C-4 2026 년 4 월 24 일- 2026 년 4 월 30 일 미국 부동산
주택 시장 온탕 냉탕 분리
어느 지역은 판매자가 유리하고 가격 상승
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< 최민기 기자 > 지금 주택 시장을 온탕과 냉탕이 공존하고 있다고 설명한다. 온탕은 주택 구매가 경쟁 적이고 가격 상승이 높은 곳이고 냉탕은 주 택 구매가 비교적 느슨하거나 매물이 넘쳐나 는 곳을 말한다. 그렇기 때문에 일방적으로 주택 가격이 상 승한다거나 매물이 부족하다고 말할 수 없다. 주택 구매력 중심 경제는 누구도 예상치 못한 주택 시장 현상을 만들어냈다. 선벨트 지역에 서는 가격이 폭락하고, 러스트벨트 지역은 가 격이 급등하고 있다.
주택 시장이 역사적인 " 평균 회귀 " 현상을 겪고 있다. 다시 말해, 한때 뜨겁게 달아올랐 던 대도시 지역의 부동산 시장은 식어가고, 다소 매력적이지 않았던 소도시 지역이 다시 인기를 얻고 있다는 의미다. 이런 현상은 영향력 있는 미국기업연구소( AEI) 주택센터가 최근 발표한 새로운 시장 분석 보고서에서 뚜렷하게 드러난다. 센터가 집계한 자료에 따르면, 전국 주택 가격은 지 난 2월까지 12개월 동안 겨우 1.1 % 상승하는 데 그쳤다. 이는 2012년 초부터 관련 데이터 를 수집하기 시작한 이래 가장 낮은 상승률 이다. 미국기업연구소는 2013년부터 전년 대비 주 택 가격 변동률을 발표하기 시작했는데 상황 은 더욱 악화될 전망이다. 연구소는 4월 첫 3주 동안 주택 가격이 하 락세로 전환될 것이며, 올해 말에는 단독주 택 평균 가격이 2026년 초 대비 1 % 하락하고, 2027년과 2028년에는 각각 2.0 % 씩 하락할 것 으로 예측하고 있다. 이런 수치는 현재 소비자물가지수( CPI) 상 승률을 따라가지 못하고 있기 때문에, 2028 년에 주택을 팔 때 받게 될 금액은 현재의 높 은 인플레이션으로 인해 더욱 줄어들게 될 전 망이다. 이런 충격적인 통계는 팬데믹 이후의 호황 에서 완전히 벗어난 급격한 하락세를 보여준 다. 2013년부터 2020년 초까지 주택 가격 상 승률( HPA) 은 꾸준히 5 % 에서 7 % 사이를 기 록했다. 이후 연준이 금리를 대폭 인하하면 서 주택 모기지 대출 이자율이 2018년 말 약 4.6 % 에서 2021년 초 2.6 % 로 급락하자 주택 가격은 급등했다.
주택시장의 온탕과 냉탕 이유 주택 구매자들은 저렴한 모기지 이자율 덕 분에 더 높은 가격에도 불구하고 주택을 구 입하고도 매달 상환금을 무리 없이 납부할 수 있게 되었다. 2022 년 초에는 주택가격상승률 이 연간 약 18 % 라는 경이적인 속도로 치솟았 는데, 이는 팬데믹 이전 수치의 세 배에 달하 는 수치였다. 이런 호황은 주로 선벨트 지역과 덴버, 시애
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틀, 포틀랜드, 보이시 등 서부의 주요 도시들 에 집중되었다. 플로리다, 텍사스, 캘리포니아가 이런 상승 세를 주도했다. 연구소 자료에 따르면, 상승세가 정점에 달 했던 2019 년 4 분기부터 2022 년 2 분기까지 라 스베이거스의 평균 주택 가격은 308,000 달러 에서 448,000 달러로 45 % 상승했고, 마이애미 는 35 만 달러에서 45 만 달러로 50 % 상승, 피 닉스는 293,000 달러에서 47 만 달러로 60 % 상 승, 댈러스는 264,000 달러에서 432,000 달러로 64 % 상승, 오스틴은 297,000 달러에서 593,000 달러로 100 % 상승했다. 이에 비해 러스트벨트와 중서부 지역 전체 는 팬데믹 이전에도 이미 훨씬 더딘 상승세를 보였음에도 불구하고 더욱 뒤처졌다. 남부와 서부의 스프린터들이 눈부신 성장을 보였던 그 기간 동안, 미니애폴리스, 클리블 랜드, 루이빌, 세인트루이스, 캔자스시티는 각각 25 % 에서 33 % 사이의 상승률에 그쳤다. 케이프 코럴에서 캔자스시티에 이르기까지, 전국의 주택 시장은 역사적인 평균 회귀 현 상을 겪고 있는데, 그 데이터는 매우 놀랍다. 보고서는 2025 년 2 월부터 2026 년 2 월까지 가 장 높은 주택 가격 상승률을 기록한 5 대 대도 시와 가장 저조한 성적을 보인 도시들을 보 여준다. 2022 년 2 월의 최고 성과를 보였던 도시들을 현재 최악의 열에, 그리고 그 반대로도 거의 그대로 옮겨놓을 수 있을 정도다. 가장 저조 한 성적을 보인 도시는 플로리다주 케이프 코 럴로 9.6 % 하락했고, 그 뒤를 이어 플로리다
주 노스포트, 멤피스, 투손, 팜베이가-3.8 % 에서-6.1 % 사이의 하락율을 기록했다. 가장 큰 상승률을 보인 도시는 캔자스시티 로 + 8.6 % 를 기록했다. 피츠버그(+ 5.8 %) 와 클리블랜드(+ 5.9 %) 도 상위 5 위권에 들었다. 전반적으로, 전국 53 개 대도시 중 28 곳에서 2 월까지 주택 가격이 하락했는데, 플로리다, 캘리포니아, 텍사스의 모든 도시가 포함된다. 러스트 벨트 지역 전체는 상승세를 보였는데, 루이빌은 3.4 %, 그랜드래피즈는 5.1 %, 밀워 키는 5.6 % 상승했다. 시카고와 필라델피아( 각각 + 4 %) 처럼 원래 부터 가격이 높지 않았던 도시들도 팬데믹 이 전에는 선호도가 낮았던 덕분에 이제는 가격 상승의 혜택을 보고 있다. 보고서에 따르면 남부와 서부 지역은 공급 과잉으로 어려움을 겪고 있다. 53 개 도시 중 43 개 도시에서 7 개월 이상의 재고가 쌓여 있 는데, 이는 현재 판매 속도라면 모든 매물이 팔리려면 몇 달이 걸릴 것이라는 의미다. 이런 ' 매물 ' 수준은 주택 구매자 우위 시장의 최저 수준으로 간주되므로, 10 개 대도시 중 8 개 도시에서는 주택 구매자가 유리한 위치에 놓였다는 것을 의미한다. 가장 물량이 많은 지역으로는 마이애미가 거의 1 년 치 재고를 보유하고 있고, 오스틴, 탬파, 휴스턴도 모두 8 개월 치 재고를 보유하고 있다. 지난 한 해 동안 가장 크게 위축된 시장들이 하락세를 주도할 가능성이 높다. 앞으로도 비 슷한 상황이 계속될 것으로 보인다. 그 이유는 케이프 코럴이나 피닉스 같은 지 역의 집값이 너무 높게 치솟아, 특히 첫 주택
구매자들을 포함한 많은 사람들이 감당하기 어려워졌기 때문이다. 2020 년 중반부터 2022 년 초까지 주택 모기지 대출 이자율이 3 % 미 만으로 급격히 하락하면서 사람들은 고가의 랜치 하우스나 콜로니얼 스타일 주택을 구입 하고도 외식이나 디즈니월드 여행을 줄이지 않을 수 있었다. 그러나 이제 이런 인기 지역들은 여전히 높 은 집값과 거의 두 배에 달하는 6.5 % 대의 주 택 모기지 대출 이자율 두 가지 문제에 직면 하고 있다. 간단히 말해, 주택 구매자들이 매달 주택 모 기지 대출 상환금을 감당하려면 이 지역들의 집값이 더 떨어져야 한다는 것이다. 또 다른 문제는 케이프 코럴이나 멤피스에서 집을 소 유하는 비용이 아파트를 선택하는 것에 비해 너무 높아졌다는 점이다. 시간이 흐르면서 임 대료는 주택 가격에 일종의 중력처럼 작용해 큰 폭으로 상승한 후에는 주택 가격을 다시 끌어내리는 역할을 한다. 결국, 인기 지역들이 정상 수준으로 돌아오 면 사람들이 그곳으로 이주하고 싶어 하기 때 문에 다시 주목받게 되고 가격은 상승하게 된 다. 선벨트는 언제나 선벨트인 것이다. 한편, 중서부와 동부 도시들은 수년 만에 최 고 수준의 주택 구매와 가격 상승을 경험하 고 있다. 주택 구매자들은 이런 비교적 저렴 한 도시에 살고 싶어 한다. 이런 지역에서는 주택 시장의 흐름이 바뀌고 있고 당분간은 보 수적인 기존 투자자들이 유리한 위치에 있다 고 할 수 있다.
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