하락은 일시적이 지만 상승은 느리지만 장기적이다.

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